网上拍卖日趋完善 众多银行布局“法拍贷”

导读：法拍房（即“法院拍卖房产”），因存在“捡漏”的机会而备受市场关注。

今年以来，法拍房的挂牌量和成交量均有所增长，更多的购房者将目光投向了法拍房，成为不少人购置房产的一条捷径。从市场层面看，由于处置房产和购置房产两者均有需求，银行也看到了其中的机会，以提供“法拍贷”等金融服务参与其中。

据《中国经营报》记者了解，鉴于购置新房和二手房交易流程与法拍房交易流程的差异，以往很少有银行为该交易提供贷款，购买方必须全款进行交易，提升了交易的门槛。然而，面对法拍房挂牌量的不断增多，很多地方法院、交易所为了顺利撮合交易，与银行尝试合作“法拍贷”，这令法拍房在交易上更有吸引力。同时，银行对于法拍资产放款和抵押时的风控要求更为严格，这也侧面避免了其中存在的一些风险。

“捡了个便宜”

近日，家住北京通州的孙宇（化名）通过交易所拍下了一套法拍房，这让他很得意捡了个便宜。

“一般情况下，法拍房会有一个评估价格，与市场价格相当，而起拍价格是低于评估价格的。”孙宇表示，这其中的差价可能就有几百万元。

他告诉记者，刚刚买下的这套房产属于二拍（指在一次法拍房拍卖未能成交后，根据相关法律规定，再次进行的拍卖）资产，房产评估价格是1400多万元，实际成交价格为810万元。当时保证金交纳了160多万元，后续将首付款打到指定的账户就可以，其他的直接向银行申请贷款。

“由于是属于换房，按照政策上属于首套房，首付一共300多万元，贷款400多万元。”孙宇称，现在银行的房贷利率已经降下来了，这也让他减轻了不少压力。

事实上，在没有任何经验的情况下，为了拍下这套房子，孙宇此前跑去看了很多次。“大家都比较担心法拍房的风险，也去实地看的房。看看房内有没有租户，房屋有没有瑕疵，是否欠了物业费、水电费，找小区物业和周边邻居问了一下房子情况，甚至还向交易所问了情况。”

据他介绍，以往很多的案例都说法拍房有坑，这让很多购房者对“捡漏”敬而远之。但正规平台的交易其实风险是能够提前规避的，这需要花一点精力去做了解。“我此前找熟人给交易所平台的工作人员打电话，询问拍卖房是否会存在各种各样的问题，对方回复说‘从来没有过’，只要做好实地调研就问题不大。”

记者了解到，不同交易所和平台的规则存在一定差异，对应的风险也有所不同。一些平台只提供拍卖房的相关信息，不对交易有任何的保障和承诺，一些平台则要求竞拍后保证房产顺利过户，这也避免了标的没有房产证等风险。

“保证金和后续的资金在竞拍后是打到指定的账户，包括银行的贷款。如果房产没有顺利过户，这个资金是不会给到拍卖方的。”孙宇表示。

孙宇向记者透露，目前北京法拍房的交易还是很有市场的，一些中介公司也盯上了这些拍卖房。“可能一些人会认为通过中介有保障，但实际上是一样的，中介提供的只是相关服务，也不可能对交易有保障。另外，一些标的在中介带看后会被炒得比较高，价格上反而贵了。”

“我是在网上拍的，与购买二手房相比可以省中介费，这也是一笔近10万元的费用。”孙宇认为。

“省钱的代价就是多操心。”他坦言，不否认法拍房会有风险，也有一些人吃了亏。但这其中的风险是要提前考虑到的，尽量去避免。

针对银行贷款的情况，孙宇表示，北京交易所对于拍卖房产的贷款与银行有固定合作，尽管合作的银行也就是指定的四家，但是在贷款审批上没有问题。“平台上有一键贷款，选择银行后，银行的工作人员会主动联系，都不需要去找银行。”

事实上，与孙宇一样通过交易所购买法拍房的还有很多，毕竟价格上的优势是实实在在的。况且，目前法拍房的挂牌数量不断上升，这也给了不少有心“捡漏”的人更多选择空间。

“法拍贷”入局

中指研究院发布的2023年三季度全国法拍市场监测报告，前三季度各物业类型法拍房挂拍量创新高，为58.4万套，较上年同期增长32.7%。与法拍房挂牌量同向增加的还有法拍房成交绝对总量，较上一年也实现了增长，不过这一增长量主要集中在头部省市地区。虽然绝对总量实现了上涨，但法拍房成交率不增反降。

