“十三五”时期园区工业地产的开发模式和治理体系
导读：中国产业园区经过40年的发展，已经呈现出涉及不同产业层次、覆盖经济领域广泛、多种类型互为补充的发展态势。深化对产业园要素集聚、运营机制、产业链和价值链等阶段性特征的认识及研判，是未来开展产业园规划设计及运营业务的必经之路。
作者：贾小兵
商业地产系列文章《园区工业地产概论》连载之六十七（67）
“十三五”规划时期的产能格局与产业园区
纵观世界经济大势，展望国际产业形态，产业园已成为当今世界新兴产业的主要组织形式，也是我国支柱产业和新兴产业的主要承载方式。产业园区作为经济建设的重要增长极和对外开放的重要窗口，经历了40年的发展，实现了发展规模和质量上的快速成长，已成为国家参与全球制造业价值链分工的重要载体、优化产业空间布局的有力措施和推动区域经济协调发展的强大力量。
中国产业园区经过40年的发展，已经呈现出涉及不同产业层次、覆盖经济领域广泛、多种类型互为补充的发展态势。深化对产业园要素集聚、运营机制、产业链和价值链等阶段性特征的认识及研判，是未来开展产业园规划设计及运营业务的必经之路。“十三五”规划时期国际营商环境整体呈现出“全球性产能过剩，有效需求不足”的特征，美国、西欧、日本等主要经济体均出现了经济发展停滞甚至衰退的现象。
在成为经济增长极和创新集聚高地之前，产业园区最初的任务是作为改革开放的桥头堡发展外向型经济，是我国的进出口贸易区，及至今日依然是对外开放的最前沿。随着产业园区的不断发展，更伴随着其不断成长集聚能力和资源配置能力，国家在政策面一直赋予其更加主动和灵活的体制机制和改革试点。出口加工区、综合保税区、自由贸易区等等，中国一直在主动探索更加全球化和市场化的贸易机制和开放体系。
回顾“十三五”时期的世界经济形势，2016年以来，全球工业生产年增速仅为1.5%或是2%，只有高增长时代的五分之一，或是正常水平的三分之一，而且普遍低于国内生产总值的增长。产能过剩导致投资下降，产能向更低成本地区转移，兼并和收购大幅增长。中国经济进入新常态，以出口为核心的外需拉力严重下降，在“一带一路”战略下，原有的资源加工、中间品生产、传统轻工制造等过剩产能开始向东南亚、印度、中亚、非洲等地转移。中国经济转型升级成为大势所趋，特别是东部沿海地区亟需主动推动产业转型升级，逐步淘汰高耗能、高污染的落后产能。
纵观国内外产业园区，发展轨迹基本都符合经济活动的核心规律，即本质上都是从成本竞争逐步转向为效率和技术能力的竞争，从一个规模化园区时代走向“功能化园区”的时代。从工业区-科技园-信息产业园-生态产业园，再到不期将至的智慧产业园，可以简要从生产要素集聚、产业主导、创新突破等三个阶段归纳其基本特征的演变。
在经历了“华盛顿共识”模式不成功的试验后，斯里兰卡、埃塞俄比亚、刚果等亚非国家提出借鉴“中国模式”。而所谓的“中国模式”实际上是指“中国的经济快速发展源于大量的经济特区以及产业园区的崛起，且形成了一套完备的（特殊经济）园区体系”。而对于产业园区来说，传统的以产业转移为主实现低成本产业导入发展的模式已难以为继，需要在新的历史时期探索新的园区发展模式。随着互联网等技术的不断突破，人类逐步迎来了第四次工业革命时代。第四次工业革命的发展，将有助于解决信息不平等、环境污染、能源消耗等全球性难题，将人类生产生活带入一个新的阶段。新兴科技、智能制造、创意设计、共享经济等新经济方向，将成为未来新的发展机遇，也是产业园区发展升级的机遇所在。
“十三五”规划时期全球产能格局
全球产业转移呈现出三大趋势：第一，随着国内产业资本的成长，中国企业收购国外技术，进行孵化，逐步成为一种普遍的趋势；第二，随着国内消费市场的成熟，服务业逐步取代制造业，成为外资投资的重点；第三，国际制造业转移重点开始逐步向内陆地区深入，例如重庆取代苏州昆山成为世界笔记本电脑最大的生产基地。
从国内产业转移趋势来看，呈现出制造业产能有序转移和一线城市服务业转移的特点。从制造业来看，由于中国仍是世界少有的工业门类最齐全的国家，因此在沿海产业转移过程中，真正转向东南亚、印度等第三世界国家的，主要是服装、纺织等低端制造业，而一些较为高端的制造业呈现向周边地区扩散或向内陆发达地区转移的态势。此外，随着一线城市成本飙升，服务业也开始逐步向外转移，表现为客户服务、研发设计等基础性服务业逐步以外包形式向外转移。园区发展应积极抓住技术和服务业转移的机遇，抢抓高端制造业扩散、国际技术并购、服务业下沉等产业机会。
中国建立了完备的园区经济体系
第四次工业革命带来的新经济浪潮，有两大核心驱动：新科技产业和产业链变革。其一是新科技产业，新科技革命加速到来，各种颠覆性创新带动新经济、新产业崛起，中小企业成为创新生态中的主要力量。其二是产业链变革，在互联网+、数字经济和智能技术等信息技术应用的驱动下，传统的产业链分解、跨界融合和创新，催生了大量的新业态和新模式，平台型企业和平台经济崛起。总之，出现了新的产业客群和新的产业组织方式。
现代化的园区指的是在一定的产业政策和区域发展要求的指导下，以土地为基本要素，通过提供基础设施、物业空间（如厂房、仓库、写字楼、研发楼、技术平台等）等载体，进行综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的各种企业投资、入驻，形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的“产、城、人”高度结合的特定区域。园区作为一种产业地产，是以企业为运作主体，以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造、研发办公、仓储配送、商贸物流、生产性服务等产业价值链上相关环节的新型地产业态。从外在形式上，产业地产包括工业园、科技园、商务花园、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。
中国园区的发展从改革开放之初的蛇口工业区起步，其发展路径从上世纪八十年代开始，以“三来一补”的模式到九十年代形成以苏州工业园为典型的制造业园区，再到本世纪诞生了以中关村、清华科技城、华夏幸福产业新城为代表的科技驱动型园区。第四个阶段称之为园区4.0时代，主要表现为创新驱动，园区开始致力于企业孵化、股权投资、创业、产业投资等方向。通过打造创新型园区，实现园区产业高端化、品质化。目前，国内大多数园区还处于园区2.0向3.0过渡，发达地区部分园区，如苏州工业园区等开始具有园区4.0时代的特征。
