《深圳前海深港现代服务业合作区产业扶持用房管理办法（试行）》政策解读
导读：为了构建国际一流营商环境，规范深圳前海深港现代服务业合作区产业扶持用房管理，前海管理局根据《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》及相关会议精神，制定了规范性文件《深圳前海深港现代服务业合作区产业扶持用房管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）。
为了构建国际一流营商环境，规范深圳前海深港现代服务业合作区产业扶持用房管理，前海管理局根据《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》及相关会议精神，制定了规范性文件《深圳前海深港现代服务业合作区产业扶持用房管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）。现将有关政策解读如下：
一、背景及必要性
前海开发建设进入新时期后，前海管理局将接收大量配建返还物业，前海管理局作为法定机构，如何有效管理配建返还物业并用于产业扶持等事宜尚无相关规定。制定相应规范，形成完备的管理制度体系，有利于前海合作区产业扶持工作的有序运行与健康发展。
2020年8月26日，深圳市人大通过《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》修订，明确授权前海可以将合作区有偿供应的土地上配套建设和由管理局投资建设的属于管理局资产的配建返还物业用于前海合作区产业扶持。为了细化《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》规定，前海管理局有必要就用于产业扶持的配建返还物业性质、利用方式等作出规定。
因该事项由前海管理局依据法定职权和程序制定和发布，涉及公民、法人和其他组织的权利、义务，具有普遍约束力，可以反复适用，故拟就事项制定规范性文件。
二、主要依据
《管理办法》的主要依据是《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》，并参考了《深圳市创新型产业扶持用房管理办法》的部分规定。
其中最直接的上位依据为《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》第27条：“前海合作区土地出让收益应当用于土地开发和基础设施建设等用途。
“在有偿供应的土地上配套建设和由管理局投资建设的办公、商业、公寓、住宅、停车等特定用途的物业，属于管理局资产，可以用于前海合作区产业扶持、社区配套和公共服务、人才住房、国家机关和事业单位办公用房等。管理局负责上述物业的规划、配置、使用、维修和处置。”
《管理办法》系在目前《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》构建的制度框架内的具体细化实施规定，不涉及对现行制度、规定的突破。
三、主要内容
《管理办法》共5章，总计33条。主要内容包含：总则、配租条件及配租标准、申请材料及业务流程部分、配租后监管、附则等，具体说明如下：
第一章总则部分，主要对《管理办法》的制定目的、上位依据、办法适用范围、分配原则等作总则性规定。
第二章配租条件及配租标准部分，主要对产业扶持用房配租的申请配租资格以及产业扶持用房折扣面积配置、港资机构租金折扣优惠、引进细则制定、遴选规则、租赁期限、市场价格评估、免租期及物业自用以及定向引进条件等关键要求进行规定。
第三章申请材料及业务流程部分，主要对申请材料、配租业务流程、定向引进业务流程以及租赁合同的相关内容进行规定。
第四章配租后监管部分，主要对管理局对产业扶持用房的跟踪监督管理要求、违法违约相关规定、统计工作的配合要求等进行规定。
第五章附则部分，主要为择优不重复要求以及部分名词解释、解释主体及施行日期等内容规定。
四、重点内容解读
（一）产业扶持用房是什么？
产业扶持用房是指属于深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称前海管理局）资产，用于前海合作区产业扶持且符合下列条件之一的办公、商业及配套停车等特定用途物业：
1.在前海合作区有偿供应的土地上配套建设；
2.由前海管理局投资建设。
（二）谁可以使用产业扶持用房呢？
申请配租产业扶持用房的申请人（营利性机构、非营利性机构）应当同时符合以下条件：
