证监会出大招了
导读：证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
证监会以新闻发言人答记者问的形式释放了五条支持房地产市场平稳健康发展的措施，堪称“证五条”，内容异常整洁：
房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
原文详见《11.28证监会答记者问》
此文一出，朋友圈里欢欣鼓舞，很多朋友问房地产是否又要向好，房价是不是又要涨，明天是否可以买入地产股……老麦只能表示：呵呵
回到原文，第一句话写的很清楚：“房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。……促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。”也就是说，这个“证五条”的核心是站在维系金融市场稳定、经济大局的立场，帮房企回笼资金（盘活存量）、及时还款（防范风险）、房住不炒（转型发展）。
前三条的核心，就是通过重组、补充股本、优化股债比甚至借新还旧的形式为债务解压排雷，算是“续命”，第四条就是让房企摒弃炒地卖房，转型试试（但这个真的不赚钱啊）？
说的更露骨一点就是：死也要先把债还干净了！然后找个地儿死远远的别碍眼！
但老麦写文章可不是为了来吐槽的，因为第五点积极发挥私募股权投资基金作用这个提法，实在是让人眼前一亮。
有接近监管人士透露，证监会正在与基金业协会研究起草不动产私募投资基金备案细则，将尽快推出，符合条件的私募基金管理人解释可申请试点。
其实2009年就已经被称为中国房地产基金元年，只不过在过去的十年左右，中国超过90%以上的房地产基金做的并不是真正意义上的投资业务，而是类似通道或明股实债的高利贷业务。这在一定程度上推涨了中国房地产的高周转模式，直到资管新规和三条红线出台才有所收敛。
其实在监管层面上，私募基金管理人一直就只有三类：股权类（主要是VC/PE基金）、证券类（二级市场股票/债券）、其他类（其他非标业务）。地产基金一直属于其他类基金，一直以来属于比较边缘化的类型。
私募投资基金的类型：主要分为私募证券投资基金、私募股权投资基金、资产配置类私募基金。私募证券基金主要投资于公开交易的股份有限公司股票、债券、期货、期权、基金份额以及中国证监会规定的其他资产；私募股权投资基金主要投向未上市企业股权、上市公司非公开发行或交易的股票以及中国证监会规定的其他资产；资产配置类私募投资基金，主要采用基金中基金的投资方式，主要对私募证券投资基金和私募股权投资基金进行跨类投资。
——证监会
从上述信息来看，监管有可能会将不动产私募投资基金作为一个独立的分类进行监管，配合证五条的第五条内容，引入机构资金，投资存量住宅、商业、基础设施，盘活经营性不动产。这个提法的潜台词，其实是将经营性不动产的现金流与机构资金需求进行匹配（类似年金性质的固收模式而不是溢价模式），这哪里是在说私募基金？这俨然是在说私募REITs！
更进一步的，按照以往政策引导投资的一贯模式，不管是PPP还是BOT，政策总会在稍后几年给出一个退出渠道或者办法，比如现在的公募基础设施REITs等。那么这一轮参与盘活经营性不动产的私募基金和私募基金管理人，未来的出路是什么？必然是真·REITs！那么真·REITs恐怕就是“公募基金+不动产私募基金”甚至是“公募基金+不动产”的结构。
这恐怕才是隐藏在战争迷雾中即将降临的战争巨兽。
但这条政策真的能引发不动产基金的发育狂潮吗？未必。
虽然之前大量的房地产基金都是在做高利贷业务，但还是有不少基金在老老实实的做商用不动产投资业务。这个领域其实并不缺乏资金和项目，最难的是资产价格仍然盘踞在高位，而资产回报率相对低迷，甚至在经济下行和疫情的影响下还在萎缩。这使得行业面临三个问题，一个是资产价格虚高不划算，另一个是市场不活跃卖不掉，且资产收益率很难覆盖持有成本。所有的压力最终都集中在一个问题上，那就是资产估值虚高。只要资产估值能降下来，那么商用不动产依然还是个良好的防御性资产，可以形成良好的交易生态；如果资产估值还维系在高位，那么它就会像一块卡住喉咙的鱼骨头，大家都异常难熬。
所以接下来很多事情需要交给时间，期待中国特色的估值体系走进现实。