国务院在“十三五”规划时期发布的《关于促进产业园区改革和创新发展的若干意见》中，对于国内产业园区改革创新提出了体制改革、分化整合、创新驱动、产业优化、开放发展、设施建设、PPP合作等更为明确的要求，标志着从国家层面对产业园区进一步发展升级指明了方向。各地方政府需要适应园区发展的新常态，遵循第四代园区的范式推进产业园区开发运营。
产业园区是一个区域探索新旧动能转换、产业转型升级的重要载体。对于我国大部分不算发达的产业园区来说，结合不同园区的资源条件和外部机遇，可以从产业动能、创新动能、空间动能、生态动能、开放动能、体制动能六个方面，探索新旧动能转换、产业转型升级的新思路、新路径。我国的园区发展，从上世纪八十年代起步，经历了九十年代的成长阶段，本世纪初的全面建设阶段，而金融危机后到现在，正在进行转型升级阶段。
园区是在大力发展经济建设、实现产业快速发展中，为通过产业发展的资源聚集，设计营建高质量的综合环境，实现企业主体联动发展的优化组合，而在空间上拓展的新型经济主体。园区的类型，由初期的经济产业园区、高新技术产业园区、出口加工区、保税区等，正逐渐向多功能、专业化、综合性的方向发展，近年来蓬勃兴起的科技城、创新港，正是园区发展的一种进阶。
产业园区作为经济发展的引擎和载体，其产品设计、开发模式、盈利模式等均与经济发展不同阶段的需要相适应。纵观改革开放以来我国主导产业的演进历程可以发现，不同时期均有一个或多个主导产业引领当时的经济发展，主导效应相互叠加，构成了中国经济整体上呈现出排浪式的发展进程。
产业园区基于产业动能，而产业动能在于创新产业组织形式，优化产业生态体系，打造引领区域产业转型升级的新高地一是产业业态升级，立足区域制造业基础优势，以高端化、智能化、绿色化为重点方向，实现“有中生新”；转变跟随发展战略，抢占布局战略新兴产业，实现“无中生有”。二是产业组织创新，利用工业4.0技术，整合社会化资本与社会化创客，打造智能化、柔性化、开放化OEM平台，构建新一代创新创业基础设施。三是产业生态优化，针对传统的高污染、高能耗、低效益工业，推进“绿色化、循环型制造”，促进制造业从环境破坏型向环境友好型转变。
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区作为产业集聚的载体和组成部分，能够有效的创造企业的集聚力，通过共享资源，带动关联企业的发展，从而推动产业集聚的形成，推动产业合理布局，促进产业结构转型、升级，在中国产业升级与转型的趋势下，产业园区也将迎来发展的高速时期。
我国的产业园区在推动制造经济发展的同时，基本遵循了出口加工区、特殊经济区、经济产业园区、高科技产业园区、产业聚集功能区（如物流园区、软件园区、文旅产业园、互联网小镇、模具小镇、医疗产业园区、光伏产业园、大健康产业园区等各种各样的专属经济功能区）到保税区、多功能经济区、综合保税区、临空经济区、临港经济区、干港经济区、自贸港、自贸区、产业孵化器、加速器等等不同类型、不同功能的经济区的不断升级的发展过程。
近年来，国内出台了一系列的区域发展规划，尤其以“一带一路”、长江经济带、长三角区域一体化、京津冀协同发展、粤港澳大湾区等国家规划为引领，推动全国经济布局的调整和升级。目前，我国已形成了大经济区、城市群、都市圈、中心城市、中小城市等层次分明的空间功能布局，产业园区的发展必须要充分融入所在的区域经济圈，在区域产业升级、城市有机更新、城乡双向流动中获取发展的新动力。空间动能——融入新的区域经济格局，从大经济区、城市群、都市圈的功能重组和更新中实现升级。产业园区的发展，要更好地利用“三旧”改造、新基础设施建设、人工智能场景打造等新机遇，更好地发挥交通枢纽型、跨界型、生态型等地区的产业价值。
产业园区的创新动能是建立“科技引领-金融助推-要素集聚”的三级创新服务体系，构建创新创业示范区。 一是针对数字经济、智能经济、低碳经济、生物经济等重点科创领域，组建产业创新联盟，建立全球链接，带动科技创新跨越式发展。二是注重产融结合，设立科创孵化基金与科创并购基金，形成市场化创新创业生态体系，组建财智配对的“接力棒”机制。三是集聚创新要素资源，积极引进产业技术研究院、实验室和技术平台，大力吸引高层次创新人才，生态动能——构筑绿色、低碳、循环生产生活体系，以新环境促进高端产业和人才资源集聚
“十三五”时期，我国经济经历了三期叠加：一是增长速度换挡期，这是由经济发展的客观规律所决定的；二是结构调整阵痛期，这是加快经济发展方式转变的主动选择；三是前期刺激政策消化期。同时，经济发展的宏观环境也发生了深刻的变化。一是区域发展理念的变化。传统的要素驱动型增长方式难以为继，可持续发展将成为区域发展理念的主流；二是技术发展趋势的变化。以大数据、物联网、信息技术、新能源、新材料、生态环境和空间海洋开发技术为代表的一大批技术取得突破；三是人们生活理念的变化。在满足温饱问题的基础上，人们开始注重身心健康，追求高质量的生活和精神享受。
在这一趋势下，新能源产业、环保产业、新材料产业、新一代信息技术产业、生物医药产业、大健康产业、旅游产业将成为推动经济发展新的主导产业。
——改革开放初期（1979年～1984年），我国依赖廉价的劳动力要素与基础性的生产资源要素，借力于国际经济产业转移和国内需求的浪潮，纺织产业成为了当时的主导产业；
——80年代中后期（1985年～1990年），伴随着消费升级和更多的人口与资源红利得到释放，家电产业成为了我国的主导产业，出口是当时拉动经济增长的主要动力；
——90年代之后（1990年～2004年），我国经济逐渐进入高速增长的时期，投资成为了这一时期拉动经济增长的重要力量，基础设施建设产业集群成为了这一阶段的主导产业；
——90年代末期与21世纪以来（2000年～2015年），我国经济度过了亚洲金融危机，加入了WTO，投资和出口事实上成为了拉动经济增长的核心力量，同时消费开始逐步崛起，房地产与汽车产业集群成为了这一时期的经济发展主导力量，并且一直延续至今。
在上述各个阶段，随着主导产业的变迁，产业园区也在进行着升级演进，以适应产业的发展需要。从1979年深圳设立第一个产业园—蛇口工业区开始，我国产业园区的发展大致可以分为如下三个阶段：
1)起步、创建与探索阶段（1979年～1991年）
这一阶段，产业园区的代表是深圳蛇口工业区和1984年国务院批准在大连市成立的第一个国家级产业园区—大连经济技术产业园区，产业类型以劳动密集型产业和外向型的“三来一补”产业为主，整体上技术含量偏低，主要是纺织、食品等行业。
2) 成长与快速推进阶段（1992年～2002年）