统计数据显示，2023年前三季度，各类法拍房源成交量接近10.9万套，住宅共成交7.29万套，占成交总量的77.1%，成交总金额1128.5亿元，占成交总金额的50.4%，法拍住宅项目占有量进一步提升。

“当挂牌数量接近60万套，成交量超过10万套，法拍房也成为购房者参考标的的重要一环。”一家中介公司人士认为，法拍的住宅相比之下产权很明晰，大多可能存在的隐患问题也一眼可见。更重要的是，一些制度逐渐完善，这让购房者在竞拍中也更放心。

一家国有银行人士表示，在法拍房的竞拍者越来越多的时候，对于这部分的贷款需求也在增加。“以前拍卖的标的不会获批贷款，需要全款支付。但是，现在拍卖房产挂牌越来越多，同时，一些法院和地方政府也有处置资产的需求。”

他表示，北京、上海等一线城市对于法拍房的贷款很早就有了，这部分都是与拍卖平台合作的。其他城市这类产品现在也越来越多，这与拍卖市场的发展有关，而银行也看到了其中的机遇。

记者从北京产权交易所了解到，其与工商银行(4.810, 0.00, 0.00%)、建设银行(6.380, -0.02, -0.31%)、徽商银行和南洋商业银行等银行有拍卖房的贷款合作。而各家银行的贷款政策也有一些差异，体现在首付和贷款比例上。

据悉，邮储银行(4.420, 0.03, 0.68%)、建设银行等银行的法拍贷业务已经在各地持续推广。11月24日，邮储银行永修支行、建设银行永修支行与永修县人民法院举行“法拍贷”签约合作仪式，致力于合作解决司法拍卖融资难问题，并指出，引入法拍贷业务，不仅能提高法院拍品的成交率，更能惠及群众，让更多购房刚需的群众参与进来，有效解决资金瓶颈问题。

9月13日，邮储银行大理州分行与大理市人民法院举行“法拍贷”业务合作签约仪式。签约仪式上，双方就“法拍贷”合作事务范围、各方工作职责等方面达成一致意见，就业务推广和合作流程等内容进行了深入讨论，共同签订了《关于司法拍卖房产按揭备忘录》。

7月中旬，中国银行(4.040, 0.05, 1.25%)武汉江岸支行与武汉市江岸区法院举行“司法拍卖金融服务签约仪式”，在全市推出“司法拍卖+金融服务”江岸新模式，引入法拍贷为符合条件的竞买人参与司法拍卖提供信贷支持，助力法拍执行降本增效。

与法院签订合作框架的同时，银行法拍贷的投放也在陆续落地。9月27日，邮储银行郴州市分行成功发放该行首笔“法拍贷”贷款，贷款金额70万元；8月15日，富滇银行大理分行首笔“法拍贷”130万元顺利发放。

上述国有银行人士表示，法拍贷的业务模式如今已经比较成熟，但与传统的住房按揭贷款在流程上存在差异。传统按揭贷款是交易双方签订买卖合同后，将房产先行过户，房主将房产抵押之后由银行将贷款资金打到卖主的账户，流程上是银行先将房产抵押再放款。然而，法拍贷是需要购房者全款支付房款后才能取得房产，也就是银行必须先做贷款，购房者拿到了房屋产权才能给予银行做抵押。

“这项业务需要银行与法院、交易所、担保公司进行合作来进行，将资金形成闭环，银行单独投放贷款是存在风险的。”该国有银行人士称。

对于法拍贷的风控，银行也在信贷投放中格外重视。“银行对于法拍房的尽调会很重视实地的调研情况，避免后续的纠纷。如果购房者最终拿不到房产或者存在一些纠纷，很可能也不会偿还银行的房贷，那也就相当于房产砸在银行手上了。”上述国有银行人士称，银行在与外部合作时，也会要求对方加强目标的信息披露和风险控制。否则，“事故”多了合作也不会长久。