悄然生变的深圳楼市，2023年注定不会平静
导读：开年以后的深圳楼市，属实有点离奇。
开年以后的深圳楼市，属实有点离奇。
刚说了春节期间一线城市零成交，马上就有新盘跳出来打脸说“一天狂卖28亿”；
昨天一句“小阳春来了”还被空头集体PUA，转天二手房带看量就能环比暴增86%…
就在这个时间节点上，深圳忽然放出了两条重磅消息：
先是住建局直接放话：二手房指导价做好了新一版方案；
接下来是暂停3年的积分入户重启，在深圳买房的将优先获得入户资格。
这我就看不懂了，既然卖得挺好，为啥还要火上浇油加buff？
1
先来看看深圳楼市翻红的真相吧…
有一说一，年末年初深圳的市场情绪确实有点狂躁：
节后开出的第一个新盘，中洲滨海华府二期1天就狂卖了28个亿。
项目价格区间在每平米7.27万至14.36万不等，按揭给8个点折扣，全款折扣则有10个点，总价区间从916万起跳，一直到1亿1000万。
对于许多吃瓜群众来说，这个价位宛若天文数字。
但即便如此，开盘当天还是吸引了280多组客户登记来抢451套房，最终去化约160多套房源。
“抢豪宅犹如抢白菜”的画面真是久违了，来看看现场的气氛吧——
一看这局面，马上就有小可爱跳出来——
啊…你净拿个例说事儿，又不是人人都能买得起几千万的房子…
难怪这辈子吃不上四个菜！最近俩月火起来的新盘又不止这一个：
去年底开盘的龙岗仁恒公园世纪三期，1月份共成交50多套，初八返工当天又新增10套成交；
万科未来之光项目，1月份到访量破2000组，销售额超过4个亿；
南山方直珑樾山更是“未开先火”，早在拿证之前平均每天就能接待十多组客户…
天地良心，我要忽悠你了，你上留言区骂我都行。
然而，相较于新盘市场的“一边倒”，二手房市场显得有点五味杂陈了——
1月份，深圳共成交1391套二手住宅。这个事儿，你要辩证地去看：
和去年一月相比是不咋地，成交量萎缩0.33%，且创下近10个月以来的新低；
可你要跟去年春节月872套的成交记录相比，那强得真不是一星半点。
单是春节期间的二手房带看量，就比去年春节期间猛翻了86%。
大过年的愿意出来看房，本身就是个积极信号：
其一，提示大伙儿需求确实还在。
其二，越来越多人开始意识到市场在筑底。
再说一件能给下巴干脱臼的事儿：
当前，深圳二手房挂牌量正以肉眼可见的效率一路走低——
1月份有效挂牌仅34682套，较去年12月份锐减了8560套，降幅20%！
年还没过完，就有8000多业主撤单了，你说扯淡不？
巧合的是，目前已经有部分挂牌业主开始返价了——
像中海锦城，去年年底已从9.6万/㎡的高位跌至7万/㎡出头的低点，开年后业主们开始出现大面积返价或者撤单；
像屡上新闻的华润城，150㎡的改善产品价格低点时甚至降到了2200万以下，现如今挂牌价纷纷涨回2500万上下。
根据乐有家监测到的数据显示：尽管1月份深圳二手房市场挂牌仍是下调多于上涨，但总体挂牌均价环比已出现止跌持平。
就春节月成交情况、买卖双方情绪以及线下带看情况综合来看——
深圳楼市确实有翻红迹象，且至暗时刻已经过去了；
但眼前的局面，离真正意义上的全面回暖还差得太远，否则新盘不会给出好几个点的折扣。
这是当前深圳楼市最大的真相。
2
止跌修复动力何在？
2022年的一片哀鸿至今历历在目——
全年二手房总共成交了21704套，创下16年以来的新低，几乎月月惨到见证历史。
如此交易规模，平摊到6万多中介从业人员头上，合着一人只卖0.3套房，塞牙缝都不够。
横向对比看，去年深圳二手房交易规模只相当于京沪两城的1/9左右。
虽然商品房存量不在一个级别，但实际常驻人口规模总没那么悬殊吧？
思来想去，这也是极不正常的！
更何况，这个数值是从2020年的95273套和2021年的40699套接连腰斩下来的，严重程度已经超过了2009-2011年的三连斩，这就有点恐怖了。
直到去年年底，笔者还写了一篇《深圳这回也认怂了…》，专门去聊深圳也干“摇人去化”这种掉价的买卖。
不仅文章点击量超过了40万，那留言区热闹得就跟把马蜂窝捅了一样。
转眼到了岁末年初，萎靡两年的深圳楼市开始集中显现转暖信号，实在突然！
从最新公布的数据来看，最近一周深圳二手房成交560套。
环比增长214.6%这事儿其实意义不大，毕竟是跟刚刚过去的春节假期去比。
