天津特色小镇“危与机”：新晋者携国企入场，掉队者资金承压

导读：从“纸面”到“地面”，天津市特色小镇产业集群再添百亿级“新成员”。

天津北辰区中东欧特色小镇施工现场入口。

从“纸面”到“地面”，天津市特色小镇产业集群再添百亿级“新成员”。

2023年6月16日，中东欧特色小镇产业园区建设工程(一期)项目（以下简称“中东欧特色小镇”）正式开工建设，预示着天津特色小镇创建工作迈上新台阶。

得益于新政利好，天津特色小镇创建如火如荼。自2016年以来，天津以因地制宜、有序发展为原则，助推天津特色小镇在“控量提质”中不断壮大发展规模，目前该市特色小镇已发展至第五批，中东欧特色小镇位列其中。记者据初步统计，截至2022年，天津市已公布37个市级特色小镇和特色小城镇创建名单，其中特色小镇30个、特色小城镇7个。特色产业体系涵盖智能制造、农业科技、文化旅游、养老休闲等业态。

2023年6月下旬，中国房地产报记者在天津走访时发现，当地特色小镇培育、创建工作整体推进有序，一批产业特色鲜明、要素集聚、宜居宜业、富有活力的特色小镇不断涌现。不过，也存在概念不清、定位不准、盲目发展以及进展迟缓等问题，进而加剧政府债务风险和房地产化的苗头。

围绕“控制数量、提高质量”为核心，天津规范健康发展特色小镇过程中已相继出台多项细则。

但记者调查却发现，近年来，诸多以“小镇”命名的地产项目如雨后春笋般冒出，干扰天津特色小镇规范健康发展。资本助推下，一批以“金融小镇、文旅小镇、科技小镇”为名的泛地产化项目也在“疯长”。目前，这些项目有的正挣扎于去库存，有的则饱经停摆困扰。

天津东丽区金融街听湖小镇别墅区一角。

政策指引清晰 严控房地产化倾向

对于特色小镇规范健康发展，国家政策层面早已给出了指引。

2017年12月4日，国家发展改革委等四部委联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》(以下简称《意见》)，规范推进各地区特色小镇和小城镇建设。《意见》指出，各地区要准确理解特色小镇内涵特质，不能盲目把产业园区、旅游景区、体育基地、美丽乡村、田园综合体以及行政建制镇戴上特色小镇“帽子”。这意味着，特色小镇“非镇非区”，既不是行政区划单元上的一个镇，也不是产业园区的一个区，而是有着明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能，形成“产、城、人、文”四位一体有机结合的重要功能平台。

在计划中，中东欧特色小镇项目总投资95.65亿元,占地近6500亩，总建设规模79万平方米。旨在打造以食品行业为龙头的现代化产业聚集区、科技型企业孵化区、高级人才聚集区和生态环境宜居区。

或基于此，中东欧特色小镇结合轨道线网规划调整，不断调整区域配套功能，欲激发市场板块活力，期望将项目打造成为站城一体、产城融合的示范合作样板区。

而这仅是天津特色小镇发展的一个缩影。

为有力有序推进特色小镇建设，天津市发展和改革委员会于2022年3月4日印发《关于促进天津市特色小镇规范健康发展的实施方案》（以下简称《方案》），提出未来5年，天津要努力培育一批科技创新类特色小镇、先进制造类特色小镇、商贸物流类、文化旅游类、传统农特类等特色小镇。《方案》将围绕特色鲜明、要素聚集、资源节约的发展方向，从土地、资金等多方面支持特色小镇建设。

前述《意见》表示，不能把特色小镇当成筐、什么都往里装，要严防政府债务风险，严控房地产化倾向，严格节约集约用地，严守生态保护红线。然而，天津辖区内一些形态雷同、同质化严重的地产小镇充斥其中，为行业发展前景蒙上阴影。如何确保特色小镇在规范健康发展轨道上稳步前行，天津或许还将在持续探索中不断完善提升。

天津金融街听湖小镇一入口处。

开工后疑现“进度停滞”

作为已被纳入天津市新型城镇化发展“十四五”规划重点项目，中东欧特色小镇自签约以来备受关注。

2020年8月19日，中东欧特色小镇签约落户北辰区小淀镇中部。为此，时任北辰区委书记冯卫华表示，项目的成功签约，是北辰区招大引强选优的标志性成果，对于主动融入“一带一路”建设，助力国家农垦改革决策部署落实落地，高标准推进天津北部新区建设，实现产业结构优化升级，具有十分重要的意义。

