高敬德：期待新一届政府全面实施“香港安居工程” 加速解决“民众住房难”问题
导读：6月19日，国务院任命香港特区第六届政府主要官员，标志着新一届特区政府班子正式组成，期待新一届政府把工作重心放在发展经济、改善民生上，而首当其冲的就是加速解决香港“住房难”问题。
6月19日，国务院任命香港特区第六届政府主要官员，标志着新一届特区政府班子正式组成，期待新一届政府把工作重心放在发展经济、改善民生上，而首当其冲的就是加速解决香港“住房难”问题。为此，建议新一届特区政府作出规划，加速启动全面实施“香港安居工程”，制定拓地建屋安居的具体目标和实施的政策措施，不仅让香港民众看到安居愿景，而且总体统领建设发展，尽早尽快完成“香港安居工程”，从根本上解决香港“住房难”问题，实现民众安居梦。
香港深层次的矛盾之一是经济民生，而“住房难”问题是香港民众最为关心的头等民生大事，也是习近平总书记和中央最为关心的大事。李克强总理、韩正副总理、全国政协副主席兼国务院港澳办主任夏宝龙和香港中联办主任骆惠宁都十分关心香港的“住房难”问题。实施香港国安法和完善选举制度，使香港实现了由乱转治、由治及兴的重大转折，开启良政善治的新局面，终于可以聚焦经济民生，集中精力解决深层次矛盾特别是香港民众“住房难”的问题。李家超高票当选并获中央政府任命为香港特别行政区第六任行政长官乃众望所归，其政纲中提出“提速、提效、提量”解决“住房难”问题，深得民心。新一届香港特区政府组成后应把工作重心放在发展经济、改善民生上，而首当其冲的就是加速解决香港“住房难”问题。为此，建议新一届特区政府亟需不失时机作出规划，加速启动全面实施“香港安居工程”。实施“香港安居工程”要制定拓地建屋安居的具体目标和实施的政策措施，不仅让香港民众看到安居愿景，而且总体统领建设发展，尽早尽快全面完成“香港安居工程”，从根本上解决香港“住房难”的问题，让香港民众实现安居梦。为此，特对全面实施“香港安居工程”提出三大目标建议和十二项措施的建议。
一、“香港安居工程”三大目标的建议
1、关于在5至8年之内，将人均居住面积由161平方英呎增加至200平方英呎的建议。
据特区政府统计处的数字，香港人均居住面积只有161平方英呎，仅比私家车标准泊车位的135平方英呎稍大；约有20.4万家庭住户（8%）居住面积少于215平方英呎，香港家庭住户面积的中位数约430平方英呎。作为亚洲国际大都会的香港，市民居住空间被亚洲多个主要城市大幅度比下去，其中东京人均居住面积有210平方英呎，上海有260平方英呎，新加坡有270平方英呎，与香港一河之隔的深圳更有300平方英呎。
本届特区政府在《香港2030+》最终报告中估算，香港2019年至2048年土地需求约5,800至6,200公顷，土地短缺达3,000公顷，较2016年估算的1,200公顷增加1.5倍，原因之一是改善居住空间，将新增单位平均面积增加10%至20%，提出将人均居住面积由161平方英呎增加至215至237平方英呎。特区政府亦在2021/2022年度第四季度卖地计划引入最低单位面积，其中屯门一幅可建逾2,000个单位的住宅地皮，卖地章程列明单位实用面积不得小于280平方英呎。
本届特区政府以实际行动回应市民“住大啲”的安居诉求，方向正确。但同时，《香港2030+》主要聚焦阐述香港2030年以后空间发展策略，只是一个规划框架，未有提出短中期的建屋方案和目标。此外，在土地供应没有显著增加、地积比亦未有放宽的情况下，单靠推出“限呎盘”去改善市民居住空间，只会使发展商可建单位数目减少，亦由于单位面积比以前大，意味置业门槛将会提高，若楼价平稳向上，香港市民住房“上车”更难。
针对香港“住房难”的现状，建议新一届特区政府必须全面实施“香港安居工程”，而“香港安居工程”首先需要确立一个安居的愿景指标：在5至8年之内，将香港人均居住面积由161平方英呎增加至200平方英呎，先让香港市民看到“住大啲”的曙光，再循序渐进增加至《香港2030+》提出的215至237平方英呎。这既让香港市民居住环境有实质性改善，又具有现实可行性，是一个必要而务实的指标。
