上海今年办公楼供应量高于过往五年平均水平 业主为吸租展开“花式营销”

导读：上海办公楼市场正处于阶段性调整期。

据世邦魏理仕今日公布的数据，2023年上半年上海写字楼市场共有7个新项目入市，累计供应量52.9万平方米，同比上升264.9%。

今年上半年，沪写字楼净吸纳量为21.9万平方米，较去年同期回落31.6%。进入第二季度，市场需求量复苏迹象明显，净吸纳量超过18万平方米，比第一季度出现明显上升。入驻率方面，上半年优质写字楼平均入驻率约81.3%。

租金方面，仲量联行监测数据显示，受企业成本节约、续租率上升，叠加未来供应放量等因素影响，上半年沪中央商务区租金环比小幅回落1.7%，非中央商务区租金环比回落2%。

对于接下来的供应量，世邦魏理仕华东区办公楼部负责人张越介绍，今年下半年，上海写字楼市场预计约有95.3万平方米的新增供应，处于近十年以来较高的供应水平。“从供应区域看，新增供应集中分布在花木、徐汇滨江、真如等板块，预计这些区域的租赁市场会出现调整，租金承压。”

仲量联行上海商业地产部资深董事王岳也表示，今年沪办公楼之间的竞争会比较激烈。从供应量来看，今年的整体供应量高于过往五年平均水平；需求量方面，除2021年需求出现比较大的增幅，今年的需求低于过去五年水平。

供求发生变化背景下，写字楼之间为吸引租客展开了新一轮竞争，写字楼业主为此展开了“花式营销”。

“面对市场不确定性以及外部环境的挑战，租户在办公楼租赁策略的选择方面偏保守，选择续租的居多。业主会想尽办法留住租户，今年新增入市的办公楼，因为面临比较激烈的竞争，会通过提供多种增值服务来吸引租户入驻。最直接的方式，就是直接调整租金，并采取较为灵活的租期约定。除调整租金，业主会提供更长的免租期来吸引租户，此外，还有一些楼宇会通过提供装修补贴的方式，来减轻企业负担。未来，预计还会有办公楼会提供一些富有针对性的创新性增值服务，以满足租户的需求。”王岳对记者表示。

多位业内人士指出，写字楼之间的竞争，不仅降低了办公成本、增加了租户选择空间，还有助于提升办公楼各方面的服务水平，这些变化其实有利于实体经济的发展。

“此前部分企业有扩大办公面积的愿意，但面临租金较高或可供选择的办公楼较为有限等问题。租赁市场供需出现调整的情况下，这些企业可以用相对更低的成本，获得面积更大、位置更好、服务更佳的办公场所。”王岳补充道。

张越表示，伴随经济的逐渐恢复，上半年成交面积在1000平方米以上的中大型企业新租、搬迁需求占比接近四成，之前受到压抑的整层租赁需求，今年逐渐得以释放。

哪些行业企业成为办公楼业主争夺的对象？对此，世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示，金融机构、TMT及专业服务等行业企业，是各写字楼关注的重点。

陆燕表示，从需求角度看，上半年上海办公楼主力需求居于首位，包括非银行金融、证券、基金在内的金融机构的办公需求保持了增长态势，这些企业以新设立办公点和升级办公需求为主，主要办公地点聚焦在陆家嘴区域。

“今年专业服务业企业的增长速度也很快，位居租赁需求第二，其中，咨询及律师事务所占比较多，咨询行业中数据服务的相关需求为上半年新兴的活跃领域。此外，TMT位居需求第三，以平台互联网、软件系统开发类的新租需求为主。而呈现扩张势头的交通运输、仓储业以及部分零售企业，在经济不断复苏的情况下，办公需求也有所增长，这些行业企业也值得关注。”陆燕称。

张越指出，上海经济有许多结构性优势，金融业的引领地位与金融服务业的成熟度、科技创新能力与全球高端要素资源集聚，这些都将为上海中长期发展注入动能。

“加上今年各种财政政策、货币政策等利好市场政策的有效衔接与相互作用，我们预期市场信心逐步改善，市场活力也将不断增强，下半年写字楼市场需求有望加速释放。”张越称。