地产行业，正面临二次探底
导读：不知不觉，已经到下半年了。年初疫情刚放开时，大家对于今年地产行业复苏都有各种各样的猜想。可惜，大部分人只是猜中了开头，没想到两个月好日子过完，情况就急转直下了。
总结一下上半年的行业表现，大概有几点：市场比预期要差、政策比预期要稳、纾困比预期要慢、房企现金流危机依然严重。
按照近期的势头来看，大家都在期待的史诗级救市，可能是不会发生了。甚至，下半年市场可能还有二次探底的可能。
市场比预期的要差
市场规模可能进一步萎缩
就连相对乐观的万科，在6月底的股东会上，也直接表达了市场的走势超出了预期。4月份开始，整个市场温度中断了2-3月的复苏势头，开始掉头向下，加速失温。
6月，整个行业度过了五年以来，最冷的一个六月。没错，比疫情三年还要冷。百强房企单月新房销售额同比下降28.1%！如果与2021年对比，下降幅度更是高达58.9%，寒冷程度可见一斑。
二手房市场更是成交同、环比齐跌，百城二手房价连续第14个月环比下跌，不少城市出现挂盘量积压。
事实上，二手房卖不动这件事，相较于新房市场冷淡，更容易在社交媒体的放大下，挫伤购房者信心。6月份，“免费送房”四个字，就被送上热搜。郑州、深圳等多个城市，都出现了二手业主“免费送房”的新闻。也就是说，这些房源成交价已经至少回撤超过3成。
销售不畅，直接带来的后果，就是房企拿地放缓。虽然上半年我们经常听到各地“土拍抢地”的消息，土地市场似乎一片火热。但这种印象完全是幸存者效应，只属于核心一二线城市的核心地块。
从整体上看，上半年，土地成交建面同比下跌了37.43%，较去年下半年，则下跌了71.5%。要知道，去年的土地成交量，本来就已经在前年的基础上，减少了接近1/3。
土地成交量少，加上开工率的持续低迷，可能会导致，下半年的新开工量和新房供应量，会进一步下行。新项目减少，对于地产人和产业链上下游的关联企业来说，都不是好消息。
政策比预期要稳
大力度救市可能性不大
市场虽然冷，但是政策还是非常稳。上半年，各地方政府在公积金、降首付、优化限购、购房补贴等各个方面，频出政策。6月，5年期以上LPR下调了10BP，但是政策的边际效果却越来越弱，对新房销售几乎没有带来实质性的提振。
不少人都在呼吁“救市”，各种小作文也在不断炒作，预测即将出台史诗级的房地产“一揽子”救市政策。
但是，目前的情况来看，政策层面依然是非常稳的，并没有看到大动作出台的迹象。尤其是最近出台的几个新政策，可能还在提醒我们做好长期斗争的准备。
一是监管部门延长“金融16条”的有效期限。原本在今年6月就到期的政策举措，延长至明年年底。也就是说，在金融层面对房企的救助，原本打算半年结束战斗，现在要做好再奋斗一年半的准备。给行业输血的管子，一时半会儿还不能拔。我们也可以理解成，政策制定者们已经重新调整了心理预期。行业真正的拐点，可能还在2024年年底。
二是降低存量房贷方面，有所松动。7月14日，央行货币政策司司长邹澜表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
虽然说，目前只是一个表态和喊话，具体操作方式和调整力度，都还要看各家银行怎么落地，但也算是千呼万唤始出来了。对于目前有房贷的业主来说，多少是个好消息。降低存量贷款，能够有效缓解当前社会面消费意愿不足的困境。但是政策主要影响整体经济层面，对地产行业的影响有限。
而且，在同一场会议上，央行针对当前房地产市场情况的定调是这样的——
「上半年，房地产市场总体呈现企稳态势，随着前期积累的购房需求在一季度较快释放，叠加季节性因素影响，4月以来，房地产市场逐步进入常态化运行，房地产市场情况在房地产信贷数据上也有所反映。」