2、关于开发2,400公顷土地，增加65万个公私营房屋单位的建议。
综合资料显示，香港2020年底人口约747万，公私营永久性房屋单位共约287万个，占用香港7,800公顷土地。统计处资料显示，至2030年，香港人口将增至792万，比2020年增加45万人。如果将未来10年新增人口及人均居住面积200平方英呎计算在内，总体房屋单位便需占用约10,230公顷土地，与现时相比需增加土地约2,400公顷。
从香港已有的土地资源及使用情况来看，香港完全有条件提供逾2,400公顷土地。规划署《香港土地用途2019》显示，香港土地面积达1,111平方公里（111,100公顷），市区或已建设土地面积只占24.9%，即约276.6平方公里（27,600公顷），其中住宅用地更只占全港土地面积的7%。换句话说，香港有75.1%土地尚未开发。只要开发其中的三十四分之一，就可以提供约2,400公顷的建屋土地。
按照香港人均居住面积200平方英呎、现有平均住户人数2.8人推算，在这新增的约2,400公顷土地上，可兴建约65万个公私营房屋单位。
第一任行政长官董建华于1997年根据当时的情况，提出每年兴建8.5万个住宅单位的“八万五”房屋政策。现在的《长远房屋策略》推算未来10年总房屋供应目标为43万个，即平均每年4.3万个。“香港安居工程”提出未来10年增建65万个单位，即平均每年6.5万个，与1997年的“八万五”和现有《长策》“四万三”相比，属于中间落墨，是有些进取但务实可行的数字指标。新一届特区政府应着力加速予以落实“香港安居工程”，以解决香港“住房难”这一深层次矛盾。
3、关于贡献建造业增加值3,766亿港元，GDP年均占比1.38%，增加59万个就业职位的建议。
“香港安居工程”涉及大量开发和建筑成本投入，建造大量房屋和各种新发展区设施，推动香港经济良性向前发展。
古洞北、粉岭北新发展区范围覆盖612公顷，按2012年造价计的总发展成本为1,200亿港元，涵盖基建设施、公共设施和收地费用。“香港安居工程”需要开发2,400公顷土地，以古洞北、粉岭北新发展区的基本发展成本推算，在未计算通涨因素下，开发费用保守估计至少达4,800亿港元。
2017年未受疫情和社会动荡因素影响的一般建筑成本，公营房屋建筑成本为每平方英呎1,893港元，普通私楼则约3,000港元（不包括地价）。按此推算，根据公私营房屋“七三比”，“香港安居工程”兴建65万个公私营房屋单位，建筑成本高达8,100亿港元。
“香港安居工程”的基本发展成本和建屋成本，初步估算总值合共12,900亿港元，以10年计平均每年1,290亿港元。参考2020年的建造业工程总值和增加值的比例推算，“香港安居工程”的工程总值可带来的增加值达3,766亿港元，以10年计平均每年约376.6亿港元，约占2020年香港本地生产总值的1.38%。
卖地收益方面，以2,400公顷土地为基数，以每平方英呎4,000港元和地积比率为6倍计算，将30%私楼土地卖地收入扣除总体土地开发成本，特区政府财政库房在10年内将有13,800亿港元净卖地收入。
此外，“香港安居工程”作为一项大型发展计划，亦可创造大量就业机会。2020年，从事建造业的机构单位直接聘用的就业人数为170,799人，建造工程总值为3,720亿港元。根据以上数据推算，建造业平均每投入1,000亿港元，就业人数约为45,900人。“香港安居工程”10年初步估算工程总值合共12,900亿港元，10年可为建造业创造约59万个就业职位，平均每年新增约5.9万个就业职位。这不仅解决了香港“住房难”的头等民生大事，而且拉动了GDP和就业，可谓一举多得，值得新一届特区政府高度重视和加速实施。
二、“香港安居工程”十二项措施的建议
1、建议新一届特区政府提出明确的工作要求和指标，通过从上而下的刚性要求，加快解决“住房难”的问题。