这一阶段以1992年初小平南巡为标志，我国的改革开放与经济发展进入新的阶段，产业园区的发展也随之进入了成长与快速推进的阶段。以西安高新区和中新苏州工业园为标志，国家开始大规模建设高新技术产业园区，整体上促进了我国大工业的发展与产业的规模集聚，同时促进了城市化进程的加速。
3) 科学发展阶段（2003年～2014年）
这一阶段以2003年我国开始有意识地对产业园区进行整顿、调整为标志。在我国加入WTO与改革开放进一步深化的背景下，宏观经济形势要求产业园区必须迈向转型升级、科学发展的阶段。这一阶段以中关村的再次发展以及产业地产商华夏幸福开发的固安工业园为代表，产业园区在产业集聚、产业链完善以及产城一体化方面取得了巨大的进步。
在早期的园区开发中，政府主导的园区开发公司一直扮演着园区开发“市场”的绝对主角。这时的园区开发公司虽采取公司化机制，但更多附属于政府管委会，在园区开发中也主要是进行基础设施和市政设施建设。随着我国园区经济的发展，标准化厂房、创业大厦、孵化器、产业综合体等产业地产逐步兴起，使得园区开发已不仅仅是招商引资的载体，产业地产开发和运营本身就成了一种房地产业务，造就了众多的产业房地产商。“十三五”以来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群体。可以预见，即将到来的“十四五”时期，政府主导的园区开发商、国际园区开发商、本土园区开发商等都将会活跃在“园区开发”行业。
从时间维度来看，追溯到20世纪70年代末蛇口工业园区的建立，我国产业园区发展已经走过了探索、起步、快速和稳步发展4个阶段；从空间维度来看，中国园区自经济特区肇始，到沿海开放城市、沿江城市、内陆城市，再到西部地区，在国土空间范围内已经形成多层次、多领域全面发展的空间格局；从发展类型来看，我国产业园区由工业园区、经济技术开发区、高新技术区等单一类型模式，逐渐向多功能、全方位、专业化、融合智慧化园区的方向发展。
中国产业园区发展4个阶段的主要事件与特征
从我国产业园区的转型发展来看，目前我国产业园区发展经历了3次转型升级，产业园区从单纯的产业集聚载体逐步向城市综合功能区，产城融合功能新区和创新型、智慧化园区发展。
中国产业园区3次转型升级的比较分析
产业园一般作为区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。近60年来，产业园区一般发展历经工业区-科技园-信息产业园-生态产业园等阶段，智慧产业园作为未来产业园的发展方向，其实施性尚在探索之中。
（1）最初的产业园，称之为开发区的工业园，即圈地盖一片房。业界称之为第一代产业园，以深圳蛇口工业区、大连经济技术开发区为典型代表。
（2）第二代产业园，以高科技含量、高附加值产品制造为主，开始引入市场化资本，“产业链”增值手段，以提供产业技术服务为增值方式，称之为科技园，这是目前国内多数专业园区的业态，典型园区为美国硅谷、深圳生物医药创新产业园、观澜高新园环保科技产业园等。
（3）第三代产业园以技术研发为主，信息整合、制造、研发复合功能，成片发展与集约化相结合，卫星城分布式的研发写字楼，以日本筑波科学城为典型代表。
（4）第四代园区，显著特征为“产城一体”、生态型园区，以创新型企业为主导，现代化综合城市功能，园区即城市，城市即园区，融为一体不可分割，以新加坡伟壹科技城、香港科学城为典型代表。
（5）第五代产业园，预期实现城市、产业、企业三者融合，形成互动发展，目标为打造立体化城市产业综合体，以处于探索中的深圳湾科技生态园为典型代表，在香港联交所上市的亿达集团布局武汉的项目——武汉软件新城，也在诸多方面做到了“生态智慧园区”。
产业园区发展历程概要
从投资模式上看，有多种资本参与，包括政府出资、银行资本、金融资本、产业资本、社会资本等多种，投资方式也有很多种，包括政府独资、PPP、BOT、BOOT等多种模式。其中华夏幸福以城市建设运营商角色推进的各类产业园区则采取多种融资模式进行建设，也有企业主导出资、地方政府配资建设的，比如汉能的光伏产业园。
从法律性质上分类上看，各地区设立的多种类型的经济区由于均是结合本地的地理位置、投资环境、交通物流状况、资源条件、产业发展阶段、产业发展环境、区域产业配套与协作能力因地制宜设立的，其产业支持与鼓励政策也各不相同，经济区的功能类型也各不相同，投资模式与开发模式也千差万别，所以，从法律性质上进行分类和界定存在着相对的困难。
除国家级产业园区或经济特区、行政特区外，我国也没有一部统一的关于经济区的法律规定各地设立不同等级、性质、功能的经济区的批准流程、申报流程以及可以从法律层面上界定的相应的产业鼓励政策的边界。但是各地方政府依据自身的条件设有关于经济产业园区设立的相应流程，比项目申报、土地出让程序、开发建设程序、环境保护评价等等。
产业园区的开放动能是复制自贸区成熟经验，对接国际产业资源，进一步扩大开放，打造对外开放的前沿阵地。在对外开放方面有一定基础的园区，可复制上海自贸区等建设中形成的成熟经验，积极借鉴外汇管制、境外融资、负面清单、通关报关、检验检疫等方面的创新举措。一方面，利用区域优势，探索服务业扩大开放，积极发展供应链管理等服务贸易业态。一方面，从招商引资到招商引技，可以探索“投资先行、企业主导、政府支持”的模式，积极推动与国际先进园区、科技孵化器、服务组织的合作，大力吸引技术和服务业的产业转移。
40年来我国在不断总结各地不同类型、不同功能的产业园区、经济区发展经验的基础上，持续不断的进行经济区发展模式的创新，这个过程大体可以分为四个发展阶段：
第一阶段可以称为土地、政策与人口红利驱动阶段，第二阶段可以称为要素匹配与服务驱动阶段，第三阶段可以称为投资、技术、人才、创新与模式驱动阶段，第四阶段可以称之为驱动政策精准化和连续化，服务数据化、信息化、知识化、智能化，产业规模化、集约化（产业孵化、培育，核心产业集群、总部经济协同发展），商业生态体系和区域经济、城市经济发展协同化，发展模式、商业模式与盈利模式、投资模式、运营模式、园区品牌多样化、领先化、可持续化，人才队伍专业化、创新创造日常化等为核心特征的精细化、智能化、高质量发展阶段。
经过40年的发展，中国产业园区经济虽然取得了显著成绩，但也出现了不少问题。归纳起来，主要表现在以下3个方面:一是园区主导产业趋同，同质化特征明显；二是开发过程“重量轻质”，难以形成合理分工布局；三是园区政策依赖性强，要素利用率较低。
