天津十四五保租房发展规划：优先推动存量空间更新利用

导读：近日，天津市住房和城乡建设委员会发布关于对《天津市十四五保障性租赁住房发展规划》社会征求意见公告。

近日，天津市住房和城乡建设委员会发布关于对《天津市十四五保障性租赁住房发展规划》社会征求意见公告，规划主要阐明天津市保障性租赁住房发展的现实基础，提出“十四五”时期的发展目标，明确保障性租赁住房发展的主要任务和政策措施，是指导保障性租赁住房供给、引导相关政策制定与资源合理配置的重要依据。规划范围为天津市域。

《规划》（征求意见稿）提出，保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等住房困难群体。在具体实施上，项目储备目标按照10万套（间），预留储备资源，规划实施目标按照5万套（间）先进行实施，在实施过程中，根据实际情况，每年制定下一年度实施计划。滨海新区总计储备保障性租赁住房1.87万套（间），市内六区总计储备保障性租赁住房2.65万套（间），环城四区总计储备保障性租赁住房3.98万套（间），远郊五区总计储备性租赁住房1.5万套（间）。

《规划》（征求意见稿）提出，多渠道增加房源供给。优先推动存量空间更新利用，充分发挥市场机制作用，通过盘活利用存量住宅房屋转化、非居住存量房屋改建、企事业单位自有闲置土地新建、集体经营性建设用地新建、产业园区配套用地新建、新供应国有建设用地新建等方式筹集房源。

部分内容如下

发展基础与主要问题

一

发展基础

1. 天津市经济稳定发展，人口持续增长

经济发展顶住压力保持增长。2020年天津市生产总值（GDP）14083.73亿元，按可比价格计算，比上年增长1.5%。三次产业结构为1.5:34.1:64.4，第三产业比重持续上升，产业结构优化升级。

产业新动能发展迅速。科技创新能力明显提高，国家高新技术企业总数达到7420家，研发经费投入强度达到3.2%，综合科技创新水平位居全国前列。航空航天、装备制造、石油化工、汽车工业等优势产业加快转型升级，战略性新兴产业增加值占规模以上工业增加值比重达到26.1%，高技术产业（制造业）增加值占规模以上工业增加值比重达到15.4%。天津（西青）国家级车联网先导区揭牌,天津经济技术开发区入选首批国家数字服务出口基地。

人口持续增长。据第七次全国人口普查结果显示，全市常住人口为1386.60万人，比2010年增加92.78万人，增长7.17%，年平均增长率为0.69%。从区域人口流动来看，全市常住人口分化明显，西青、东丽、津南和北辰环城四区、武清区人口流入趋势明显。

2. 持续完善调控政策，住房市场实现发展平稳

天津市稳妥实施房地产市场“一城一策”方案，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因地制宜、精准施策，立足服务引进人才、重点产业职工安居，采取精准有效、积极稳妥的调控措施，满足合理刚性、改善型购房需求，保持住房供需基本平衡，促进住房市场平稳健康发展。“十三五”期间，新建商品住房累计销售面积7482万平方米，与“十二五”时期基本持平，二手住房成交面积5603万平方米，比“十二五”时期上涨60%。住房市场发展为居民提升居住品质、改善居住条件提供了有力保障。

3. 住房保障体系不断完善，保障水平稳步提升

“十三五”期间，构建“三种补贴、三种住房”的住房保障制度框架，形成了梯次衔接、分层保障、具有天津特色的住房保障体系。“十三五”期间，新增发放租房补贴4.57万户，累计发放9.83万户，发放补贴19.65亿元；销售限价商品住房2万套，发放经济适用住房资格证明5.8万户；推出10个公共租赁住房项目共1.5万套房源。住房保障覆盖水平稳步提升，城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭已实现住房保障。

4. 租购并举的住房供应体系逐步形成

培育发展住房租赁市场，大力发展长期租赁住房，培育机构化、规模化住房租赁企业。“十三五”期间，培育专业化住房租赁机构41家，累计新增企业运营租赁住房7.1万套（间），租赁住房供应结构和服务品质不断提升。大力发展人才公寓、蓝领公寓、白领公寓、职工宿舍等租赁住房，截至“十三五”期末，全市人才公寓约1.7万套，在各区域均有分布。