1.注册地、实际经营地、税收缴纳地均在前海合作区（包括承诺注册地、实际经营地、税收缴纳地迁入前海合作区，承诺迁入的，应当在承诺的期限内完成迁入。持牌金融机构税收由国家税务总局深圳市税务局第三税务分局征管的，视同在前海缴纳税收），或者未在前海合作区注册但在前海合作区实际经营且对前海合作区深港合作、现代服务业发展具有重大促进作用的；
2.主营业务符合前海合作区产业发展指导目录；
3.申请时未在相关部门公布的“企业经营异常名录”、失信被执行人名单、联合惩戒“黑名单”内；
4.无行贿、受贿等违法犯罪记录。
（三）营利性机构申请配租产业扶持用房有折扣吗？折扣是多少呢？
营利性机构申请配租产业扶持用房，按照如下规定确定租金折扣标准：
1.从事金融业、现代海洋产业、会展商贸物流业、科技服务业、新型国际贸易、数字与时尚产业、专业服务业等前海合作区鼓励发展的产业类型的营利性机构（房地产开发企业除外），申请配租产业扶持用房的租金价格为参考价格或者评估价的70%。
2.符合本条第一项规定，且符合下列条件之一的营利性机构，申请配租产业扶持用房的租金价格为参考价格或者评估价的60%：
（1）在上海证券交易所、深圳证券交易所、北京证券交易所或者香港、纽约、伦敦、东京、新加坡、纳斯达克等境外证券交易所（不含小额资本市场和柜台交易）上市的企业（以下简称上市企业）及其持股超过50%或者实际控制的一级子公司；
（2）世界500强企业、中国500强企业及其持股超过50%或者实际控制的一级子公司；
（3）深圳市总部企业、前海总部企业、独角兽企业、细分领域的头部企业；
（4）上年度产值（营业收入）超过2500万元（批发类5亿元）的其他营利性机构。
3.符合本条第一项、第二项规定，且上年度产值（营业收入）超过5000万元（批发类10亿元）的营利性机构申请配租产业扶持用房的租金价格为参考价格或者评估价的50%。
4.符合本条第一项、第二项规定，且上年度产值（营业收入）超过10亿元（批发类50亿元）的营利性机构申请配租产业扶持用房的租金价格为参考价格或者评估价的30%。
（四）非营利性机构申请配租产业扶持用房有折扣吗？折扣是多少呢？
非营利性机构申请配租产业扶持用房，按照如下规定确定租金折扣标准：
1.获评国家级5A、省级5A、市级5A资质，或者国家级4A、省级4A、市级4A资质，且符合前海产业发展要求的非营利性机构，申请配租产业扶持用房的租金价格分别为参考价格或者评估价的30%、40%；
2.与前海管理局签订战略合作框架协议的重点非营利性机构，申请配租产业扶持用房的租金价格为参考价格或者评估价的30%；
3.其他从事金融业、现代海洋产业、会展商贸物流业、科技服务业、新型国际贸易、数字与时尚产业、专业服务业等前海合作区鼓励发展的产业类型的非营利性机构，申请配租产业扶持用房的租金价格为参考价格或者评估价的50%。
（五）对港资机构的有没有特殊的政策支持呢？
符合本办法第九条（营利性机构）、第十条（非营利性机构）规定的申请人为港资机构的，申请配租产业扶持用房的租金折扣标准，可在规定租金折扣标准的基础上下浮10%，但营利性机构租金折扣标准最低不得少于参考价格或者评估价的30%，非营利性机构租金折扣标准最低不得少于参考价格或者评估价的20%。
（六）租期和入驻后的续租情况？免租期？
产业扶持用房的首次租赁期限最长不超过5年。
续租产业扶持用房的，在租赁合同中约定每次续租期限不超过3年，申请人应当在合同期满前6个月内申请续租，续租次数原则上不超过2次。
对首次申请配租产业扶持用房的申请人，可以设定免租期。租赁面积不超过2000平方米的，设定3个月免租期；租赁面积超过2000平方米的，免租期最长不超过6个月。
（七）申请配租产业扶持用房的流程？
申请人申请配租产业扶持用房的标准业务流程为：
1.申请。申请人按照配租公告要求在前海e站通提交申请配租产业扶持用房的相关材料。
2.受理。前海管理局收到申请后，应当场核对资料。资料齐全的，予以受理；资料不齐全的，应当一次性告知其补正。
3.遴选与审核。前海管理局在配租公告规定的材料收集截止日起25个工作日内进行遴选与审核，形成意向配租结果。
4.公示。除涉密等特殊情形外，产业扶持用房意向配租结果应当向社会公示5个工作日。对意向配租结果有异议的，应当在公示期内以书面形式向前海管理局提出，前海管理局在10个工作日内对异议进行调查核实并答复。如异议成立，前海管理局对意向配租结果重新进行公示。
5.公告。公示无异议或者异议经妥善处理的，前海管理局作出产业扶持用房配租决定并在3个工作日内向社会公告。
6.签订及交付。申请人应当在配租决定公告之日起20个工作日内，与前海管理局签订租赁合同。前海管理局按照约定，向申请人交付产业扶持用房。
专此解读。