“十三五”时期，我国产业园区中的许多入驻企业因没有依据产业链形成专业分工，所以仍处于“低效率区”。部分地区产业园区内产业发展领域表现出“重企业、轻产业”的不良现象，企业更多的是各自为战，未能形成产业链上下游合作的整体力量。产业园区的分类管理模式也导致了园区内产业缺少合理分工，而相关的短期考核目标，迫使园区走向综合化，而不是集中化、专业化的特色产业区，由此而导致的产业园区产业结构、技术积累、要素集聚和所处制造业价值链位置不足以支撑产业园区经济发展质量的提升。
许多产业园区的建设主要还是依靠政府推动，如土地开发、基础设施建设等，都主要由政府投资。另外，产业园区为入驻企业提供大量的政策优惠，优惠政策的实施可以吸引一些具有示范效应的大项目和大企业入园，但是也会增加企业的依赖性，影响产业园区市场化运营机制的建立。
纵观国内，各个地区产业园区运营仍然各自为政，为了招商引资而不顾园区经营效益，无底线提高政策优惠额度，许多科技企业入园的动因主要是享受国家给予园区的优惠政策，而不是产业园区的产业集群效应。自2012年以来，中国产业园区数量不断增加，传统产业产能过剩的不平衡态势加剧。中国产业园区整体空置率高达43.2%，即使在商务发达的上海，商业园区的空置率也超过10%、部分地区的园区空置率甚至超过20%。过高的空置率严重挤压入驻产业园区内的企业利润率并影响其资本使用效率。
产业园区发展转型属于推进我国经济发展提质升级、保障经济安全的国家级战略内容，产业园区发展转型升级的实质是我国经济发展体制机制创新，深化改革开放，探索政策试点，为推广示范积累成功经验的重要先行区。全球贸易竞争格局正在发生变化，国际制造业产业分工格局正在重塑，新一轮工业革命和产业组织变革与我国加快转变经济发展方式形成历史性交汇。着力推进“中国制造2025”实施，推进制造业发展全面升级，也迫切要求中国产业园区进行与之相适应的转型升级。
中国改革开放的实施顺应了产业发展空间布局的科学规律，将经济发展中心与产业布局向沿海、沿江等交通便利、人才与科技资源充足、区位优势明显的地区集聚，同时，出口加工和国际贸易的快速发展加强了中国主要港口的集聚力，从而在长三角和珠三角等东部沿海地区涌现大量新兴城市。
产业园区转型的重要一环就是园区内产业转型升级，这就要求积极有效地引导战略性新兴产业、高新技术产业在园区内落地，及时配套现代服务业集聚、融合发展，这些不仅是支撑和引领园区转型升级的新的增长极，也是产业园区经济发展质量提升的重要抓手和主要着力点。未来一段时期，要继续深化改革开放，着力打造产业聚集推动型、经营主体带动型、科技创新驱动型、生态循环促进型、三产融合引领型、服务支持拉动型等具有鲜明特色的现代化绿色产业园区。推进各优势产业的融合和集聚，进一步促进产业园区专业化市场的形成，转变园区经济的发展方式，走集约型内涵式发展之路，以数字融合、智能融合、产融结合、产城融合等模式，持续推动园区产业跨越式融合协调发展。同时，加快各级各类产业园区主导产业与上下游相关产业和配套产业的融合与集聚发展步伐，引进、整合和强力发展名优产业带动其他相关产业的发展。
随着新工业革命爆发和信息技术的发展，大数据、互联网、人工智能等技术深入人们的工作生活，新技术的作用越来越凸显并不可替代，在消除信息不对称的同时还在改变着人类的工作与生活方式，面对新技术革命的重大变革，产业园区转型升级更为紧迫。新工业革命带来的技术变革可以带动园区人才、信息、资金、数据等各类要素的链接，依托产业园区链接城市、链接创新、链接服务、链接生活，改造传统产业园区，将大数据、互联网、人工智能等技术资源整合到产业园区里面，对产业园区内企业进行更优质的服务，让产业园区自身产生裂变，实现本身的升级。
同时，新技术与智能制造的应用可以将传统产业园区打造成新式智能、智慧园区，解决产业园区面临的恶性竞争和产业同质化严重的问题，将以往的资源招商型产业园区向品牌经营型产业园区转变，将企业集中型产业园区向产业集聚型产业园区转变，从而实现传统园区向智能、绿色、智慧化园区的成功转变。新工业革命带来的新技术既是未来产业园区转型升级的支撑，也是指引未来产业园区升级的发展方向。
借助以大数据、互联网、人工智能等为代表的新工业革命技术，推动园区产业从传统型向现代适用型、科技领先型和经济实用型转型主要表现在两个方面。一是基于大数据、互联网、人工智能等技术的发展，通过新技术和模式重新构建产业组织与生态，实现产业价值链的进一步分解和重新组合，依托传统产业园区衍生出平台经济、产业众筹、众包等新的园区发展模式，推进产业园区转型。利用新技术进一步强化产业园区现有的比较优势，巩固制造业重要承载基地的地位，提升园区产品的高科技含量和附加值。二是基于新工业革命技术的加速推广应用，通过推进产业园区打造智能化、柔性化、开放化OEM制造业平台，实现对产业园区内制造业的智能化改造，逐步形成基于新技术的产业园区内部与产业园区间的分工协作，进而推进产业园区转型升级。
新工业革命以来，工业化和信息化的融合发生了质的变化，由互联网制造、智能工厂、工业机器人、3D打印、大数据、人工智能等新技术应用推动的产业智能化革命已经到来，必然要求传统工业园区加快推进园区智能化改造来提升产业承载能力。从园区间协作来看，依托大数据支撑进行产能优化重组，整合产业园区原有基础设施与创新孵化器，可以打造智能化、柔性化、开放化的共享制造平台。
建立和完善以市场为主导、政府监督为引导的产业资源管理体制，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，主要依靠市场来配置土地、矿藏、资金、资产、劳动力、技术、人才等资源。同时，结合全面深化地方政府体制改革，规范政府经济监督管理和为各类市场主体服务的职能，完善监管和服务体制机制，制定法律法规和政策，营造有竞争力的投资、创业和产业发展的良好环境。全力聚集一批投资规模大、技术含量高、经济效益好、创新能力强的产业项目落地园区，推进产业园区转型升级发展。
探索新的投融资体制机制，在强调保障政府调控能力有效有力的前提下，强化企业融资方式多元化和投资主体地位。在公平开放的市场环境下，园区所在地区政府尽可能精简下放投资审批事项和改进新项目核准方式。激发民间投资活力，规范发展市场直接融资，强化地方金融及中介服务行业服务实体经济的能力，加强统计监测和风险防控等。积极构建产业园区投融资平台，在园区管委会发挥主导作用的前提下，多采用市场化手段，来整合各种形式的投融资公司。可以在部分园区“先行先试”，探索运用资产证券化方式融资，将土地和实物等优质资产进行证券化融资，盘活园区存量资源，增加现金流，推进产业园区转型升级。
在“十三五”时期，已有诸多园区突破了第四代园区，逐步进入创新突破阶段，作为产业核心驱动力和承载平台的产业园区，更是肩负着启蒙、引导、实践之重任。从市场运营的角度看，未来科技园区的概念，应能够树立起行业高度和运营品牌，引领园区未来趋势。未来的产业园区有标榜生态，亦有标榜智慧，亦有园区标榜“生态智慧园区”，低碳、绿色、环保、智慧化等。