二

主要问题

1. 人口增长变缓，人才吸引力不强

2000-2010年天津市人口增长294万人，但2010-2020年天津市人口增长93万人，增长速度明显下降。人口增长在国家核心城市中靠后。产业对就业吸纳力不足，人口-经济弹性系数低，制造业比重快速下滑，服务业未能吸引较多就业人口。

在2020年最具人才吸引力城市100强排名中，天津排在20位，在北方城市中相对优势较弱，在青岛、济南、西安等大城市之后。海河英才计划实施至今，引进人才的动力有所减弱，月落户人数有所降低，落户后42%的人才进行购房，实际留津工作人数有待进一步提升。

2. 房地产市场面临一定去化压力

房地产市场供给充裕，去化压力偏大。商品住宅库存面临一定压力。截至2021年底，全市新建商品住宅待售量1660.8万平方米，去化周期为16个月，有一定去化压力（12个月表示市场供求均衡）；宝坻区、河北区、河东区、滨海新区部分板块去化周期较长。

受全球经济增长乏力、新冠肺炎疫情等因素影响，房地产市场下行、部分区域供过于求等问题和风险仍然存在。天津作为实施扩大内需战略、协同打造自主创新的重要源头和原始创新的主要策源地，住房发展内部条件和外部环境也正发生深刻复杂变化。经济稳增长要求下，房地产金融风险不断累积，与外部风险形成共振，资产保值增值的需求增加，给房价稳定带来挑战。

3. 租赁市场供需存在不匹配情况

人口的持续增长带来了租赁需求的持续增长。据第七次全国人口普查结果显示，天津市常住人口为1386.60万人，比2010年增加92.78万人，流动人口约353万人，是人口净流入、租赁需求规模大的超大城市。海河英才行动计划自2018年实施以来已经累计引进人才38.7万人，平均年龄32岁。

目前租赁市场还存在品质不匹配，空间区位供需不匹配等问题。现有租赁住房主要来源包括居民闲置住房出租，截至2020年末，全市各类租赁住房供应总规模达到59万套左右，其中居民闲置住房出租约47.3万套，机构出租约11.7万套。租赁住房品质和高素质新市民需求不匹配，由于个人出租的自有住房普遍缺少配套服务且设施陈旧，难以满足以知识新青年为代表的新市民的租赁需求。租赁住房项目分布与需求存在错配，在轨道交通沿线、商业商务集聚区、工业园区等租赁住房需求旺盛的区域，专业化、规模化租赁住房项目供应不足，难以满足新市民、青年人等群体的租住需求。

规划目标

一

总体目标

健全城市住房保障体系，优化住房供应结构，促进住房高质量发展。紧紧围绕解决新市民、青年人等群体的住房困难问题为中心，扩大保障性租赁住房供给，实现新增保障性租赁住房与产业发展、人口流入等需求动态匹配。建立制度体系健全、筹集渠道丰富、供应主体多元、品质服务优良、经营服务规范的保障性租赁住房供应体系。存量为主、量质并举，实现保障性租赁住房供需总量平衡、户型结构适配、空间布局适宜。体现充分挖掘存量资源的特点，盘活存量住房，为发展保障性租赁住房创造天津经验，继续走在全国前列，显著提升市区新市民、青年人等群体在住房方面的获得感、幸福感、安全感，全面提升城市人才吸引力和综合竞争力。

二

具体目标

健全相关政策及管理体制机制。加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，形成涵盖规划建设、运营、管理工作全流程的保障性租赁住房政策体系，完善各项配套政策。建立多部门互动协作、多层级上下衔接的长效工作机制。