香港回归25年来在房屋问题上缺乏突破，主因之一是特区政府一直没能就市民安居设定长远的目标和指标，特区政府部门每年在开发土地、兴建房屋上只是流水账，并没有配合房屋指标而作出政策上的配合。
建议新一届特区政府明确提出工作要求和目标，制定并全面实施“香港安居工程”，提出拓地建屋的具体目标和政策措施，并就香港人均居住面积设立指标。
香港“草根”阶层许多民众和青年“住房难”问题，由来已久，历史欠账多，积重难返。故建议新一届特区政府下达工作要求和指标，并以此作为衡量特区政府有关部门工作成效的依据，推动新一届特区政府有作为、能作为，会做事、做成事，在依法前提下，打破港英时期留下的一些“陈规旧律”束缚，勇于创新，提质增效，全力以赴在5年内有效解决“草根”阶层民众和青年“住房难”这一头等民生难题。
2、建议新一届特区政府应树立“安居优先”概念，将落实安居目标与长达20年的北部都会区建设分开规划实施，防止香港安居目标因与北部都会区建设捆绑而拖慢落实。
本届特区政府在施政报告中提出建设北部都会区，在新界北部开拓更多可供居住和产业发展的土地，面积达300多平方公里，预计额外提供多达18.6万个住宅单位，并将北部都会区作为未来房屋供应的一个主要来源。特区政府开发新界值得肯定，可使大批“无壳蜗牛”看到安居乐业的希望。然而，特区政府预计整个北部都会区建设发展需时长达20年，若要等到整个计划完成后才能提供房屋单位，恐怕是远水难救近火。
必须看到的是，本届特区政府并没有在短期内增加房屋供应的计划，未来房屋供应最快亦要在10年后才有较显著增幅。住宅供应长期短缺，香港市民住房“上车”更见困难。由2020年起，差饷物业估价署的私人住宅售价指数反复向上，由2020年1月的379.7，上升至2021年9月的历史新高398.2，到11月虽然回落至391.5，但2021年首11个月楼价仍累计上升了3.05%。
新一届特区政府应树立“安居优先”概念，不应将兴建房屋捆绑在北部都会区的建设发展上，如将港人的安居希望全部托付于20年后落成的北部都会区会使香港市民住房难上加难。解决“住房难”问题已经不能再拖，除了建设发展北部都会区，新一届特区政府应尽用所有加快建房的办法，包括开发新界现存大量具备成熟发展条件的农地、棕地等，以尽快让香港市民安居成为最优先的工作。
注：2021年9月至11月为临时数字。
资料来源：特区政府差饷物业估价署
3、建议新一届特区政府应在北部都会区及新界开发实行“两条腿走路”策略，规划、修例与收地建房并行。
在建设发展北部都会区以至新界开发上，新一届特区政府应该实行“两条腿走路”的策略：一方面，进行全面的研究和规划，并透过修订现行法例为发展扫除障碍；另一方面，不能等到所有规划及修例完成之后再进行收地建房工作，规划、修例与收地建屋应同步进行。例如，北部都会区的一些地区已经规划为住宅区，新一届特区政府应随即展开收地工作，而不是等到整体规划完成后才进行。新一届特区政府应争分夺秒觅地建房，纾缓目前迫在眉睫的“住房难”问题。
4、建议新一届特区政府应设立高层级北部都会区发展专责机构，负责统筹主导及高效执行，大力推进建设发展工作，大幅提高效率和减省各部门重复工作的时间。
近20年来，香港土地供应远远滞后安居和发展所需，主因之一是土地发展程序冗长。2000年后的新发展区计划需时大幅延长，古洞北/粉岭北新发展区由建议开发到落实就用了16年；洪水桥/厦村新发展区更用了17年，整个发展区最快要到2037年才完工。北部都会区规模更大，更涉及开发不同类型土地、发展产业、建设跨境铁路等复杂问题，为免旷日持久，错失难得的发展机遇，同时拖延解决土地房屋供应不足的迫切问题，新一届特区政府应想方设法简化发展程序，提高效率，尽最大努力减省开发时间。
北部都会区规划庞大，涉及制定规划、拓展土地等跨政策局跨部门协作。为此，建议新一届特区政府设立一个高层级的北部都会区专责机构，由未来的副司长领导，负责领导包括北部都会区、“明日大屿”等大型区域发展，成员包括负责土地房屋、运输、创新及科技、商务及经济发展、内地事务等范畴的政策局官员，专责机构负责统筹主导及高效执行，大力推进规划、决策、执行、与深圳市政府交流联系等各项建设发展工作，大幅提高效率和减省各部门重复工作的时间。
