商业街的底层逻辑是什么？

导读：成熟的商业街，既是一条提供商品贸易和服务的流通渠道，也是人们聚集社交和城市公共生活的重要场所，由街道承载商业功能，更是自古以来人们养成习惯的一种形式。

撰文/言午

成熟的商业街，既是一条提供商品贸易和服务的流通渠道，也是人们聚集社交和城市公共生活的重要场所，由街道承载商业功能，更是自古以来人们养成习惯的一种形式。

在山东潍坊这座城市里，有两条商业街让我印象深刻：

中兴街——潍坊市中心的现象级商业步行街、网红打卡地，宽至九米，长不过百米，浅巷交错、灯牌掩映、人声鼎沸，自2008年伊始落成于东风街白浪河畔泰华城里。

西园街——潍坊西部城区的农贸集市街、Super菜篮子，宽近十五米，长约三百米，素街陋巷、车水马龙，于2010年起始生长在潍城区自怡园苗圃里弄之间。

俗话说，“宽街无闹市，宇高泯人声”。两条街不着痕迹的营造了自己热闹喧哗的紧凑空间，找形容词的话，工作日间人头攒动，节假日休比肩接踵。虽然卖点迥异却殊途同归，在本地大概算是唯二的存在了。商业街千万条，为啥这哥俩就能做到脱颖而出呢？

想要搞懂他们的商业模式，首先必须得弄清楚其底层逻辑，因为只有底层逻辑才是维系它生存、发展、壮大的生命根系。下面结合我多年来做商业调研的经验，浅析一二。

第一，供给端分析。

先有供给还是先有需求，就像“鸡生蛋，蛋生鸡”一样是一个哲学问题。为什么先聊供给呢，因为这两条商业街同属于白手起家，后来者居上。它们提供的产品、服务特色鲜明，说是拿供给引导了需求也不为过。我简单列举了一下两条街的品类对比，各位看官仔细：

从列表分析来看，两条商业街的供应特色还是很明显的：

1#中兴街 主打“一招鲜”，各种新奇事物标新立异，知名小吃新鲜出炉，网红潮玩层出叠见，散发着荷尔蒙的街道上，前卫时尚的文艺青年络绎不绝，还有着汉服、JK、洛丽塔等个性穿搭增光添艳，可谓姹紫嫣红、秀色可餐，不仅抓人眼球，更抓人的心理，令消费者在探索猎奇的过程中，得到感官与情绪的刺激、宣泄，从普通的物质满足跃迁至精神层面的愉悦体验，象征着“小而美”的新、奇、特；

2#西园街 着重“菜篮子”，各种生鲜食材齐全丰富，日用百货琳琅满目，提供了人们的日常生活所必需，但求吃饱喝足葛优躺，不求花里胡哨故事新，满足了餐桌丰富、人给家足的朴素生活。日复一日的菜米油盐浸透着星辰大海，年复一年的锅碗瓢盆碰撞出诗和远方，简陋的街道蕴含着辛勤又温暖的人生百味，代表了“大而全”的凡俗、市侩。

总而言之，两条街在供给端的表现是：大象鼻子孔雀的尾——各有所长。

第二，需求端分析。

从需求的对比我们不难发现，两条街道的商业模式所依存的基础各不相同：

1#中兴街 主要靠的不是商品而是商业环境，依托购物中心搭建起的体验式服务平台与商业体量优势招商引流，中兴街的流量变现离不开这一区域商业功能的完备和畅通循环，近水楼台先得月，向阳花木易为春，站在潍坊泰华城这座巨人的肩膀上，才最终成就了傲视群芳的中兴街；

2#西园街 主要靠的是居家生活，依托周边巨量的常住人口兴起，靠着不断丰富的商品种类和不断扩容的市场规模走向繁盛兴旺，四方叫卖烟火气，最抚尘世凡人心，成千上万个家庭的生存必需托起了门庭若市的西园街。

换言之，两条街在需求端的表现是：牛羊入圈鸟落窝——各得其所。

第三，趋势预测。

其实通过前面关于供给端和需求端的分析，两条街的特征、优势都是显而易见的，在此不再做过多渲染。这里笔者想从危机意识的角度，浅析和预测一下未来的趋势走向。

两条商业街从表象来分析，都在具备吸客魅力的基础上兼有发展后劲，除了像疫情封城这类短期戒断事件，面临的市场扰动影响相对微弱，因此保持中长期平稳增长的趋势不难。

然古语有云：“生于忧患，死于安乐”。在最得意的时候也有能够察觉到潜藏危机的意识，不论如履薄冰的谨慎，还是见叶知秋的敏锐，商业竞争最终都脱不出优胜劣汰、适者生存的进化规则，此为生意之道。

1#中兴街 背靠购物中心这棵大树，在“新、奇、特”卖点的支撑下，客流互通，增益互补。但其卖点也恰恰透出了弱点，设想假如剥离了“新、奇、特”，还会有如此优势么？从现状来看，一些颇具威胁和破坏性的火苗已经渐渐显露，比如商品同质化比例的升高，类似“轰炸鱿鱼”、“炸鸡排”这些畅销品种，因为利润点可观加之缺少技术壁垒容易上手，几乎覆盖了半数以上的摊位，如果不加以限制，什么好卖大家便一窝蜂的上什么货，消费者由“来此尝鲜”变作“货比三家”，长此以往，势必会失去多样化和新鲜感，再好的势头也难保会否生变。

故而笔者觉得，繁华幕后藏隐忧，既然开了个好头就应刻意经营一以贯之，引进新品须不遗余力，提升旧品须有约束力，要不断提高水准而非原地踏步，借助鲶鱼效应，建立优胜劣汰、百花齐放的良性竞争秩序，以此保障商业街道不断成长进步的潜力。

2#西园街 常住人口是它存在的必要条件。人口依附的是土地，聚居于城市，西园街地处潍城老城区，街道两侧多为建成二十年以上的老旧小区，并且在医疗、教育等资源配套方面并不均衡，加之地摊式的市场形式也是相对原始的，不太符合现代化城市管理理念，反而带来像安全隐患、环境卫生痼疾等城市治理问题。

按照现阶段国家定义城市发展的有关政策导向，预测未来5年、10年对城区功能的重新规划和旧城升级改造的可能性将呈递增趋势，随之而来的是人口的迁移和流动轨迹的变化，西园街的面貌或将迎来巨变。

结语

平心而论，不管商业街还是菜市场，对于繁荣市场经济都是不可或缺的组成部分，它们熙攘多样、生趣盎然，既满足了人们的生活需求，又为大大小小的零售商贩提供了维系生计的平台，在逆全球化的今天，商业街们以其特有的生态环境促进了商品服务的流通，成为畅通国内大循环道路上市场创新的主角之一，为社会的进步和城市的繁荣做出了贡献。