“住宅+商业”双轮驱动，新城坚守“稳健派”

导读：新城控股坦言，大环境“风雨交加”，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段。变局之下，新城控股以“住宅+商业”双轮驱动，稳住大盘，轻装上阵。

文/ 李兴

度过充满挑战的一年，新城控股坚挺在“稳健派”行列。

最新发布的财报显示，2022年，新城营收1154.57亿元，净利润13.94亿元，是少数保持盈利的民营房企之一。

新城控股坦言，大环境“风雨交加”，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段。

变局之下，新城控股以“住宅+商业”双轮驱动，稳住大盘，轻装上阵。

在业绩会上，董事长王晓松“自我打气”，表示从成立之初，骆驼精神一直伴随新城的每一步，“我相信，风再大，骆驼总是专注前路。道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。”

运营稳健

新城控股抵抗风险的能力，来自于提升经营效率以及恪守财务纪律。

新城控股的开发业务，以上海为中枢、长三角为核心，聚焦于高能级城市。这些市场的供求关系相对健康，提供了良好的业绩支撑。

2022年，公司合同销售金额约1160.49亿元，销售面积1191.52万平方米。其中一二线占比50%，长三角的三四线城市占比28%。

新城控股以重销售、抓回款为核心，通过关键节点冲刺等方式提升业绩。去年，公司的去化率约57%，销售回款1329亿元，回款率115%，高于行业平均水平。

过去一年，新城拿地谨慎，现有土储资源仍较充足，可支撑未来发展。截至2022年底，公司可售土地储备4915万平方米，62%位于高潜力城市和一二线，以及长三角的三四线。

含联营项目在内，新城共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米，另有已售未结转面积2913.60万平方米。

2022年，新城计提了59亿元的资产减值，加上2021年的计提额，两年计提百亿，相当于提前甩掉包袱，释放了风险。

据披露，2023年新城可售货值约1000亿元，预计年内可推出的货值有800至900百亿元。

王晓松判断，今年市场可能会前低后平，长远来看，每年起码有10亿平方米以上的需求量，“这么大的规模，新城仍有一定机会。”

在偿债方面，新城控股坚持底线思维，持续降杠杆，提升财务安全边际。

2022年，新城已偿还境内外公开市场债券127.91亿元。截至去年末，有息负债同比下降了186亿元，剩下713亿元，保持低水平。在手现金余额约314.63亿元，经营性现金流净额为145.35亿元，连续五年为正。

商业逆增

商业板块的逆势增长，是新城控股业绩稳定的底气。

新城控股于2012年开始布局商业开发， 2016 年尝试轻资产运营。轻重并举之下，新城控股的吾悦广场在全国开花，成长为其第二增长曲线。

2022年，吾悦广场新开业15座，截至当年底，在全国140个城市，吾悦广场累计开业、在建及拟建总数达194座，其中157座为重资产、37座为轻资产运营。

挑战之下，吾悦保持了经营韧性。去年的客流总量次10.73亿人，同比增长1%，销售总额达652亿元，增长14%。

相比开发业务，商业运营相对稳健，为新城提供了长期稳定的经营性现金流。

2022年，新城商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%，在总收入中的占比提升至8.6%，其中不含税物业出租及管理收入92.24亿元。

高毛利率的商业板块持续扩张，有助于提升公司的整体盈利水平。

去年，其物业出租及管理业务毛利率达72.60%，毛利66.96亿元，占公司总毛利同比提升12.12%至28.95%。

随着线下零售回暖，商业广场对新城的业绩加持会进一步加大。今年1至3月，125座可比的广场日均销售额同比增长了3%，日均客流量同比增加了4%，整体好于管理层预期。

王晓松提出，2023年是新城大资管落地元年，在行业迈入新模式的背景下，公司继续坚持“住宅+商业”双轮驱动的业务模式。

按照目标，今年内将新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座，实现商业运营总收入110亿元。

融资突破

2022年下半年以来，利好房地产政策频发，民营房企再融资环境改善。作为示范性房企的新城，保持多元的融资渠道。

2022年内，新城控股累计发行三期中票共计40亿元，并获得1400亿元银行意向授信额度。去年年底，其150亿元中票注册额度正式获批。同时，还在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元。

难得的是，新城的平均融资成本持续下降，2022年为6.52%，同比逆势下降5个百分点。

“一方面，体现了监管部门对示范性房企合理融资需求的支持；另一方面，体现了资本市场对公司稳定的财务管理基本面的认可。”新城控股CFO管有冬表示。

稳步拓展的商业版图，也为新城控股的融资性现金流提供了重要补充。

管有冬提到，基于吾悦广场，包括经营性物业贷、CMBS以及部分中票，融资近260亿元。其中，经营性物业贷盘活22座吾悦广场，融资64亿元。

管有冬表示，吾悦广场整体资产接近1200亿元，按照当前融资抵押率的水平，预计融资余额可达700亿元，还有400多亿元的增量。

进入2023年，新城控股在融资端不断突破。

3月中旬，新城拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，用于保交楼项目的建设以及补充流动资金。管有冬表示，3月29日通过了股东大会审议，接下来会以最快速度上报到交易所申请注册。

3月24日，国家发改委和证监会发布通知，研究支持发行消费基础设施REITs，其中提及，优先支持百货商场、购物中心等项目。

“消费基础设施REITs推出，优化了吾悦广场的估值体系。” 管有冬表示，目前正在积极沟通，希望尽快落成REITs。

王晓松表示，之前新城控股靠发债支撑规模，一直处于“小马拉大车”的状态，第三支箭定增和REITs放开，可改善公司目前的运营状态，让未来的运营更加稳健。