同时，建议新一届特区政府就北部都会区发展制订成效指标，包括订立分阶段的时间表，要求各政策局和部门严格遵循，以全力支持北部都会区建设发展，确保如期落成。
5、建议新一届特区政府应将相关部门及公营机构迁往北部都会区，身先士卒带动发展。
本届行政长官表示，特区政府会带头将没有地域规限的部门办公室迁至北部都会区。特区政府部门进驻新发展区带动发展已有先例。特区政府在2011年提出“起动九龙东”计划，以启德发展区带动观塘和九龙湾工业区，将九龙东转型为香港第二个核心商业区。多个政府部门先后搬到该处，其中位于启德发展区的工业贸易大楼已落成启用，而税务大楼亦正在建设，效果良好。
为显示新一届特区政府对发展北部都会区的决心和重视，建议新一届特区政府认真考虑将较高层级的政府部门、公营机构甚至是政策局办公室搬到该处，例如将创新及科技局的局长办公室留在特区政府总部，其余都迁往北部都会区，身先士卒带动该区的创科发展。
6、建议新一届特区政府应修订《城市规划条例》、《收回土地条例》及《新界条例》等，加快土地发展流程，并调高赔偿金额，为开发祖堂地拆墙松绑。
本届特区政府计划向新一届立法会提交40项立法建议，包括修订《城市规划条例》及其他关于土地开发的法例，以简化和加快改划土地用途、规划及其他主要发展相关的审批程序。
现时申请改划土地，需经过城规会的多重咨询程序，这些程序虽然可以增强持份者参与，但实际上不少咨询都流于重复，导致整个规划进程被严重拖慢。新一届特区政府应修订《城市规划条例》，精简咨询，在保留必要的公众参与元素的同时，减省通过城规程序的时间，以加快发展步伐。
现行《城市规划条例》亦被指对特区政府过份制约，导致针对大型基建项目的司法覆核案件不时出现，造成项目延误及开支上升。虽然条例已赋予行政长官会同行政会议拥有对城市规划的修改权，但条文复杂，建议修订有关条文，清晰说明任何涉及新图则或经修订的图则的疑问，行政长官会同行政会议可作最终指示和决定，巩固行政长官的最终决定权。
此外，现行《收回土地条例》说明，行政长官会同行政会议决定须收回任何土地作“公共用途”时，行政长官可根据条例命令收回土地。建议修订有关条文，倘新一届特区政府与土地业权人达成任何住宅发展计划，不论是公营、私营抑或作混合式发展，都可收回土地，以加强条例的灵活性。
本届特区政府在施政报告中提出释放祖堂地，考虑修订《新界条例》放宽出售祖堂地限制，民政事务局局长将与新界乡议局成立工作小组，联同发展局和其他部门，在1年内完成检讨并制订具体修订建议。然而，收地工作却不能等候1年完成检讨后再进行，建议新一届特区政府在检讨有关法例及机制的同时，先行调高赔偿金额，尽快收地建屋。
历届特区政府每年都会设定收地赔偿率，再按照农地位置划分甲、乙、丙、丁4 级，目前甲级赔偿最高为每平方英呎1,332港元，最低的丁级只有每平方英呎333港元。然而，赔偿金额本身就太低，未有因应近年楼价地价急升而调整，而目前政府收地一般亦仅以乙级或丙级标准、即每平方英呎约500至800多港元收地。建议新一届特区政府以现时甲级赔偿金额为起点，所有收地以不低于甲级标准作赔偿，并按地价走势等因素适时调整赔偿金额。
乡议局曾表示，全港7,300个祖堂共持有逾2,400公顷祖堂地。据估计，若新一届特区政府以甲级农地标准作赔偿，能吸引近半祖堂地持份者卖地。只要新一届特区政府的赔偿提高至甲级标准以上，有助取得大量土地兴建房屋，有效解决“住房难”问题。
7、建议新一届特区政府应参考新加坡经验，在房屋政策上适度向青年倾斜，助青年早日实现安居梦。
香港青年的“住房难”问题最为突出。在公屋轮候册上，30岁以下的配额及计分制申请者数目，由2011年的29,100人上升至2018年的58,100人，升幅近2倍。此外，在30岁以下的配额及计分制申请者当中，2018年就有多达47%的人具备高等教育或以上学历，较2012年的27%大幅增加，反映越来越多高学历、且可以预期收入相对稳定的青年轮候公屋，但按现时的公屋编配进度，加上青年在轮候册上排于较后次序，他们在可见的将来都难以上楼。