随着产业专业分工的深化，产业园开发的专业度不断显著，如物流产业新城、健康医疗创新产业园、新兴金融科技产业园、文化创意产业园等。诚然，产业园区的发展需要政府推动及政策支持，但市场化、专业化的产业园区有望成为市场的主流。未来的产业园将走向专业化、主题式、产业链和价值链型的道路，并远离工业区模式，成为产城一体、宜居宜业的生态智慧新区。同时，产业园开发需要更专业化的产业研究队伍、规划设计队伍、招商运营队伍。面对产业升级的需求和人们对美好生活的追求，产业园仍面临着扩容、提质升级和调结构的要求。
展望“十四五时期”，国家对产业园区开发的重心将向提质增效、转型升级、功能完善、绿色发展方向转变，同时对开发数量进行适度控制。产业园区开发过程中将更注重战略型新兴产业、高新技术产业与创新型产业项目的引入，鼓励不同地区产业园区探索制造业转型升级的路径和模式，推进产业园区形成各具特色的先进智能制造业体系。
“十三五”时期园区经济形态下的工业地产
我国产业规划中的园区经济
产业园区是伴随着全球产业革命的不断推进而诞生、发展。是空间组织形态与产业组织形态在特定区域的聚合。园区经济（主要包括高新区、开发区、保税区等，还有在这些园区内出现大量的园中园）的发展演变是我国经济社会发展变化的历史缩影和重要引擎。从沿海到内陆再到沿边，从单功能区到多功能区再到综合功能区，从一种形式到多种形式再到融合发展，中国走出了一条具有中国特色的园区经济发展道路。目前我国经济进入新的发展阶段，如何面对“新常态”，适应“新产业”，在“产品”、“模式”等方面突破创新，实现产业园区的转型升级，将是行业面临的核心命题。
在全面开放新格局下，园区经济需要赋予新的定位和新的使命，改革开放40年，以深圳的蛇口工业园为起点，中国的产业园区从无到有、从弱到强，堪称中国改革开放经济腾飞的最大贡献者，也是直接推进中国经济社会快速发展和工业化进程的重要力量。产业园区将产业分布优化与产业集聚效应相结合，形成具有区域竞争力的产业群落，是区位理论在实践中的重要创造和发展。40年来之所以能够取得重大成功，一条重要经验是构建了以经济特区、高新技术开发区、国家经济技术开发区、海关特殊监管区为主体的1.0版本经济园区体系建设。
截至2020年，我国共有各类国家级开发区628家，我国共有省级开发区2053家。目前，中国有各类产业园区15000多个，对整个中国经济的贡献达到30%以上。2013-2017年连续五年间，国家级开发区贡献的生产总值占全国比重在22.4%以上，由此可见，园区经济对区域和城市经济发展的贡献度较高，已经成为中国经济增长的助推器。
我国园区数量结构图
全球产业园区的蓬勃发展是20世纪下半叶以来科技革命与新经济兴起的结果，同时也是科技革命与新经济迅猛发展的助推器。经过40年的发展，我国多数产业园区已经形成了明确的主导产业和优势产业集群。但是，产业层次低、传统产业占比高、转型升级压力大等问题也普遍存在。在“十四五”期间，如何推动自身产业结构优化和产业转型升级，是多数产业园区需要思考的问题。
中国的园区经济虽只有40年的发展历程，却是每隔一段时间就迈上一个新的台阶，园区的发展战略在不断转型和升级过程中为我国经济发展做出突出贡献。园区功能形态的变化和发展为主线，国内大部分产业园区，已开始进入“第四代”产城融合的复合发展思路，经历了产品思维、产业思维到投行资本经营思维的转变。在新旧动能转换重要拐点时期，产业园区发展不仅亟须在管理体制、市场机制、运营模式上深化改革、创新思维、扩大开放实现“二次创业”，更需要从发展方式、模式上进行全面化、立体化的创新。产业园区模式曾经对我国经济发展起到了重大支撑作用，成了区域经济与产业经济的主要平台与载体。
从过去20年的“五年规划”中，可以通过各个规划时期的产业重点，清晰地看出我国产业在宏观经济战略的指导之下不断调整发展的历程。随着产业园的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量生产活动在园区内并存聚集，从而推动了产业园的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐发展成为集生产与生活于一体的新型园区。
从十五到十三五的演进方向可以看出，从最开始以劳动密集型的初级制造业在世界产业分工中取得一席之地，到逐步提升研发与创新技术含量，带动我国现代化工业体系的建立，随后在工业的带动下，反哺农业，并进一步将重心向服务业转移。产业园区作为一个独立行业被清晰认知与重视，各类资本涌入园区开发领域，产业园区发展呈现成熟化和泡沫化并行的阶段，引领产业园区开发风气的核心力量从政府转向社会资本，产业园区开发运营者开始走向全国扩张与资本市场阶段，产业园区发展走向服务化、平台化、多元化的转型阶段。
从国家经济角度来看，自诞生40年来，作为中国产业园区主力军的国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业开发区，其GDP屡创新高，对于国家GDP的贡献度也稳步提升。随着社会经济的快速发展，我国园区的发展方式出现了新的趋势和特点，如增长方式由注重规模向更加注重发展质量转变；资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制造业为主向制造业和专业服务业相结合转变。从产业结构上看，现代化工业是我国保持经济发展的基础，现代化农业是平衡发展过程中二元经济的有力保障，而战略性新兴产业的布局与服务业的崛起必将成为我国未来经济增长的潜在动力。
20世纪80年代以来，我国各级各类产业园区或产业园区在国民经济快速发展中发挥了举足轻重的作用。在我国经济由高速增长转向高质量发展的新阶段，产业园区依然承担着重要的功能和使命。
国际上关于产业园区更通行的提法是产业园区，产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区作为产业集聚的载体和组成部分，能够有效的创造企业的集聚力，通过共享资源，带动关联企业的发展，从而推动产业集聚的形成，推动产业合理布局，促进产业结构转型、升级。
结合我国的实践，把“产业园区”定义为是相同或相关企业及支撑机构在特定空间相近配置并实行相应政策管理的经济形态。产业园区是一个地区经济发展的重要抓手，一个地区发展好不好关键要看有没有产业支撑，而产业发展的好不好关键看园区，因为园区是产业集群之地。
