深圳持续“商改住”背后：人口流入同时产业内迁

导读：近日，深圳规自委发布多个公告，将对部分地块进行“商改住”规划调整，其中包括宝安中心区、光明中心地区、国际会展城、龙华新城的地块。据悉，这些地块都处在较为热门的居住置业区域。以宝安中心区为例，区域内的次新二手房平米单价约在8万元以上。

近日，深圳规自委发布多个公告，将对部分地块进行“商改住”规划调整，其中包括宝安中心区、光明中心地区、国际会展城、龙华新城的地块。据悉，这些地块都处在较为热门的居住置业区域。以宝安中心区为例，区域内的次新二手房平米单价约在8万元以上。

公告显示，深圳宝安中心区08-27地块用地面积5423平方米，调规前性质为商业性办公用地，容积率为10.0，调整后面积不变，性质为二类居住用地，容积率降至6.0；光明中心02-49地块用地面积为12231平方米，原本用地性质为商业用地+二类居住用地，调整后面积略降至12223平方米，用地性质调整为纯二类居住用地，容积率不变。

深圳会展中心KF02-11地块用地面积26860平方米，容积率5.0，调规后被划分为两块二类居住用地，住宅用地面积供25245平方米，容积率分别为4.6和4.3；而龙华新城核心区19-02地块原用地面积9425平方米，容积率8.1，调规后19-02地块调整为二类居住用地，用地面积调整为8720平方米，容积率5.5。上述地块中除宝安中心外皆有社区服务配建，如幼儿园、便民服务站等。

事实上，“商改办”在深圳土地市场并不罕见，2021年5月，深圳曾将累计13宗商服用地或产业用地，变更为居住用地和教育等公配用地，区域范围包括沙田地区、沙湖-碧岭地区、石芽岭地区、宝龙工业城地区和坪西地区，不断加大住房供应。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对36氪表示，虽然一般来说，住宅地块出让价格相对商办用地较高，但深圳加大住房地块供应并非出于土地财政的目的。其表示，近年来多次“商改住”调整，深层原因是深圳产业结构调整，深圳传统加工制造业向内地迁移或淘汰，深圳据此划定了红线，保住产业用地，其余地块调整空间就变大了。而深圳近些年人口流入增加，增加居住用地供应能够更好满足新市民需求。

其同时提及，深圳商业办公供给量较大导致的空置率较高，也是促使“商改办”落地的重要因素。戴德梁行数据显示，2021年一季度，深圳甲级写字楼空置率曾接近顶峰26%，随后逐渐呈下降趋势，2022年一季度起又再度回升。

戴德梁行方面表示，2022年第三季度，受疫情反复影响，深圳甲级写字楼市场新增需求总体转弱，租户普遍更趋谨慎，租约到期的租户更多选择原址续租，并向业主争取更优惠租金而非升级搬迁，部分企业选择缩租、退租或搬迁至非甲级写字楼，因此，本季度深圳甲级写字楼净吸纳量-2.1万平方米，全市空置率环比上季度上升0.3个百分点至22.7%。

此外，2022年第四季度，戴德梁行方面预计将有中洲湾等大体量项目入市，若均能如期投入使用，将为深圳甲级写字楼市场带来约40万平方米新增供应，并将结构性拉高全市平均空置率。

李宇嘉表示，目前政府方面鼓励保障性租赁住房发展，而保租房的其中一个筹措渠道便是闲置商业办公改租赁，如果将已经建成的商业办公项目改为租赁住宅难度相当大，不仅涉及调规，还将涉及消防、土地出让金等调整，为改造造成巨大的障碍。因此在土地出让环节将其提前转变为居住性质较为合理。本次调规地块均为二类居住用地，不排除此后出让时配建保租房的可能性。