多渠道增加房源供给。优先推动存量空间更新利用，充分发挥市场机制作用，通过盘活利用存量住宅房屋转化、非居住存量房屋改建、企事业单位自有闲置土地新建、集体经营性建设用地新建、产业园区配套用地新建、新供应国有建设用地新建等方式筹集房源，新增保障性租赁住房规划实施目标为5万套（间），项目储备目标为10万套（间）。

培育专业化规模化市场供应主体。通过政策支持，帮助专业化住房租赁企业降低建设和运营成本，鼓励和培育专业化住房租赁企业发展，促进企业扩大规模，探索形成项目合作、市场运营等可复制可推广模式。至规划期末，培育专业化、规模化租赁企业（房源在30套（间）或面积达到1500平方米以上）20家以上。

提升住房品质和综合服务能力。创造绿色、人文、舒适的居住环境，着力满足新市民、青年人更高水平、更高质量的美好生活居住需要。保障安全卫生的居住条件，提高租赁住房建造设计质量，推动智慧化运营服务管理，完善社区配套服务，优化空间布局和通勤效率。

提高信息化监管服务水平。建设保障性租赁住房综合管理服务平台，构建政企联动、房源全覆盖的租赁市场信息化管理机制，逐步推进房源统一发布，实现多环节线上办理。实现保障性租赁住房房源和网签备案100%纳入住房管理服务平台管理。

三

分期目标

前期（2021年），聚焦于建立保障性租赁住房建设管理机制，启动各项配套政策制定、规划编制和保障性租赁住房管理服务平台建设工作，全面摸清各区需求与供给潜力，明确“十四五”建设项目任务清单。

中期（2022年-2024年），完善保障性租赁住房建设管理各项相关政策，全面启动重点新建改建项目，各区形成储备项目库，保障性租赁住房供给初显成效，初步实现房源合理布局，各区参与保障性租赁住房建设管理的各类主体数量初具规模。

后期（2025年），形成保障性租赁住房的有效供应，有效缓解住房租赁市场结构性供给不足，带动住房租赁市场健康发展，稳定租赁住房市场价格，显著提升市区新市民、青年人居住品质。

四

供给规模与结构

保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等住房困难群体。天津市住房保障基础好，租赁市场已有一定规模，现有基本公共服务人员、新就业大学生、务工人员的住房问题可以通过多种方式解决。规划测算主要以新增人口为基础，重点测算新就业大学生和外来务工人员的租赁居住需求。

根据不同的产业发展、人口引进态势，天津未来城镇人口增长情况按照三个情景考虑：趋势外推发展、适度干预发展、积极干预发展，对应测算重点群体的保障性租赁住房需求。

在情景一趋势外推发展情景中，“十四五”期间天津需要提供保障性租赁住房约5万套(间)，能够保障约8万人。其中外来务工人员约3万人，需要约0.8万间宿舍；新就业大学生约5万人，需要约4.2万套(间)保障性租赁住房。

在情景二适度干预发展情景中，“十四五”期间天津需要提供保障性租赁住房约7万套(间)，能够保障约13万人。其中外来务工人员约6万人，需要约1.5万间宿舍；新就业大学生约7万人，需要约5.5万套(间)保障性租赁住房。

在情景三积极干预发展情景中，“十四五”期间天津需要提供保障性租赁住房约10万套(间)，能够保障约18万人。其中外来务工人员约8万人，需要约2万间宿舍；新就业大学生约10万人，需要约8万套(间)保障性租赁住房。

在具体实施上，项目储备目标按照10万套（间），预留储备资源，规划实施目标按照5万套（间）先进行实施，在实施过程中，根据实际情况，每年制定下一年度实施计划。

五

供给储备规模空间分布

根据第七次人口普查中流动人口的分布数据、天津市教委提供的毕业大学生就业分布数据、重点产业布局区域，并结合各区的实际供给潜力，统筹市内六区和环城四区的供给，最终确定各区的供给储备规模。

滨海新区总计储备保障性租赁住房1.87万套（间），市内六区总计储备保障性租赁住房2.65万套（间），环城四区总计储备保障性租赁住房3.98万套（间），远郊五区总计储备性租赁住房1.5万套（间）。各区具体储备规模如下表所示。