可你要换个角度想——这样的开局要是能顺利维持下去，相当于给“金三银四”开了个好头。
其实，深圳楼市当前的回暖还属于边际修复，更准确地说，是政策端密集发力的结果：
一方面是疫情防控和宏观基本面上的转向，使得经济发展成了2023年的头等大事。
特别是2022年积压的需求、机会、情绪与低基数，大概率会在2023年迎来兑现。
这几乎已经成为国内外权威机构的一致共识。
在这种情况下，头部城市的资产价格当然值得被理性看多。
再说一遍，“搞钱第一”的社会环境，对于深圳的城市发展和资产价格来说，是最好的良药。
更何况，深圳房价连续两年的跌妈不认，某种程度上说已经调整到了一个“黄金坑”。
以上，是深圳楼市反弹的基础与前提。
就在深圳楼市加速筑底的关键时刻，这座城市的内部环境其实正在发生一系列十分微妙变化——
早在1月底，深圳就召开了一场重磅会议，名叫高质量发展大会。
更加给力的深圳市住建局，给出了开年以后第一次积极表态：
1）要充分发挥房地产行业的作用；
2）采取更大力度精准支持刚性与改善性需求；
3）房地产与建筑业发力，为全市经济高质量发展做出最大贡献；
印象里如此不依赖土地财政、且浑身科技细菌的城市，如今也要用房地产与建筑业发力拉动经济了！
此时此刻，对于深圳来说，房地产不仅是支柱产业，更是高质量发展的代名词…
再结合“二手房指导价新方案”与“重启积分落户，买房者优先”两条消息面利好来看——
深圳这回是王八吃秤砣，铁了心地要把楼市拽起来了！
更有指向意义的是，会上还定下了“确保全年房地产业产值增长7%，商品房销售面积达750万㎡，增长8%”的目标。
750万㎡，啥概念？
2020年全市商品房成交面积929.16万㎡，2021年全市商品房成交面积621.78万㎡。
在2021年的基础之上增长20.62%，但和2020年的“狂飙时刻”相比还保持着差距。
很好理解，既要房地产拉动经济，又避免让深圳重新陷入“炒房模式”。
深圳这端水的本事，杭州见了都得直呼内行。
其实，深圳楼市近两年的经历，似乎在时刻提醒我们：
这座走在市场经济最前沿的城市，其房地产市场已经走向全面的政策市！
现在既然你风向都这么吹了，那我也别客气了，撸起袖子擦擦汗，两横一竖就是干！
顺势而为，才是深圳业主最厉害的制胜法宝。
3
2023年，深圳楼市将何去何从？
到目前为止，深圳依旧是全国“四限”最严厉的城市之一；
当前的边际修复局面能否持续下去、持续多久也都需要观察。
但可以确定的是：留给买家的窗口期，的确是越来越短了！
其中最大的原因，在于整个城市的基本面与当下所处的价值节点。
先说基本面，尽管2022年各种不顺，但深圳的表现其实是可圈可点的——
全年经济增量1722.8亿，是TOP 10城市中增量最大的，“增长第一城”实锤了；
站稳3万亿量级的城市，全国只有深圳一座，重庆和广州想要反超，难度相当大。
除一般意义上认知的科创产业与房地产外，此刻的深圳正在两个端口同时发力：
一是继续把商业地产干成白菜价，然后玩命招商引资；
二是砸钱补齐科教文卫配套，让短板在短时间内迅速提升。
这两件事有个共同点，就是能为城市留住大批中产，从而反哺整个城市的长线价值与楼市的总体购买力。
与此同时，深圳楼市已经处在一个微妙的价值节点上！
截至2021年末，深圳市实际管理人口已经超过2200万，小学在读生数量达到113.3万。
这是深圳楼市需求端最大的基本盘所在。
大家之所以密切观望——
首先是“7.15”新政与“2.8”二手房指导价两个关键节点的调控压制了需求；
再是疫情与未来收入不确定性激增，叠加前期购买力透支导致市场终端反馈不利。
而深圳目前所做的一系列操作，包括但不限于住建局表态、定目标、放出信息利好等…说穿了，目的就是为了彻底搬走上述两项阻碍！
本着“从哪儿跌倒，就从哪儿爬起来”的原则来看，2023年房地产逆风翻盘带动经济增长已成各方共识，而深圳在这方面更是把话挑在明处了…
接下来，能决定需求端究竟几时翻盘的决定性因素，只剩下四个：
城市吸引力、市场供给量、信贷投放力度与前期调整情况。
眼下，深圳业主与买家之间，正在形成新的博弈格局——
深圳业主，比以往任何时刻都更需要守护耐心；
深圳买家，比以往任何时刻都更需要当机立断。
真实的市场，就是这么针尖对麦芒。
悄然生变的深圳楼市，2023，注定不会平静…