中东欧特色小镇开发实力背景同样不容小觑。不仅吸引5家天津市属国有企业入场，还将获得地方政府债券资金支持。记者据了解，经天津市政府批复，中东欧特色小镇将由北辰区政府与天津市食品集团有限公司（以下简称“天津食品集团”）、天津轨道交通集团有限公司、天津城市基础设施建设投资集团有限公司等旗下企业共同成立的平台公司中东欧特色小镇（天津）开发建设有限公司负责开发建设。项目资金来源拟采用自筹、申请融资和申请政府专项债券相结合的筹资方式。

据公众号国资小津消息，2022年11月18日，天津市财政局印发《2022年第十二批天津市政府债券发行结果公告》，其中，中东欧特色小镇产业园区建设工程（一期）获批政府专项债券6.8亿元，发行期限7年，票面利率2.92%。此次政府专项债券为首次发行，未来将陆续发行二、三期，累计融资额42亿元，占中东欧特色小镇项目总投资额的43.91%。

通过专项债券渠道融资，一定程度上强化了项目落地实施的资金保障，对于已破土动工的中东欧特色小镇而言，项目建设或会呈现加速跑趋势。然而，距离中东欧特色小镇开工仪式已过去10余天时间，项目施工现场与开工前保持的现状区分界限并不明显。

6月27日，记者在中东欧特色小镇施工现场进出口发现，保留有中东欧特色小镇开工仪式字样的大门持开放状态，现场无门岗人员值守，其内部场地实际是用围挡圈起的成片空地，不过，场地内已停放有数台挖掘机和运输车辆，但并未有施工迹象，在现场安放的简易板房里，更是难觅施工人员踪影，房间设施凌乱布满灰尘。

在被圈场地的另一出入口处，则标注有中国建筑第六工程局承建中东欧特色小镇（一期）崇宁道道路及配套管线工程等字样，根据现场竖立的相关公示牌内容显示，该工程位于北辰区小淀镇中东欧特色小镇起步区，计划开工时间为2023年5月1日，计划竣工时间为2024年4月30日。建设单位为中东欧特色小镇（天津）开发建设有限公司，施工单位为中国建筑第六工程局有限公司。记者在该处场地设置的一排简易板房内发现，现场同样处于无人值守状态。

7月11日，中国建筑第六工程局有限公司承建中东欧特色小镇（一期）崇宁道项目的徐姓负责人向记者表示，上述标段（崇宁道）道路迟迟未施工的主要原因是施工许可证等审批手续未办理到位。该负责人坦言，由于相关施工手续均是由项目建设单位负责办理，办理进度和开工预期目前仍不掌握。

值得一提的是，据中冶建工集团天津公司官方微信公众号发布消息，2023年6月25日上午，由该公司承建的中东欧特色小镇（一期）二标段尚勤路（龙门东道—崇宁道）道路及配套管线工程排水工程管道基础，在建设、勘察、设计、监理、质监站等六方共同见证下顺利完成验收。

更为蹊跷的是，中东欧特色小镇首期将建设具有中国农垦特色的食品产业园区，同步建设6条次干路、11条支路等基础设施。相比之下，道路工程已有相关标段施工方进场，而食品产业园区开发近乎处于停滞。

记者了解到，早在2022年初，北辰区供地计划出炉，其中，涉及中东欧特色小镇起步区地块一、地块二计划出让信息，项目类别均为居住与商业，两宗地块累计土地面积为250.02亩。在此之前，中东欧特色小镇起步区地块三、地块四，宗地编号津北辰龙（挂）2021年-049、津北辰龙（挂）2021年-050，进行了出让公示，土地用途均为普通商品住房用地，两宗地块累计出让面积278亩。2022年2月18日，上述地块分别被天津食品集团旗下天津农垦辰昇房地产开发有限公司、天津农垦兴辰房地产开发有限公司摘得，并约定开工时间为2023年5月31日。

中东欧特色小镇(一期)崇宁道道路及配套管线工程施工现场。

小镇特色的“危与机”

“项目开发国企背书，市级重点项目加持，地块项目施工是迟早的事。”家住北辰区小淀体育文化公园附近的居民李先生向记者表示，目前中东欧特色小镇起步区可开发的地块为两宗，即为被天津农垦辰昇房地产开发有限公司、天津农垦兴辰房地产开发有限公司摘得的地块三、地块四。而上述开发企业均隶属天津食品集团，属于典型的“实力派”市管国企。除此之外，天津城投、天津轨道交通等国有企业纷纷入场抱团开发，项目前景未来可期。

