2023地产盘点：从10大政策，观行业穿越周期

导读：刚过去的2023年，是房地产行业有史以来政策最频繁出台的一年。

2023年，是房地产行业有史以来政策最频繁出台的一年。

刚过去的2023年，是房地产行业有史以来政策最频繁出台的一年。

从一季度全面推进“带押过户”，到二季度整治不法贷款中介、合理降低中介服务费、提高公积金贷款额度；再到7月下旬提出推进超大特大城中村改造，紧接着中央确认“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，在此之后，全国各地各部门的政策纷纷井喷而出，各大力度超前的政策普遍在8月至9月出台。

从8月“认房不认贷”、个税退税政策延长一年、降首付和下调房贷利率、下调存量首套住房贷款利率，再到9月多城相继取消限购、相继取消限售、土地市场或住房市场取消限价；在10月政策出台暂缓后，11月再提出满足民营房企金融需求，一线城市北京上海也下调首套房首付比例至三成，甚至同时松绑普宅认定标准，取消总价限制……

从地方到中央，从房地产部门，到与房地产有关的部门，从供给端到需求端，系列重磅政策频频为房地产保驾护航，房地产过热时期的限制性政策基本取消或优化。据中原地产研究院统计，2023年全年全国出台的房地产政策高达1008次，继2022年首次政策发布突破1000次后，再创新高。

南都·湾财社从海量政策中，盘点出2023年最有利于房地产市场平稳发展的“十大调控政策”，当中包括“带押过户”“认房不认贷”、降首付和降利率等等，以让读者更全面了解当下房地产市场环境。

全面推进“带押过户”

2023年3月下旬，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，两部门要求各地在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。

在该通知出台前，包括广州等地，已于2022年12月发文二手房可“带押过户”。两部门再次发文，将这一政策全国普及，减轻房产交易链条的时间和成本，保障买卖双方及银行的权益。

据不完全统计，2023年全国至少15个省市100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北、广东等省市已全面开展。

提高公积金贷款额度

在2023年8月份系列重磅政策出台之前，全国各地市和相关部门频频出台住房公积金方面的系列政策，是彼时各地政府救驾护航楼市的最重要举措。

从支持多子女家庭公积金贷款购买首套房、提高公积金贷款额度，到优化公积金提取条件，支持公积金既提又贷，降低公积金贷款首付比例等等，一系列公积金政策，适当减轻了购房者的买房压力，让一部分购房客缓解燃眉之急。

落实认房不认贷

2023年8月下旬，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。

旋即，8月30日，广州打响政策落地第一枪。同日，深圳跟进。9月1日，上海和北京也先后宣布落地“认房不认贷”政策。在一线城市带动之下，成都、厦门、武汉、惠州、东莞、中山等城市纷纷跟进，仅9月份，全国就有超50个省市执行首套房“认房不认贷”政策。释放不少购房名额，也相应减轻刚需和改善一族的购房压力。

换房个税退税政策延长一年

2023年8月18日，财政部、税务总局、住建部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，提出延长换房个税退税优惠期限至2025年末。

早在2022年9月底，财政部和税务总局就联合发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，提出2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

个税作为房地产交易链条中必缴的重大费用，可以退还购房者，无疑将减轻改善型购房者的置换成本，也有效刺激市场成交。

降低首付比例和下调房贷利率

2023年8月31日晚，中国人民银行、国家金融监管总局连续发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。同时明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

“认房不认贷”刺激更多人买房，降低首付比例和下调房贷利率则让更多人买得起房，换得起大房，减少购房成本，减轻月供压力。该政策发布不久，广州、深圳率先跟进，首套房首付比例降至30%、二套房为40%；北京上海也于年底跟进调整。

降低存量首套住房贷款利率

2023年8月31日，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，提出符合条件的存量住房贷款可申请调整，调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套房贷款利率政策下限。

在该政策出台之前，坊间对下降存量首套房贷利率的呼声颇高，政府响应快速，8月底出台，9月份就开始落实到位。大多业主自9月起就普遍获得利率降至4.2%或4.3%，利息也相应减少，供楼压力相应减轻。

这也是2023年，政府对存量业主送上的最大政策礼包。

多地取消限购

2023年9月20日晚间，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，黄埔、番禺及花都三区从此解除住房限购。

事实上，在此之前，全国多城已在2022年取消住房限购。在广东，佛山、东莞均于2022年12月全面放开限购。

广州局部放开限购之后，短短一个月间，沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南20多个城市纷纷跟进取消限购，成都、苏州、西安、杭州等城市也局部区域或部分房产放开限购。

到目前，唯北京、上海、深圳（深汕合作区除外）仍在执行住房全面限购。业界有声音认为，其他一线城市或仍有跟进空间。

陆续取消、调整限售

伴随部分二、三线城市解除限购，更多城市也在跟进解除限售。

2023年6月15日，福建省福清市发布《关于贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的实施意见》，明确废除限售政策，被业界称为打响2023年“取消限售第一枪”。在其之后，合肥、昆明、沈阳、青岛等近30城降低或取消限售年限要求。

值得关注的是，一线城市广州将非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年，此外个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，大力刺激置换需求。

取消、调整限售，意味着更多的存量房产可加快流入市场，释放购买力，激活楼市，不排除别的一线城市也将跟进。

土地拍卖取消最高限价

2023年12月29日，广州市海珠区琶洲西区AH040331地块以楼面地价75670元/m²成为广州新“地王”。其高达58.7%的溢价率，是广州土拍放开限价后的产物，也意味着市场在回归。

2023年9月底，自然资源部在给各省市自然资源主管部门下发的文件中，提出建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。此后，济南、厦门、合肥、成都等宣布取消“地价最高限价”，只设土地起始价。

据不完全统计，自2023年10月以来，全国22个实行集中供地的城市中至少已有18个城市取消土地限价，恢复“价高者得”。而深圳于11月中旬取消土地限价，广州紧随其后，于11月下旬取消土地限价。

土地拍卖取消限价，或意味着“地王”将归来，一定程度上将会引导市场预期，利好房地产市场的交易活跃。

满足民营房企金融需求

2023年出台的政策中，绝大部分是利好购房者，而民营房企其实也有政策福音。

2023年11月27日，央行、金融监管总局等八部门联合印发《关于强化金融支持举措助力民营经济发展壮大的通知》，提出鼓励主办银行和银团贷款牵头银行积极发挥牵头协调作用，对暂时遇到困难但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的民营企业，按市场化原则提前对接接续融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷，保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业金融需求。

在这几年穿越行业周期中，民营房企发展步伐不再，土地市场上更是鲜见身影。今后将于融资上再获大力度支持，无疑有助于其重整旗鼓，东山再起。

南都·湾财社记者 邱永芬