全国人大代表、58同城CEO姚劲波：拓宽房企融资通道，优化预售资金监管制度

导读：目前房企的融资渠道较为丰富，包括信贷和债权以及股权融资，近期还开放了不动产私募。因此，当下重点在于对房企实际支持资金的到位，包括信贷的授信到实际发放，发债提速等。部分地区试行的房企白名单制度非常好，值得更大范围推广，进入到白名单中的房企支持力度可进一步加大加快。

作者：赵佳琪

“目前房企的融资渠道较为丰富，包括信贷和债权以及股权融资，近期还开放了不动产私募。因此，当下重点在于对房企实际支持资金的到位，包括信贷的授信到实际发放，发债提速等。部分地区试行的房企白名单制度非常好，值得更大范围推广，进入到白名单中的房企支持力度可进一步加大加快。”两会前夕，全国人大代表、58同城CEO姚劲波接受时代周报记者采访时表示。

58同城作为专业生活服务平台，致力于为租房、二手房提供便捷服务，而姚劲波本人多年来也始终关注房地产领域相关事宜。如2022年全国两会，姚劲波谈到，考虑到“新市民”、“夹心层”群体，应当有侧重地制定租赁住房差别化分配政策。

2023年全国两会，为促进房地产市场健康发展，增强市场信心，姚劲波再度带来《加大三点政策力度，让房企行稳致远》建议。

国务院副总理刘鹤指出：“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖”。

对于如何改善房地产市场当前现状，姚劲波表示，主要体现在三方面：一、扩宽房企的融资通道，包括下调融资利率、创新金融产品等；二、优化预售资金监管制度，优化资金监管制度；三、加速数智化落地，促进房企高质量发展，即通过大数据智能分析，将房源与购房者需求的精准匹配，优化购房者体验，满足消费者需求。以数字化营销为中轴、以房企服务为中心，将运营的范围优化延伸至物业服务、多元化增值产品等领域，创造新的盈利模式并带来新的发展机会。

扩宽房企融资通道

近几年，在房地产环境发生变化的同时，房企融资渠道也有所收紧。

克而瑞数据显示，2023年1月（春节），80家典型房企的融资总量为543.59亿元，环比减少44.8%，同比减少44.2%；但相比于2022年2月（春节），融资同比增长了40.1%。

融资总量下降的同时，房企的融资成本也有所升高。克而瑞数据显示，2023年1月，80家典型房企新增债券类融资成本4.24%，环比下降0.23pct，同比下降0.36pct；较2022年全年上升了0.02个百分点，境内债券融资成本3.59%，较2022年全年上升0.06个百分点。

对此，姚劲波认为，要加大对房企发债融资的支持力度，主要在疏通房企债权融资渠道、降低房企融资成本、逐步改善房企融资环境等方面。

关于具体措施，姚劲波建议，相关部门及金融机构应给予房企同等的融资待遇，加快融资担保体系建设、下调融资利率等措施。同时持续推出创新金融产品，包括投资信托基金（REITs）试点、金融ABS、知识产权证券化等产品。

事实上，自从2022年11月以来，政府部门出台了多条关于拓宽房企融资渠道的政策，如信贷、债权、股权的“三支箭”，还有2月20日证监会启动不动产私募投资基金试点，上述政策均表明融资渠道已有所拓宽。如在股权融资方面，在政策发出后不到一个月的时间里，已有超过20家上市房企发布配股或定增公告。

同时，银保监会相关部门负责人在2022年11月表示，合理区分项目子公司风险和集团控股公司风险，建立区域优质房企“白名单”，对于暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排。优化和扩大现有授信审批“绿色通道”模式适用范围，在落实相关政策的前提下，对于重点客户、重要项目采取绿色通道形式加快审批和发放。

“针对房企的白名单制度的落地范围可以进一步扩大，并且进入到白名单中的民企如能享受到和国央企在融资层面相近的待遇，将极大有利于民企融资环境的改善。”姚劲波向时代周报记者表示，同时，还可增强民企信用水平，包括进一步探索有效增信措施、丰富信用保护工具、适度扩大民企债券融资工具适用范围等。

图源：图虫创意

优化预售资金监管制度

除拓宽融资渠道外，姚劲波还建议优化预售资金监管制度。

据了解，预售资金为开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，其中包括已付的定金、首付款等。

此前，各地政府大多要求房企将预售资金存入银行专用监管账户，只能用于本项目建设，不得随意支取和使用。但实际上，过去仍有开发商违规挪用预售资金。

近几年，各地政府再度加强预售资金监管的举措。如2022年，长沙市住建局发布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》、东莞市住建局发布“关于公开征求《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》意见的通知”等。

为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，2022年11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

关于可置换额度，《通知》规定，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%。

“房企作为房地产市场经济的重要组成部分，发挥着重要的作用。”姚劲波认为，优化资金监管制度，适当放宽预售房款监管资金的提取条件和流程，适当放宽房企对销售回款合理支配的范围。在监管账户和资金使用的同时，房企可以适当统筹调配各地项目的建设资金需求，恢复正常经营的状态。