2011至2018年公屋配额及计分制申请者年龄分布
资料来源：香港立法会
2012至2018年30岁以下公屋配额及计分制申请者学历
资料来源：香港立法会
虽然特区政府早于2011年提出青年宿舍计划，由非政府机构以自负盈亏的形式营运青年宿舍，并出租予18至30岁合资格青年，租期最长5年，但计划提出10年多以来，目前只有香港青年协会位于大埔的项目入伙，仅提供80个宿位，仅占计划拟提供3,428个宿位的2%。
公屋排不上，青年宿舍建设进度缓慢，加上香港居高不下的楼价更非刚出来社会工作的青年可以负担，导致他们要不就负担沉重的私楼租金，要不就居于劏房笼屋，使青年承受巨大生活压力，亦不利于他们向上流动，更引伸至他们对社会滋生不满。
新一届特区政府必须着力解决青年的“住房难”问题，例如可参考新加坡等外国经验，在房屋政策上对青年作出倾斜。新加坡公民准备结婚时，即可向政府登记购买“组屋”，为了兼顾单身人士的住房需求，新加坡政府也允许年满35岁以上的单身人士购买“组屋”，使青年可以尽早实现安居梦。
新加坡政府为了支援青年置业，对于收入越低的国民，提供的资助则越高，准置业人士最高可获建屋发展局及公积金8万坡元（约46.2万港元）资助。此外，建屋发展局亦为青年提供各种津贴，例如为准结婚或已婚人士提供最高2.5万坡元（约14.4万港元）津贴、子女住近父母也可获得资助，在各种资助下，再加上“组屋”价格偏低，最便宜的房屋低至10万坡元（约57.8万港元）已可购入，使到安居对新加坡青年来说不再是一个遥不可及的梦，只要肯努力就基本可以达到。
新加坡的经验未必能够在香港完全复制，但新一届特区政府可以汲取经验，在房屋政策上适当向青年倾斜。例如，可以善用香港大量废置校舍，由政府或私人发展商兴建成青年宿舍或居所，供青年租住或购买；在资助房屋上，也可考虑在设立更严格的转售限制下，将部份单位以更低廉的价格专供青年购买，让青年可以早日实现安居梦。
8、建议新一届特区政府应引入大型央企全面参与公屋建设，大幅增加公屋供应，包括购入农地新建公屋、公屋重建，在空置校舍等政府、机构或社区（GIC）用地上兴建公屋。
根据劏房租务管制研究工作小组报告，香港在2020年共有110,008个劏房、板间房等不适切居所单位。其中，100,943个为劏房单位。由2013年至2020年，劏房单位数目持续增加，7年内增加了3.4万个，增幅高达五成。居民人数亦由2013年的17.1万人增加至2020年的22.6万人，增幅超过30%。
资料来源：特区政府运输及房屋局、特区政府统计处
更严重的是，劏房住户收入被租金蚕蚀的情况俞见突出。由2014年至2020年，劏房年年加租，月租中位数由3,800港元上升至4,800港元，升幅达26%，而同期的整体私人住宅租金指数升幅仅为13%。劏房住户的月租与月入比例，由2014年的29.2%上升至2020年的35%。劏房住户收入被租金蚕蚀，香港市民生计越来越困难。
此外，香港房屋委员会数字显示，2021年9月底，约有153,700宗一般公屋申请（即家庭和长者一人申请），以及约100,800宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请者的平均轮候时间为5.9年，当中长者一人申请者的平均轮候时间为3.8年。
资料来源：特区政府运输及房屋局、特区政府统计处
注：2021年数字为截至9月底数字。
资料来源：香港房屋委员会
自2015年起，香港公屋的一般申请者平均轮候时间就一直远高于房委会的“3年目标”，更呈现不断上升趋势，现在的轮候时间更是自2000年以来的新高。公屋轮候册大排长龙，导致劏房问题不断恶化，香港基层市民安居更加遥遥无期。