在李先生看来，中东欧特色小镇仅凭借即将打造的“站城一体化”发展模式，势必会助推产城融合示范区加速形成，其地产板块自然会迎来开门红。

所谓“站城一体化”也称“站城融合”，是综合交通枢纽沿线一体化发展模式，即TOD模式的分支之一。该理念主张发展轨道交通，将重要交通站点与城市空间紧密融合，将日常办公、居住和城市服务等功能安排在车站步行可达的范围内，为站点附近人群提供便利的生活方式和经济活动。

通过“站城融合”焕新城市空间，串联起了区域商业、商务配套，变成一个“人来人留的消费场”，或是对“站城一体化”的最好诠释。“在此环境下应势而生的房地产板块表现强势，优势地产将会更加明显。”李先生对记者说。

不过，同样号称有着轨道交通与城市空间融合等超前规划的东丽湖（科创）金融小镇，历经数年“打磨”，至今依然停留在口号上。

2017年10月上旬，时任东丽区政府主要负责人在接受媒体采访时表示，今年年内，东丽湖边将启动金融小镇建设，3～5年内将建成金融与科技的交汇区，配套完善的生活区。

该负责人表示，金融小镇坐落在东丽湖东湖和丽湖交界的地方，总面积4.5平方公里，将来是科技和金融交汇的活跃区。其中金融核心区1.5平方公里，将来计划聚集1000家以上各类基金。与此同时，围绕着高端业态服务、生活商业服务、高端人才子女入学等，这一区域配套设施会逐步完善。比如将建设大型商业综合体、会议会展中心、功能完善的酒店，轨道交通等。把这些元素集中在东丽湖区域，打造成东丽区高端产业的引领区和集聚区，成为吸引高端人才创业、生活、科研的生活小镇。

但这一设想尚未付诸实施，目前东丽湖金融小镇施工陷入长期停滞，已经引起广泛的争议。

2023年2月2日，一位吴姓购房者通过天津市政府网站《政民零距离》栏目，反映（咨询）东丽湖金融小镇规划及缘何迟迟不开工等问题。2023年2月6日，东丽区东丽湖街道回复称：经核实，该项目因招商及经济等因素目前处于停滞状态，片区规划以商业用地为主，具体建设时间需进一步与项目招商及区域发展相结合，根据实际情况确定。

围绕“控制数量、提高质量”为核心，天津规范健康发展特色小镇过程中已相继出台多项细则。前文所述《方案》中还指出，天津特色小镇在建设标准方面，将按照区位布局、空间范围、特色产业、多元功能、特色风貌、投入方式、底线要求等7方面20项要求，以及分类特色小镇具体标准中科技创新、先进制造、商贸流通、文化旅游、传统农特等5类标准要求，做好规范创建工作；在规范管理方面，对特色小镇实行统一管理，强化统筹协调，加强跟踪监督、统计监测、总结评估、典型示范和规范纠偏等工作，有序推进本市特色小镇规范健康发展；在底线要求方面，严防地方政府债务风险，严守生态保护红线，严控特色小镇房地产化倾向，被重点提及。

但记者调查却发现，诸多以“小镇”命名的地产项目如雨后春笋般冒出，如“金融街听湖小镇、松江东湖小镇、原乡小镇、健康小镇、津侨国际小镇、时光小镇、麒麟小镇、莱茵小镇”等，吸引多家品牌房企参与其中，现已遍布天津市东丽、宝坻、西青、宁河等区域。

这些“小镇”普遍以房地产开发销售为主，项目涵盖高层、洋房、联排、独栋等，与普通商品房开发并无二致。不过，各自发展现状却略显不同，有的项目在拼力去库存，有的项目则饱经停摆困扰。

以松江东湖小镇（又名“澜景馨园”）为例，该项目因多次延期交房引发部分购房者群诉。2023年5月4日，一位张姓购房者在向前述《政民零距离》栏目反映称，2016年7月，张姓购房者购买了位于天津东丽区松江东湖小镇房子，原定2019年9月交房，到期后被告知延期交付。然而，延期已导致购买房源烂尾4年，至今仍未交房。2023年5月8日，天津市政建设集团有限公司回复时表示，其旗下企业（开发商）天津松江地产投资有限公司对于松江东湖小镇延期交房问题，已于2023年4月份组织进场施工，促使澜景馨园项目实现逐步复工复产。下一步，该公司将抓紧项目推动，完成保交房任务。

据了解，延期交付已波及松江东湖小镇400多户业主，对此处理进度过于缓慢。或受此拖累，天津松江地产投资有限公司于2021年4月下旬起，也已进入破产重整阶段。另据工商信息显示，该公司作为国有全资企业目前显示为存续状态。