产业园区是我国创新要素最为集聚的地方，大批科研人员在此活动，大量研发经费在此投入，使之成为创新成果诞生最为密集的地方。毫无疑问，以国家级高新区和国家级经开区为代表的产业园区是我国的创新集聚高地。40年来，我国产业园区已经形成了一套创新体系，具备了一定的创新基础和能力，并成为代表我国参与全球创新竞争和抢占产业链上游的桥头堡。“十三五规划”中重点强调了科技创新对于产业的引领驱动作用，提出要把发展基点放在创新上，以科技创新为核心，以人才发展为支撑，推动科技创新与大众创业万众创新有机结合，塑造更多依靠创新驱动、更多发挥先发优势的引领型发展。
“十三五”规划（2016—2020年）提出高质量发展，“十四五”规划的主基调就是高质量发展。国家要由高速度发展转向高质量发展。区域要高质量发展，城市要高质量发展，产业园区更要高质量发展。产业园区本身不需要技术创新，也不生产产品，如何高质量发展？那就是要建高质量高品质的园区。
我国的产业园区历程了从1984年到1991年的初创期、1992年到2002年的成长期、2003年到2016年的转换期、2017年之后的转型升级期。如果把1984年到2002年看作一次创业阶段或粗放式发展阶段，那么，2003年到2016年可称之为二次创业阶段或提升阶段。
在这个阶段，产业园区开始由粗放发展向多功能综合性产业区转变，而且，有一些产业园区已走在前面，有的甚至已经完成转型。2017年之后可称之为第三次创业阶段。2017年2月6日，国务院正式对外印发了《国务院办公厅关于促进产业园区改革和创新发展的若干意见》，为产业园区改革创新提了23条要求（简称“产业园区23条”）。这是指导未来全国各地产业园区发展的里程碑式文件。
“产业园区23条”明确了当前和今后一段时期产业园区发展的总体要求：贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，加强对各类产业园区的统筹规划，加快产业园区转型升级，促进产业园区体制机制创新，完善产业园区管理制度和政策体系，进一步增强产业园区功能优势。第三次创业阶段，工业园要向城市新区，单一的制造业发展要向服务业和制造业并举发展转变。也就是向着产城融合、产业结构完善的质量提升阶段发展。
2011年十二五规划开启了以产业转型升级为最重要的主题，“新四化”成为新的经济发展目标。中国经济结构转型和产业变迁也给产业园区发展提出了崭新的机遇与挑战。经过十年发展，很多市场化产业地产商步入成熟阶段，并开始了异地的扩张和登陆资本市场，这其中以华夏幸福为典型代表，产业地产作为一个独立行业开始被清晰认知与重视。这种示范效应令各类资本纷纷涌入园区开发领域，使得整个领域既有成熟而优秀、能够吸引众多客户趋之若鹜的优秀标杆，也有滥竽充数、牟取短期利润的短视者，产业园区发展呈现成熟化和泡沫化并行的阶段。
在“十三五规划”时期，形成了一种主流的发展趋势，即在产业园区的现有空间上，从原先单一产业功能出发，以打造产城综合体的模式，逐步增加、附着、提升诸如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能，推动产业园区向复合型、综合性的功能节点、城市节点转型，构建产业、人气、城市化水平良性循环，形成产城融合的新局面。这一模式以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”为目标，秉持“以产兴城、以城促产、产城融合、城乡统筹、共同发展”的发展理念，形成了新的园区经济诉求。
随着竞争的日趋激烈和市场发展程度的不断深入，产业园区的服务化、平台化、多元化逐渐受到重视，从政府产业园区到民营的市场化园区，都注重打造园区的服务竞争力，并逐渐开始以平台化的思维聚合资源，形成产业链集群效应，并在经营和盈利模式上摆脱单一的租售，走上多元化道路。沿海发达地区工业化带动城市化的进程，带来了工业用地在内的各类土地价格逐步上涨，这对产业发展，显现出越来越明显的挤出效应，特别是沿海发达地区，在价格上涨预期下，土地低效利用或大量闲置的现象逐步显现。
越来越多的案例表明，对全球产业发展方向和科技创新方向最为敏感，甚至占据主导作用的是企业，尤其是具有全球创新资源配置能力的企业，而这些企业也越来越意识到，在一定区域内形成完善的产业生态并与城市发展密切结合，将是企业或许产业领先优势的必然选择，深度参与到地方政府的园区开发建设，不仅具有投资理性，更是代表了企业新的转型理性。
同时，各地政府也开始纷纷出台弹性用地政策，缩短工业用地年限，将税收额等指标纳入工业用地出让考核体系中，工业用地变性等，小到一些城市或区域试点综合用地，细化产业用地分割销售政策等，产业地产的重要生产资料工业用地面对着一个复杂的局面：方面是政策的明晰和标准的明确，另一方面却是区域性政策差异越发拉大。
“十三五规划”时期园区工业地产的主要特征
就“十三五规划”时期产业园区而言，总体呈现下面六个特征：
1.投资和管理多元化。
目前，产业园区投资、管理、运营的主体还是政府，是各级政府在办园区，管理形式主要是管委会。未来的产业园区将更多地由企业替代政府办园区，园区地产更多由市场化配置。例如，华夏幸福基业、联东U谷等企业已成为中国领先的产业新城运营商或产业园区运营商，联想集团、华为公司等大企业也利用自身产业做自备园区。园区通过提供产业投资等服务获取收益，园区运营和管理者以收费模式来实现良性循环。
2.产业结构服务化。
作为城市产业的承载地，园区的产业结构也同城市产业结构同方向演进，将由单纯制造业转向与科创、总部、金融、文化、旅游等服务业融合发展，现代服务业占比不断提高，有的园区彻底转型为服务业主导型经济。
3.园区功能平台化。
用互联网思维打造园区平台的内涵，园区成为创新创业服务平台，从产品的开发到资产的孵化，到客户的投资服务，到物业的运营，提供完整的产业链平台服务。
4.生态和智慧化。
园区对建筑、环境、服务要求越来越高，运用新一代信息通信技术，线上线下结合，产业和管理更智能高效，生态园区和智慧园区成为产业园区追求的共同目标。
5.产城一体化。
土地的集约、产业的集聚、城市功能的完善和整个商业价值的统筹，成为传统产业园区升级版。特别是占地面积大的产业园区，增加居住、教育、医疗、商业等服务配套，是产业园区持续健康发展的必然选择。
6.园区建设国际化。
园区走出国门，通过“一带一路”倡议走出去，在海外建中外经贸合作区，目前已达80多个，既输出了产能和园区开发经验，也为带动沿线国家经济提供了强大动能。