也就是说，2、3月的市场“小阳春”是例外，4月份以后的市场，才是常态。如果下半年，没有更大的市场滑坡，出现更大力度救市政策的概率，可能也不会很大。
纾困进展比预期要慢
风险还要时间消化
自从去年年中“停贷潮”风波之后，“保交付”就成为行业工作的重中之重。去年八月，住建部、财政部、央行等出台专门措施，通过政策性银行提供2000亿规模的专项借款；11月，央行又提出2000亿保交楼无息再贷款。政策和资金层面上的支持力度非常大。
今年上半年，房企也在加大力度“保交楼”，但从目前的情况来看，整体进度比预期中要慢。据百年建筑网组织全国各地1114个项目进行的保交楼进度调研，截至5月全国保交楼项目交付比例约为34%，且各地区分化明显。交付比例最高的华南地区达到56%，西南和华中地区，仅有15%、16%。
最主要原因，就是落地过程中，大量项目实际已经出现资不抵债的情况，超融现象非常普遍。真正符合专项资金支持的项目数量占比其实很低。目前优先审评的都是当年交付的项目，也就是说，已经交付的34%项目，基本都是相对比较好啃的骨头。剩下的基本上是，开发周期长、剩余货值不足、没有充足抵押物、滞销的“老大难”项目，盘活难度非常大。
这些项目的风险化解，还需要各个参与方之间进行充分博弈，以及更进一步的政策支持。“保交楼”工作在接下来，才正式进入深水区。每一个环节，都是对各方智慧的考验。
房企现金流危机依然严重
下半年又有偿债高峰
去年年末，房企融资端政策放松，但是民营房企融资难的困境，依然没有得到大幅度的缓解。上半年，80家典型房企的融资量为2965亿元，同比下降30%。各个渠道的融资规模，同比全部下滑。
最主要的原因，还是监管设置的融资条件，对各类型房企不平均。融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，针对这些房企，金融机构可以突破集中度管理要求出资。而多数民营房企尤其是出险房企，则融资依然非常困难。
以信用债为例，上半年国央企的发型占比达到90%，和去年同期基本持平，其中央企占比30.1%，地方国企占比59.9%。民营房企的占比仅为5.8%。央企、国企、民企的占比，约为5：10：1，相较去年的情况，改善效果并不明显。
融资困难，加上销售阻滞，导致今年3月以来，不少大型房企债务违约率陡然上行。从去年开始席卷行业的“展期潮”，不仅没有平息的趋势，甚至展期时间越来越长。2020年，房企债券最多展期12个月，而今年上半年，房企债券平均展期已经达到23.4个月，最长的甚至展期5年多。
深陷流动性危机，加上楼市低迷，导致房企很难重新获得资本市场认可，融资困难的情况进一步加剧。上半年，上市房企估值普遍走低，房企通过定增进行股权融资的能力减弱，甚至出现多家千亿房企排队退市的现象。
境外债权人对内房企的耐心也逐渐降低，资本离开地产的倾向加剧。6月汇丰就与李嘉诚旗下的长实集团发生接触，龙光和合景泰富两家内地房企很可能因为102亿规模的债务，被迫失去货值高达300亿港元的优质资产。让本就岌岌可危的财务状况，进一步雪上加霜。
然而，下半年房企还将面临较大规模的债务到期。前期集中的展期事件，也进一步加大了下半年的偿债压力。可以说，接下来，民营房企的现金流危机依然非常严峻。房企债务违约的新闻，短时间内还不会从我们耳边消失。
小结
从这些方面来看，基本可以判断，下半年的市场依然不容乐观。7月前半个月的市场表现，也基本上符合这个趋势。
加上7、8月本来就是楼市的传统淡季，如果政策托底力度不足，市场信心恢复不理想，市场很可能出现二次探底。对于房企来说，可能需要尽快抛弃幻想，更加务实地做好下半年的策略铺排，迎接新一轮的市场考验。