北京写字楼租金将进入“2”时代，原动批世纪天乐变身金融中心

导读：2023年四季度，北京写字楼市场结束了负吸纳量行情，进入到复苏通道。机构发布的数据显示，2023年四季度，北京写字楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值。不过，全年总净吸纳量仍在低位，为疫情前平均水平的30%。

更新后的世纪天乐大厦——北京金融科技中心。 李凯旋/摄

记者李凯旋 李贝贝 北京报道

2023年四季度，北京写字楼市场结束了负吸纳量行情，进入到复苏通道。机构发布的数据显示，2023年四季度，北京写字楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值。不过，全年总净吸纳量仍在低位，为疫情前平均水平的30%。

高力国际方面对《华夏时报》记者表示，需求不足是掣肘写字楼市场的主要问题，但随着经济政策不断落地，北京写字楼市场的利好在增加。同时，包括北京金融科技中心等优质城市更新项目的入市也为写字楼市场增添了活力。

去年四季度写字楼市场明显恢复

在连续2年低位运行之后，2023年四季度，北京写字楼市场出现了明显的回暖以及修复行情。高力国际发布的数据显示，四季度，北京写字楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值，而上一次全市场录得季度净吸纳量正值还是在2021年四季度。

不过，从数据上来看，北京写字楼市场进入了回暖通道，但较疫情前来看仍有较大的差距。数据显示，2023年四季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量为2.7万平米，全年总计为8.6万平米，仅为疫情前平均水平的30%。

对比甲级写字楼市场来看，乙级写字楼市场和产业园区市场的复苏速度较慢。数据显示，2023年四季度，乙级写字楼市场的净吸纳量为8.3万平米，但由于上半年市场退租严重，全年的净吸纳量为负3.9万平米。产业园区2023年四季度的净吸纳量为3.1万平米，不过，同样由于前三季度市场表现不佳，全年的净吸纳量为负3.7万平米。

针对2023年北京写字楼市场的表现，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部负责人陆明对《华夏时报》记者说：“按季度来看北京写字楼市场的需求表现，三个资产类别的市场净吸纳量均为前低后高，需求呈现回暖的态势。”

后续需打通需求通道

作为经济的“晴雨表”，写字楼市场的走势与经济走势可谓是联动。此前，中央政治局会议指出，我国经济恢复将会是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。2023年年底，中央经济工作会议指出，2024年经济的发展关键词为“稳中求进”“以进促稳”“先立后破”。

在新的发展周期，我国将以科技创新推动产业创新，以颠覆性前沿技术催生新产业、新模式、新动能。因此，高力国际方面认为，在新的经济周期下，各类宏观政策面对新的产业形势在2024年都将出现更加明显的调整，这也预示着作为重要产业载体的办公楼市场将面临需求侧的重大变化，进入新发展阶段。

在机构看来，北京写字楼市场当前仍然有难关要过。数据显示，2023年，北京三个市场年度新增供应量合计达到154万平米，叠加需求侧表现不振，三个市场均出现空置率上涨且租金下滑的现象。

以甲级写字楼为例，截至2023年年末，其空置率达到19.8%，净有效租金同比下降9.4%至300元/平米/月。那么，究竟什么因素导致了2023年北京写字楼市场出现上述行情。陆明向《华夏时报》记者分析表示，疫情的影响、企业保守预期和扩张意愿不足、降本增效的租赁策略和互联网企业办公空间调整这4个因素是导致本轮办公楼市场行情出现快速反转的核心原因。

陆明对《华夏时报》记者表示：“宏观经济层面的有效需求不足仍是制约写字楼市场持续恢复的系统性问题。2023年下半年，中央发布了一系列稳经济政策，2024年一季度，预计相关配套政策将陆续落地。因此，整个写字楼市场的积极因素正在不断累积，市场新增需求预计将持续小幅回暖。”

高力国际方面向《华夏时报》记者预计，北京写字楼市场在未来不短的时间内，均处于新增需求不足、价格不振的市场环境。只要全市写字楼空置率维持在20%的高位，市场平均租金将不会出现触底反弹的可能。

“同时，高空置率持续的时间越长，对于租金的下行压力就越大。因此，2024年，租金价格中枢仍将持续下移，租金‘2’时代已经开启。”高力国际方面如此预估2024年北京写字楼市场。

新入市项目亮点多

不过，《华夏时报》记者注意到，在写字楼市场的这一调整周期，项目开始修炼内功。例如，由华远地产承接改造的世纪天乐大厦项目在2023年入市，正是2023年北京写字楼市场城市更新项目的典型。

公开资料显示，世纪天乐大厦位于西城区西直门区域，该项目曾是动物园服装批发市场中面积最大、商户最多的市场。2017年9月份，伴随着动物园服装批发市场进入到疏解阶段，世纪天乐大厦也贴出了疏解公告。

《华夏时报》记者从此前常去世纪天乐市场“拿货”的一家商户负责人处了解到：“之前世纪天乐那边特别火，都是拿着蛇皮袋、小推车拿货的，人特别多。不过，那个时候那边确实也乱。”

华远地产方面对《华夏时报》记者表示，更新后的世纪天乐市场改名为北京金融科技中心，其是城市更新的典型建筑，项目集节能环保和智慧科技于一体。《华夏时报》记者看到，更新后的世纪天乐大厦采用简约现代的风格，在16层的落地窗前甚至可以眺望到动物园的狮虎山。

据悉，动物园服装批发市场区域的改造大多采用低效楼宇更新为高精尖产业园区的模式，其“改头换面”也是北京市疏解非首都功能的标志性项目。以北京金融科技中心为例，该项目是金科新区核心区的代表性项目，承载着传统金融升级、创新金融业态等多个功能。