分区具体储备规模，单位：万套（间）

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六

指标体系

空间布局与分区指引

一

空间布局原则

1. 充分结合重点就业地区，确保职住平衡

识别产业支撑视角下的重点就业地区，深化“一基地三区”内涵，保障承载空间落位。识别产业重点发展空间，主要集中在环城四区、滨海新区、静海区以及武清区，各区保障性租赁住房项目布局应充分考虑重点园区需求。

识别职住平衡视角下的重点就业地区。结合天津市工作日百度热力图，识别天津市的就业岗位主要集中在市内六区、滨海新区、环城四区；根据天津市职住平衡指数分布，和平区、河西区、滨海新区核心区、环城四区居住空间不足，应增加供给。

2. 强化公共交通导向的TOD模式

保障性租赁住房的需求人群对公共交通系统的依赖程度较高，应着重强化公交优先策略，充分结合轨道交通站点布局，在其周边有效服务半径内进行保障性租赁住房规划设计。其中，市内六区供给潜力有限，租赁需求可根据轨道交通走向通过环城四区跨区统筹解决。

二

保障性租赁住房选址适宜性评价

1. 评价要素及便捷度等级分析

根据2021年11月向天津市新市民和青年人发放的《住房情况及保障性租赁住房需求调查问卷》反馈数据显示，租赁人群的主要租赁住房要求为通勤近和商业便利。结合工业集中发展控制线范围及商务楼宇、公共交通站点、餐饮购物等商业设施，确定以就业空间、地铁站点、公交站点、POI商业设施为主要评价要素，并根据地块到评价要素距离划分便捷度等级。

2. 适宜性综合评价

综合评价就业空间、地铁站点、公交站点、POI商业设施便捷度等级，得出全域建设保障性租赁住房的用地选址适宜性评价，综合评价值的高低代表地块发展保障性租赁住房的适宜程度，综合评价值越高越适宜建设，规划认为，综合评价值5分以上的地区较为适宜发展保障性租赁住房。

市内六区、滨海新区核心区综合评价值高适宜发展保障性租赁住房，建议充分挖掘综合评价值相对较高区域的闲置房屋资源潜力，优先盘活存量发展保障性租赁住房。

环城四区、滨海新区其他区域中临近市内六区、地铁站周边区域、产业园区内综合评价值较高，较适宜发展保障性租赁住房，建议结合存量资源、租赁需求及产业园区配套用地，均衡布局，合理建设保障性租赁住房。

远郊五区中主城区、产业园区内综合评价值略高，建议结合产业园区租赁需求，利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房，完善商业服务设施配置。

三

分区指引

1. 滨海新区

滨海新区以盘活存量房屋、利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房为主。其中核心区充分挖掘闲置房屋资源潜力，优先选择综合评价值相对较高区域（综合评价值7分以上）的存量房屋建设；滨海新区其他区域充分保障产业园区职工需求，利用产业园区配套设施用地建设，建议优先选址在综合评价值6分以上区域建设。

2. 市内六区

市内六区以盘活存量房屋为主建设保障性租赁住房。优先通过利用存量住宅房屋转化发展保障性租赁住房，充分挖掘闲置存量房屋资源潜力，选择综合评价值相对较高区域（综合评价值7分以上）的存量资源发展转化。

3. 环城四区

环城四区以盘活存量房屋、利用产业园区配套设施用地建设保障性租赁住房为主。结合产业园区发展需求，充分盘活利用存量房屋资源，主要利用产业园区配套用地建设，适当利用产业园区及地铁站周边的集体经营性建设用地建设，建议优先选址在综合评价值6分以上区域建设。

4. 远郊五区

远郊五区以利用产业园区配套设施用地建设保障性租赁住房为主。结合产业园区发展需求，主要利用产业园区配套用地建设，并完善商业服务设施配置，建议优先选址在综合评价值5分以上区域建设。武清区、静海区可适当利用产业园区周边集体经营性建设用地建设。

文章来源：天津广播