北京零售市场迎来温和复苏 办公楼市场承压但韧性仍存

导读： 2023年下半年拉开序幕，北京经济正在修复至正常增长的进程中，商业地产市场表现略有分化。

二季度，办公楼市场租赁需求转弱。在投资市场，内资自用型买家在二季度最为活跃，而机构投资人仍持续关注长租公寓、工业物流及产业园等物业。餐饮租赁需求的提涨在二季度推动零售地产市场整体进入温和复苏态势，租金止跌企稳。工业物流市场需求保持稳健，但新增供应小幅推高全市空置率。酒店市场在上半年实现快速复苏，有望在暑期旺季释放出更大的活力。高端住宅市场活跃度在宽松政策影响下实现稳步上升，二季度成交总量环比增长48%。

投资方面，二季度北京大宗交易市场以内资买家自用需求为主，成交主要位于五环以外区域。家居龙头企业居然之家集团近期发布公告称将收购位于北四环奥林匹克区域的远洋未来广场零售物业，总建筑面积约6万平方米，收购总价为人民币19.63亿元。

在自用型买家作为大宗交易主力的同时，长租公寓、工业物流及产业园等物业持续吸引投资人目光。由于办公楼租赁市场表现欠佳，近期北京的办公楼投资需求稍显疲弱。“市场博弈情绪有所减弱，但整体投资信心的恢复仍然需要时间。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“当前， C-REITs相关资产更受投资人关注，C-REITs的扩容有望继续推高此类资产的投资活跃度。”

租赁方面，需求复苏得益于大面积餐饮租赁成交。五月，社会消费品零售总额同比增长29%，零售商对扩张的预期得到改善。其中，餐饮业态积极响应消费需求，以最快速度推进新店落地，第二季度新租面积达到全市增量的49%。另外，此前退租的儿童娱乐与教育业态开始复苏，逐步吸纳空置面积。

而郊区市场也迎来2018年至今最大体量新增供应。2023年第二季度郊区市场录得三个新项目，总体量高达30.2万平方米，成为2018年以来的季度供应峰值。得益于新项目开业率高且市场需求持续复苏，市区和郊区市场空置率均有所回落，分别录得6.2%和8.0%。新项目由大悦城控股、远洋集团和华润集团等市场头部房企所开发，规划合理的市场定位与业态组合使这些购物中心都取得了出色的运营表现。

此外，上半年公共假期旅游数据节节攀升，北京国内休闲旅游市场进入全面复苏。2023年上半年北京酒店市场实现快速复苏，每间可出租客房收入恢复至2019年同期水平八成。截至2023年5月份，北京高端酒店市场业绩进一步提升，入住率达62.1%，平均房价达1070元，每间可出租客房收入上升至665元；平均房价已接近恢复至2019年同期水平，入住率和每间可出租客房收入恢复至2019年同期水平约85%。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示：“2023年上半年旅游市场实现了迅速复苏，高端酒店市场业绩亦迅速回升。但截至五月份，北京高端酒店业绩仍未突破2019年同期水平。随着暑期传统旺季的到来，北京高端酒店业绩有望进一步攀升。”

高端住宅方面，宽松政策环境下，北京高端住宅市场成交量稳步上升。第二季度，北京高端住宅市场共成交2048套，环比增长48.1%，但同比下跌17.3%。信贷政策释放积极信号叠加年中项目促销，购房需求于季度末回升，推动成交量上升。部分开发商为冲刺年中业绩增加促销活动，二季度高端住宅新房价格环比下降0.7%。随着国内及外籍租户需求回流，租赁市场热度持续恢复，高端住宅平均租金环比增长0.9%。

预计今年下半年高端住宅供应将逐渐增加，购买力将进一步被释放，从而进一步推高市场成交量。 “在‘一城一策’的原则下，考虑到当下市场运行态势，地方政策放松预期有望加强。”米阳表示：“稳健的成交量为开发商带来坚定信心。在活跃的市场情绪带动下，部分项目或将收紧优惠力度，带动北京高端住宅市场价格企稳回升。”