国内各类经济园区数十年发展，逐渐出现同质化、设置混乱、功能重合、绩效递减等现象，这也是改革开放以来一直存在的活乱循环表现。园区经济因为商务主管部门率先突围，其他专业部委也跟风大力发展自己的经济园区，在外需下降和经济新常态背景下，同质化竞争不可避免地出现了产能过剩和经营举步维艰的困境。
大多数园区都定位对外开放、体制创新、产业集聚、科技创新、总部经济等功能，结果造成了商务、发改、科技、农业等各部门激烈的招商引资竞争，也浪费了土地、人力、财力等资源，出现了特色不特、开而不放、放而不开等现象。
从经济支撑能力、经济发展效率、科技创新能力和对外开放度五个方面来看，国家级城市群与国家中心城市是支撑我国经济发展的主要力量，其中国家级城市群GDP超过了全国GDP总量的二分之一；从经济发展效率来看，以国家级高新区、自由贸易试验区、国家级中心城市每平方公里GDP产值较高，分别为1.65亿元、1.52亿元、21.3亿元、1.24亿元；从科技创新能力来看，国家级中心城市与高新区其专利授权数远高于其他园区；从对外开放度来看，以经济特区、海关特殊监管区域、国家中心城市、国家级城市群、自由贸易试验区开放度较高。
深圳特区明显高于其他几个特区，国家级经济技术开发区、高新区明显高于其他专业园区，自由贸易试验区仍然停留于综合保税区水平，东部园区绩效明显高于中西部园区，国内园区明显好于边境和境外经贸合作区，而且绩效也出现不可持续现象，大规模开发开放的水平亟待提高，高质量发展亟待提升。
面对全球经济形式不断变化和我国经济进入新常态的新形势，以及针对当前经济园区产业同构、同质化、重复建设、功能相同等突出问题，各类经济园区迫切需要利用互联网思维进行优化、提升和整合。特别是做好所有园区的客观评价，学习借鉴新加坡等国工业园区和自由港发展经验，然后进行属地化整合，并且进行东中西部结伴发展，从而真正打造以国家级经济技术开发区为主的金字招牌。
通过做减法，清理不合格园区，合并整合功能相似园区；通过做加法，合理增设融合工业、农业、科技业、服务业等综合产业经济园区；通过做乘法，复制推广创新经验，打造更高水平自由贸易试验区或自由贸易港，提高园区的要素集聚能力、经济支撑能力、辐射带动能力；通过优化、提升和整合，将潜力巨大的特色园区规划发展为特色小镇。
产业发展上要注重上下游运作，打造独立于欧美的第三条全球产业链。当前美国和欧洲都以自己的头部经济引领和控制着全球两大产业链，我国虽然成为美欧不可或缺的环节链条，但是处于没有自主性的产业链、价值链、创新链低端。此次美国发动对欧盟、日本和我国的贸易战，意图十分明显是想重构西方体系和打压中国崛起。
因此，新时代园区经济应在高质量发展的旗帜下，针对自主发展能力薄弱、抗击风险能力不足的问题，注重全产业链、高价值链和核心创新链的打造，参与和引领国际分工，建立自主可控的亚洲产业链：
第一，突出全产业链招商。
坚持“引进大项目”和“完善产业链”并举，围绕产业转型升级，规划“核心企业—产业链—产业集群—产业基地”布局，抓住关键环节、关键技术、关键零部件，盯住目标企业，找准突破口，锁定重大项目，掌控产业链和供应链关键环节，以大项目引进带动产业集聚，打造独立自主的全产业链和全产业集聚区域。
第二，占领价值链高端。
坚持高端化、智能化、融合化的要求，不断完善招商引资标准和项目准入条件，拉高发展标杆，提高发展质量，明确衡量价值标准，由过去单纯的衡量项目的投资强度和产出效益向高质量、高水平转变，确保招商引资和项目建设的质量和效益，加快平台经济发展，构建现代产业体系，推动传统产业转型升级，集中力量打造高端产业集群。
第三，建立核心创新链。
坚持以科技为先导，以创新为旗帜，增强经济园区自主创新能力，抓住关键环节、关键技术、关键零部件，盯住目标企业，找准突破口，锁定重大项目，掌控产业链和供应链关键环节，实现大数据、人工智能、芯片等我国落后产业的追赶和超越，全面推动传统产业由低端向高端的转型升级，提高经济园区的核心竞争力，占据国际竞争的制高点。
治理体系治理能力上要注重现代化，打造国际一流营商环境。构建园区专属法律体系。健全经济园区的相关法律体系，对监管部门、市场经济主体的权利与义务、经济活动等方面严格立法，坚守底线，防范国家和公共安全的潜在风险，在给予经济园区优惠政策和管理自主权的同时，对于安全生产、重大融资等行为要严格遵行法律规定，该监管必须监管。
建立归口管理部门。根据园区法律和政府部门三定方案，早日明确园区经济归口管理部门为商务主管部门，而不能再分散于发展改革、科技、农业、工业和信息化等部门，从而能够实现统一监管、统一规划、统一服务，提升政府与市场的互动效率。
创新园区监管模式。学习借鉴美国硅谷和以色列特拉维夫园区发展模式，优化调整管委会组织机构，推行政园合一型管理模式，在园区的整体规划布局、公共服务、产业联系、基础设施建设等方面由政府主导、引导，在招商引资、产业发展、利益分配等方面由园区内企业主导。整合、发挥园区、政区的资源与创新优势。同时，提高经济园区对市场信息的敏感度、园区与市场的对接能力，提高经济园区的运作效率和经济效益，实现治理体系治理能力现代化。
建立合理评价体系。根据商务部自2015年启动的综合考评体系，完善产业基础、科技创新、区域带动、生态环保、行政效能、营商环境等指标，建立科学有效的量化评估标准，创新引领未来园区发展。
建设优秀人才队伍。首先是园区经济管理队伍，一方面具有战略眼光和管理水平，另一方面具有服务精神和服务意识。其次是企业高管人员，既能够做好日常管理，又能够做好投资规划。第三是科技研发人才，加强基础学科素养，特别是物理、数学、化学、法律、人文、音乐、美术、医学等学科，同时加快引进和配备紧缺的高端人才。第四是教育培训人才，能够培养人的批评思维、逻辑思维、逆向思维、系统思维等方面的教育，提高人的洞察力、想象力、创新力。
是创新发展上要注重主动融入和服务国家战略，打造全新现代化园区升级版。
一是、主动融入国家区域发展战略，试点建设超大型经济园区共同体。
从国家层面加强经济园区的顶层设计和规划，创新设立大湾区等特大型超大型经济园区。重点建设京津冀科技研发试验区（含雄安新区），长三角全域产业应用引领区（含长三角一体化示范区），“粤港澳+闽台”一国两制融合区（含粤港澳大湾区），黄河几字湾、东北三省＋内蒙古、云桂+东南亚的加工贸易集中区等特大型经济发展共同体。
二是、主动融入和服务国家创新战略，建构“新加坡+以色列+日本+德国”的综合经济体。在整合优化各类园区的基础上，要加快建设符合各地区的园区经济综合体。
