资本市场回归理性 物业企业“换挡变速”

导读：在房地产行业进入深度调整周期的同时，此前热度高涨的物业赛道也迎来了属于自身的“变革时代”。

记者 方超 张家振 上海报道

在房地产行业进入深度调整周期的同时，此前热度高涨的物业赛道也迎来了属于自身的“变革时代”。

日前，龙湖集团对外公告称，龙湖集团拟分拆龙湖智创生活有限公司（以下简称“龙湖智创生活”）于香港联交所主板独立上市。在被外界冠以“最后一家冲击IPO头部物企”的同时，龙湖智创生活亦成为2022年开年第一家递表的物企。

《中国经营报》记者注意到，在龙湖智创生活冲击上市引发广泛关注的背后，则是物企上市潮的日益冷却。克而瑞物管数据显示，2021年虽有14家物企成功上市，但较2020年减少4家，“未及预期”。

在资本市场对物企IPO逐步回归理性的同时，物业赛道的竞争却愈来愈激烈，“大鱼吃大鱼”的现象不断上演。据统计，2021年，上市物企并购交易总额就达到2020年同期的近4倍。与此同时，在政策鼓励下，物企也打响了进军城市服务和园区等“非住宅”业态的“竞速战”。

东兴证券分析师陈刚认为，2022年，物业行业将迎来独立发展与整合加速下的“大物管时代”，头部物管企业抢占存量市场的需求与地产开发行业的困境将共同加速推动行业整合。

港股上市进程“遇冷”

上市数量下滑、物企股价下跌……在刚刚过去的2021年，物企上市宛若奏响了“冰与火之歌”。

克而瑞物管数据显示，2021年物业行业递表物企数量达34家，为迄今为止递表企业数量最多的一年，但年内递表并成功上市的仅有9家。此外，2021年内新增上市物企共14家（其中13家为常规IPO上市，均为港股物企），不及2020年的18家。

记者梳理发现，从2021年1月15日荣万家生活服务股份有限公司（02146.HK）登陆港股开始，2021年上半年有宋都服务等6家物企上市。而在当年7月份，港股市场更是迎来一波内地物企上市小高潮，中骏商管、朗诗绿色生活等6家物企纷纷抢滩登陆港股市场。但内地物企港股上市的热闹景象也到此“戛然而止”，在经历近4个月的断档期后才迎来京城佳业的上市。

经历“过山车”行情的不仅仅是物企IPO进展，物业板块的估值亦从2021年7月份开始持续进入调整期。

平安证券研报显示，在2021年7月1日～2022年1月18日期间，恒生物业服务及管理指数累计下跌 51.9%，几近腰斩。伴随股价调整，物企估值亦持续下探，截至2022年1月18日，“恒生物业服务及管理指数成分股 PE（TTM）均值约18.1倍，降至2016 年以来0.3%分位”。

克而瑞物管方面也认为，从总体数据来看，2020年物企上市首日平均PE（TTM）达到47.3倍，进入2021年这一数值降至24倍。“2020年末，物业板块平均PE为36.9倍，而目前物业板块市值均值仅为17.5倍，相较2020年降幅52.6%。”

此前备受资本市场瞩目的物企估值，何以快速降至低位？中指物业研究认为，除“港股资本市场走势整体较弱，市场情绪低迷”的因素外，亦有“监管压力加大重创中概股，物业服务企业遭资本错杀”的原因。

中指物业方面还表示，物业行业估值此前达到历史较高水平，而此时市场趋于理性，往往容易发生中短期波动，这正是“市场回归理性”的表现。

不过也有观点认为，物业板块估值经历如此大幅度的调整，主要是由于不少物企与母体公司间的关系过于紧密而引发外界担忧。中信证券研报就认为：“这种调整的主因并非基本面，也不是估值过高，而是市场对公司治理独立性的担心。”

而平安证券分析师也分析称，自2021年7月以来物管板块持续调整。“市场关注点逐渐由政策担忧向房地产波动可能带来的负面影响转变，主要担忧房地产调整可能减缓物企成长速度、导致物企公司治理独立性丧失。”

尽管如此，依然有不少优质物企受到关注。浙商证券研报显示，截至2021年上半年，在管面积TOP15的上市物企中，有7家物企的第三方在管面积占比超过50%，绿城服务、旭辉永升服务等物业公司第三方在管面积占比超过80%，“已经具备了较强的独立发展能力”。

行业收并购热潮“井喷”

在物企港股独立上市进程受阻的同时，物业行业收并购热潮却呈“井喷”之势。

克而瑞物管数据显示，截至2021年底，仅上市企业并购交易总额已达355.88亿元，若加上非上市企业，并购交易额已突破400亿元。“据不完全统计，2021年度上市企业发起53项并购，含非上市企业则行业内并购案超150起。”