为了加快公屋建设，建议新一届特区政府引入诸如中国中冶集团、中国建筑集团等大型央企全面参与“香港安居工程”尤其是香港公屋的建设。这完全符合中央的大政方针，也十分契合新一届特区政府积极发展经济改善民生的总体策略，亦开启了大型央企参与建设香港公营房屋的历史先河。这些大型央企均为世界500强企业，作为中国乃至全球基础建设的主力军，具备雄厚的资金实力、成熟的建设能力、丰富的管理经验，完全有实力、有速度、有质量加快香港公营房屋的建设。比如中国中冶集团愿在新一届特区政府统一布局、统一规划、加速发展的前提下，由新一届特区政府“特事特办”，以“交钥匙工程”模式专门交由中国中冶集团以创新方式“垫资”承担起特区政府公屋的总承包开发建设，把本届特区政府计划10年建成的公屋提前到5年就保质保量建好交付给新一届特区政府使用。这即可提高建设速度，加速公屋建设发展，有效解决民众“住房难”问题，又可节省特区政府资源和资金，可谓一举多得。中央亦会大力支持这些大型央企积极参与香港的经济民生建设，尤其是投入民生的重中之重“香港公营房屋”的建设发展，为新一届特区政府加速解决“住房难”这一头等民生难题，以尽央企的社会责任，为香港特区的经济民生发展和“一国两制”行稳致远，促进香港长期繁荣稳定做出贡献。
要使香港基层市民实现安居梦，关键是大幅增加公屋供应，其中一个方向是大力推动旧式公屋重建。重建老旧屋村不但使单位数量有可观增长，有效缩短公屋申请者轮候时间，纾缓劏房问题，亦可改善老旧屋村居民的居住环境。
香港房委会已检视有重建潜力、但未有重建计划的17条屋村，有7条位于新界，加上另外3条新界屋村，重建潜力同样十分巨大。以目前综合发展区最高住用地积比率6.5倍，及最热门的公屋单位面积的中位数35平方米（约377平方英呎）计算，这10条新界屋村重建后，将可提供多达约18.3万个单位，比原本约4.4万个单位多出约13.8万个，增幅达312%。
过往由于交通、工作、亲友联系等原因，不少受重建影响的公屋居民对于迁到新界新屋村较为抗拒。现在，新一届特区政府大力发展北部都会区，新界北部将成为香港未来发展的一个中心，为公屋居民迁入提供诱因。新一届特区政府应善用发展北部都会区的契机，启动较大规模的公屋重建计划，在北部都会区兴建接收屋村，容纳新界老旧屋村居民，从而加快重建工作。
此外，在空置校舍等政府、机构或社区（GIC）用地上兴建公屋，亦可在短中期内增加公屋供应。过往特区政府一向有将空置校舍用地作为发展公营房屋用途，在现时192幅空置校舍用地当中，有9幅已计划作公营房屋发展，甚至已完成发展。建议新一届特区政府将更多空置校舍等GIC用地用作兴建出租公屋，协助消化公屋轮候册上的申请。
9、建议新一届特区政府应鼓励工厂大厦改建成过渡性房屋，适当补助工厂业主。
将相当数量的工厂大厦改建为住宅、特别是过渡性房屋，是短期内纾缓劏房问题的其中一个可行方法。新一届特区政府应重新推出活化工厦政策，容许工厦全幢改装为过渡性房屋。
将工厦改建成过渡性房屋，能够在短时间内提供大量单位，然而现时工厦改建却存在各种限制和掣肘，使不少工厦业主望而却步。由于住宅楼宇的消防等安全规格比工厦要高，而工厦的设计原则与住宅规格存在一定距离，要改变用途就要大幅度改建以符合法例，既费时失事，又使成本大幅增加。同时，工厦业主普遍认为，将工厦改建为过渡性房屋需要投入大量的时间和成本，很难向过渡性房屋的住户收取商业上合理的回报，使业主对改建工厦为过渡性房屋缺乏兴趣。
为增加工厦业主将工厦改建为过渡性房屋的意欲，建议新一届特区政府提供技术支援，协助业主进行改建，让业主以更灵活及有经济效益的方式改建工厦，以符合消防等安全规定。而针对业主未必能够收取合理回报，建议新一届特区政府适当补助工厂业主，例如，补贴部份租金，或日后容许业主将物业公开拆售，以吸引更多业主愿意主动改建工厦为过渡性房屋。
10、建议新一届特区政府应简化审批程序，采用官助民办模式，激励农地持有者主动建设全保障性公屋。