其中，最为关键的是进行新加坡式的国企改革，加快进行国企民企外企的混合所有制改革；学习以色列人的科技创新，特别是以色列的现代化教育和农业；学习日本人的工匠精神，日本企业的千年老店发展体制。学习德国人的逆袭精神，还有控制产业链关键环节的全球格局。总之，中国特色园区经济要实现脱胎换骨和凤凰涅槃，不断形成优质高效的升级版和综合版，并且实现可持续健康稳定发展，理应早日建立“新加坡+以色列+日本+德国”的综合经济体。
以两岸五地的大中华自由经贸区为桥头堡，推进大陆、台湾、香港和澳门等两岸四地与蒙古签订自贸协定，最终建立起大中华自由贸易区。以中国-巴基斯坦自由贸易区为范本，加快布局与重要经济体的自由贸易区，建立开放水平最高的双边自由贸易区体系。以中日、中印自由贸易区为突破口，推动建立亚太自由贸易海陆平原。以中日、中印自由贸易区为新突破，建立区域全面经济伙伴关系，即由东盟十国+中国、日本、韩国、澳大利亚、新西兰、印度等16国统一市场的全球最大自由贸易区。继续贯彻实施“大国是关键,周边是首要,发展中国家是基础,多边是重要舞台”的全方位外交布局，建立全球线上线下的自由贸易区。立足周边国家，建立中国与周边国家自由贸易走廊；覆盖美国主导的跨太平洋伙伴关系协议，建立亚太自由贸易海陆平原；利用先进计算机网络技术，建立永不落幕网上自由贸易区。
四是、主动融入服务一带一路倡议，推动建设全球人类命运共同体。
园区经济不仅可以在国内发展，还可以复制推广到国外发展，还可以联合外资共同开发第三方市场，真正成为以政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通等为主要内容的“五通示范区”，成为产业链共同体、生态链共同体、价值链共同体、利益共同体、责任共同体和命运共同体等“六大共同体先行区”。通过建设好跨境经济合作区、境外经贸合作区、经济走廊，推动一带一路建设进程，从而最终建成全球人类命运共同体。
从实施角度而言，推进市场化改革需要在政府职能和市场机制之间寻求有效结合，不是简单的一刀切，必须与园区综合实力、发展阶段、发展需求相适应，与市场机制、发展规律相统一。改革开放40年来，我国的经济体制已由计划经济体制转型为中国特色社会主义市场经济体制，使市场在资源配置中起决定性作用，是深化经。
同时也应该看到，我国传统园区多通过优惠的政策和低廉的土地成本，吸引企业投资和青睐，周边配套不足，园区企业和员工形成入园、回城的“潮汐”现象。随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
作为中国对外开放和产业合作的主平台，目前国家级开发区仍主要聚集在东部沿海地区，特别是在长三角地区密集分布。但在西部大开发、长江经济带建设以及“一带一路”等战略的推动下，伴随中、西部地区的发展与开放，中、西部地区国家级开发区数量不断增加，东中西格局也有所优化。“十三五”时期中国的产业园区是“销售为王”，现在国家鼓励物业资产自持、越来越多地方政府要求园区自持、核心城市和核心区域的园区物业升值显著，这些政策的倒逼都在促使产业园区的盈利模式、运营模式发生改变，从原先开发模式走向运营模式。物业资产自持才能保持后续园区品质管理、准确一贯的产业定位，有利于培育先进产业集群、落地地区产业规划等，促进园区内生价值的提升。
以高新区和开发区为代表的中国园区经济的发展，可谓是与中国改革开放一起出现并伴随中国改革开放全过程的城市和产业发展模式，典型的特征和创新性包括：
以特殊的开放政策积极引进外资和科技型企业，积极参与全球产业链的分工和价值创造，从而为这些园区快速集聚产业提供了可能，其鲜明的产业发展定位，为这些园区的招商引资、项目落地、企业成长、技术创新和产业集聚提供了最大便利，也使得这些园区成为中国改革开放以来经济增长的主阵地、科技创新的主阵地、参与全球产业分工的主阵地。
通过区别于中国传统行政区管理模式的开发区管委会模式创新，立足于功能区的管理体制定位，以体制创新践行了中国政府与市场关系定位转型的改革理念，以管委会和平台公司，双轮驱动，再加上特殊的开放政策，使得产业园区成为中国行政效能和资源配置最为高效的发展平台，在为大多数园区带来了超常规的经济增长速度，以及快速的基础设施配套的完善的同时，也直接带动了园区所在城市和区域的产业集聚和综合竞争力的提升。
产业园区的核心是产业发展，但在市场评价中，通常体现为房地产销售和租赁，这种错配，对外无法获得相应的市场估值，对内难以建立有效的绩效组织，产业园区亟需有效的价值发掘和价值表达。这意味着，除了载体业务，产业园区应积极提高产业孵化、产业运营、产业服务的能力，真正具备产业导入的能力，同时这也需要产业园区行业本身的自治自律和自我净化。
园区发展由“拼政策”进入“拼服务”阶段成为各方共识。未来产业园区可从三大方面建设服务体系：一是市场服务，整合市场化、社会化服务机构资源提供科技金融、人才服务、技术创新、市场营销、科技中介以及其它各类专业服务等;二是园区服务，产业园区依托自有资源直接面向企业提供的多元化服务，包括：空间载体服务、基础设施服务、公共设备设施服务、物业及城市配套服务、园区文化构建服务等;三是政务服务，整合各级、各条线政府资源提供政策宣讲与信息推送服务、政策协调服务、政务一站式服务等。
传统的产业园区，盈利主要来源于售房、租房和物业服务收入。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，廉价甚至是免费提供成为趋势。相应的，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是成为一家人。通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。
能够将园区管理突破行政区进行管理模式和发展模式创新的战略认知，为大量新生的和存量的园区发展提供了新的可能，并直接激活了这些园区内沉淀的土地、产业、文化、生态等资源，为中国的园区经济的综合转型提供了新的模式可能，也将是我国包括高新区在内的园区经济转型发展中的必然选择。
同时，随着园区经济的进一步发展，“十三五”时期涌现出越来越多的社会企业（园区开发运营商），将市场化的产业新城运营作为企业发展的商业模式创新和产品线打造的战略选择，并快速提升企业能力，以充分发挥企业在产业运营、基础设施、公共服务、文化挖掘、地产开发等全产业链化的综合价值，比如华夏幸福、荣盛、万科、绿地等。
作为经济发展的重要载体，现有产业园区普遍存在空心化、同质化、招商盲目化的现象。产业园区运营主体还需提高专业度，尤其是确定园区的主营方向。集中优势资源服务于园区产业的发展，在产业服务、资源积累、政策理解、供应商整合等方面将会有更深刻的理解，从而提高园区的核心竞争力。