首个住房租赁基金落地，有何意义？专家解读

导读：据建设银行消息，建设银行近日在京举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司正式成立，并与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议，以及签署首批十余个项目收购协议。

记者 潘福达

据建设银行消息，建设银行近日在京举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司正式成立，并与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议，以及签署首批十余个项目收购协议。此前，10月26日，建设银行发布公告称，该行300亿元住房租赁基金已完成备案。

据央视新闻报道，这是我国首个住房租赁基金，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。首个住房租赁基金落地，如何看待这一行业现象？有何意义？又将对居住者产生怎样的影响？

项目主要面向新市民群体

该基金由建设银行负责运作，募集资金规模为人民币300亿元，房租价格将低于周边平均租价10%左右，主要面向新市民群体，尤其是大学毕业生。

“住房租赁基金这次投资的租赁住房项目，开发的产品就是满足这些新市民、新青年对租赁住房品质的一些要求。”建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁孙庆文表示。

孙庆文介绍，这次收购的一些项目大部分是些“商改租”，后续还有一些“公改租”，包括集体建设用地改成租赁住房。例如大兴生物医药基地收购的项目每户都有独立的卫生间，做到干湿分离，同时还有一个公共的区域，包括有公共的厨房、咖啡厅、阅读区、健身房等。“可以满足年轻人的社交需求，便捷要求，品质还是非常高的。”他表示。

据了解，建行住房租赁基金与绿地集团就其位于北京市大兴区生物医药基地产业园区内智汇健康城项目达成收购协议。据“今日建行”发布的信息，绿地智汇健康城位于北京市大兴区生物医药基地产业园区内，总占地面积4.79万平方米，地上总建筑面积14.58万平方米。建信住房租赁基金拟收购其中的办公楼，改造为租赁住房，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系，满足大兴生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。

探索租购并举房地产发展新模式

据了解，建设银行通过出资设立住房租赁基金，深入推进住房租赁战略，以市场化、法治化、专业化运作，投资房企存量资产，与有关方面加强协作，增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给，助力探索房地产发展新模式。同时，建设银行将充分发挥集团优势，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升级的模式发展，形成集股权投资、资产并购、信贷支持、租赁运营、REITs发行等为一体的全方位住房金融服务体系，持续提升建设银行在住房金融领域的服务优势。

建信住房租赁基金募集规模为人民币300亿元。其中，建设银行认缴人民币299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴人民币0.01亿元。截至目前，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。

实际上，早在2017年，建设银行将住房租赁确定为全行战略。建设银行董事长田国立表示，试点设立住房租赁基金是党中央、国务院赋予建设银行的重大任务，也是建设银行贯彻落实二十大精神的重要举措，将聚焦三个方面重点发力：

一是着力探索租购并举的房地产发展新模式，与地方政府合作设立配套子基金，撬动更多社会资本参与发展住房租赁，盘活房地产行业存量资产。

二是着力构建住房金融服务新体系，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的服务闭环。

三是着力引导居民住房消费新理念，宣传培育“房子是用来住的，租挺好”的新风尚，增加一批性价比高、分层分类的租赁住房，满足不同群体差异化需求，推动住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变。

有助于进一步盘活房地产存量资产

如何看待这一新模式的探索？国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松接受央视新闻采访时表示，通过改建的方式有利于优化租赁住房的供给结构，这种优化供给结构不仅会提升租赁住房的品质，更重要的是降低了租赁住房的租金，并且因为它会引进专业化运营机构去进行运营，所以会有助于提升租赁住房服务的品质，也会改善存量商业办公市场的供求关系。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次基金总规模为300亿元，充分说明了建行在住房租赁金融业务方面有较好的规划和导向。此类基金的投向是明确的，即主要通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。从这里可以看出，未来一些房企的存量商业办公项目或更有可能受到此类资金的支持，进而改造为租赁住房房源，也有助于进一步盘活房地产存量资产。

他分析，此类基金的设立也为银行等机构后续金融业务增加了闭环的可能，即租购两端都有发力点，有助于后续提升在住房金融方面的领导力和影响力。

“建设银行这次落地的300亿住房租赁基金，非常有意义。”景晖智库首席经济学家胡景晖表示，建行很早就进入了房屋租赁市场，以往更多的是以贷款的形式，对于房屋租赁的投资方、持有者、运营商等提供低息贷款来鼓励租赁行业的发展。这一次建行成立基金来进入房屋租赁市场，是一种投资者的身份，除了以往的信贷之外又多了投资的方式，最近保障性租赁住房公募REITs接二连三成功发行，未来建行也可以在房屋租赁市场通过“投、融、管、退”实现一个完整的交易闭环。

胡景晖认为，如果后续建行的住房租赁基金能够从一些过剩的办公商办物业、园区物业手里把项目买下来，改建盘活运营起来，一方面帮助开发商减少物业闲置，盘活资金，另外一方面也使建行推动的住房租赁规模进一步扩大。“这些都是很好的尝试，可以盘活闲置资产，促进住房租赁市场租赁房源的供应。”他表示。