“房地产流动性危机传导，成为大宗并购交易的直接诱因。”中指研究院物业事业部高级分析师吴奎勇认为，企业扩规模、求发展，是并购狂潮的内生驱动力；并购资金充足，则为并购规模化的支撑性因素。

记者梳理2021年物业行业收并购案例发现，自2021年初开始，“大鱼吃大鱼”的现象就持续不断，如碧桂园服务和龙湖智创生活等大手笔收购曾引发外界广泛关注，而在2021年末，世茂服务等物企大规模收并购亦获得不小关注。

公开信息显示，2021年12月30日，杭州捷运商务服务有限公司、杭州弘景商务服务有限公司退出持有的浙江新大地物业管理有限公司100%股权，世茂服务全资子公司世茂天成物业服务集团有限公司（以下简称“世茂天成”）接盘。而截至2021年末，世茂服务已完成了对浙大新宇等20余家物业服务企业的收并购。

最新消息显示，2022年1月18日，世茂天成与湖北万泰和盛投资有限公司合作签约仪式在武汉举行，双方共同出资设立的合资公司——湖北世茂万泰物业管理有限公司正式成立。据了解，该公司“将深耕湖北，探索城市多场景多业态物业服务”。

无独有偶，东原仁知服务副总裁牟立园近日也表示，公司结合行业趋势，致力于通过多业态业务组合，构建智慧城市综合服务运营模式（市政服务、政务服务、企业服务、商办服务、社区服务），实现企业“大物业·全价值”的发展目标。

在行业人士看来，在房企遭遇信用危机、物企内在规模扩张诉求、并购资金充足等诸多因素“催化”下，物企的收并购热潮或仍将持续保持相当高的“热度”，并将不断提升物业行业的集中度。

旭辉永升服务相关负责人就对记者表示，收并购是旭辉永升服务“四轮驱动”业务策略中重要的一轮。“我们坚持有质量的战略并购，2022年上半年仍是行业收并购的窗口期，可以在这期间抓住机遇、提升综合能力。”

“但收并购不是扩大规模的主要途径。”旭辉永升服务上述负责人强调称，“对于标的的选择，我们遵循四大原则：有利于提升竞争力、有利于区域布局、有利于拓展新业务、能形成规模竞争优势。未来我们会根据实际需要来推进这部分业务的发展。”

“头部物企将未来三到五年看作行业整合并购窗口期，将快速拓展规模视为第一要务。”克而瑞物管分析师同时也认为，2022年将是整合并购关键年，在规模增长基础上，并购后的整合和运营管理是决定能否达到“1+1>2”效果的关键。

比拼细分领域赛道

在掀起收并购热潮的同时，物企对非住宅业态的争夺也进入白热化阶段。

嘉和家业物业服务研究院数据显示，2021年中期，上市物企非住宅业态占比已达到38.7%，覆盖商业、公建、城市服务等类型，预计2021年末该比例可增长至45%。

“在新阶段、新理念、新格局下，多业态发展已经成为物企满足外生要求、内生需求的必要手段。”嘉和家业物业服务研究院同时认为，“目前，所有上市物企均布局了非住宅业态。2021 年，多家物企大力推进非住宅业态的拓展，在项目获取上亦卓有成效。”

记者梳理发现，在刚刚过去的2021年，物企开始纷纷进入非住宅业态。例如，新城悦获得上海交通大学实验楼等学校业态项目，世茂服务获得宿迁市宿城区环卫项目等城市服务业态资源。

据了解，2021年，世茂服务将城市服务视为业务增长新战略引擎，城市服务也首度成为其四大业务板块之一。2021年上半年，世茂服务城市服务业务收入破亿元。此外，在登陆港交所一周年之际，公司正式发布了城市服务业务发展蓝图，定位于“城市大管家”。

“国家正在提倡城市精细化治理，提升城市的服务能力。城市服务板块的规模有1.5万亿元左右，未来还有上升空间。”世茂服务执行董事兼总裁叶明杰近日表示，“世茂服务在短期会专注于城市项目的浓密度和战略性的细分领域赛道卡位。”

除了城市服务业态外，利润较高的商管领域也吸引了诸多物企入局。“2021年，随着疫情得到有效控制，经济活动继续趋于正常，实体经济得到进一步恢复。”中指物业研究表示，商业运营逐渐成为物业服务企业竞相争强的“香饽饽”。

平安证券研报也认为：“商管赛道具备单项目内生增长、物管费高提价难度低、毛利率及收缴率高等特点，赛道属性相对更优。”

在此情况下，诸多房企或推动旗下商管企业独立上市，或打包“物管+商管”业务上市。“商管等优质细分赛道涌现有望为行业参与者持续向好发展提供更多可能。商管、物管联合上市、联合发展，亦有助于发挥协同效应，带动综合物企实力进一步增强。”平安证券分析师表示。