本届特区政府现行的“土地共享先导计划”申请审批流程，先由土地共享办事处进行审核，再由咨询顾问小组予以审核，再交行政长官会同行政会议进行审核并批出原则性支持，然后再由香港特区政府相关部门同步启动所需的法定程序（如城市规划、道路/基建工程土地收回等工作），再由地政总署批准，签订新的土地契约。单单完成行政审批手续，时间就长达36至48个月。再加上地盘平整、基建工程、建造工程等施工期耗时一般约为12个月至30个月，估计需要4年至6年半才能提供房屋供应，根本无法满足香港现时公屋的短缺需求。为了加快安居工程进度，特别是公屋建设，建议新一届特区政府激励私人农地建设全保障性公屋，由私人提供土地和完成开发建设、政府以较合理低价全部回购。这在香港尚属首创的全新模式。本届《行政长官2021年施政报告》中亦要求在土地供应和房屋发展方面“严谨审视城市规划、环境影响评估及其他法定要求，以进一步精简发展流程”。所以，建议新一届特区政府应对私人农地建设全保障性公屋计划采取“官助民办”的方式，按照“特事特办”的原则，合法合规合理地精简审批流程，尽量缩短行政审批时间控制在12个月内，最好控制在9个月内，以使项目工程尽快开工建设，尽早提供公屋供应，有效缓解香港改善民生中最急迫的“住房难”现状。
由于私人农地兴建的为全保障性公屋，全部土地均用以兴建公营房屋或资助出售房屋，故建议新一届特区政府相关部门在修订土地契约，变更土地用途、调整总楼面面积、补地价时，考虑全公屋的因素，对于私人农地建设公屋实行特殊优惠政策予以适当的激励。
11、建议新一届特区政府应在加快建设公屋的同时，亦要避免过度冲击商业楼市，以免损害有物业市民的利益，影响特区政府财政收入。
新一届特区政府在加快建设公屋的同时，也要作出综合平衡，避免过度冲击商业楼市，这也是“香港安居工程”的其中一个要义。香港有160多万市民拥有物业，不少人的主要资产更是其自住物业，如果将其家庭成员计算在内，楼市关系数百万人的身家财产。任何过度冲击楼市的政策，都会直接损害这些市民的利益，使他们难言安居。
另一方面，卖地等土地房屋相关收入是特区政府的主要收入来源，也是香港发展经济、改善民生所需的庞大资源。楼市遭到冲击，不但影响香港金融经济稳定，更会严重影响特区政府的财政来源，使特区政府缺乏足够资源聚焦发展经济、改善民生问题。
新一届特区政府急民所急，加快建屋毋庸置疑，但为免过度冲击楼市，建议新一届特区政府未来建屋的方向应以资助房屋为主，例如可参考新加坡经验，将楼市分为两个市场：一个是私人市场，政府尽量避免干预，让市场自行调节；另一个是资助房屋市场，包括公屋及出售的资助房屋。建议新一届特区政府未来新增的土地绝大多数应用作资助房屋市场，大量兴建公屋及可出售的资助房屋，集中满足香港市民的安居需要。
12、建议新一届特区政府应恳请中央协调广东省在大湾区建立“香港长者生活城”，既助香港长者安老，又带动大湾区“银发”产业发展。
香港人口老龄化的情况日趋严重，据香港扶贫委员会公布的数字显示，2017年长者贫穷率为44.4%，计算社保的效果后，仍有30.5%的长者生活在贫穷线以下，新一届特区政府要做到老有所养，必须首先解决长者居住问题。但由于香港土地供应不足，难以兴建大量安老、养老院舍，长者往往要轮候多年才能够入住。广东省不仅邻近香港，两地文化和生活习惯相近相通，而且拥有大量土地，生活费用相对较低，有条件发展“香港长者生活城”。建议新一届特区政府应恳请中央协调广东省在邻近香港的大湾区城市如有高铁站、高速公路、水路的素有广州、深圳、香港后花园美称的惠州市罗浮山地区或惠州市惠东县稔平半岛等地选址建立“香港长者生活城”，大幅兴建长者生活宿舍，长期规划居住50万人，中期规划居住30万人，近期规划居住10万人。
惠州市罗浮山与香港直线距离120公里，是中国十大道教名山之一，风光秀丽，四季气候宜人，是中国国家重点风景名胜区和避暑胜地，被誉为“岭南第一山”； 惠州市稔平半岛地处珠三角地区东南部，与香港直线距离80公里，是粤港澳大湾区之角，濒临大亚湾和红海湾，有着中国最美丽的海岸线和港口以及海龟国家级自然保护区，自然景观非常优美，区位优势明显。除香港高铁可直通罗浮山和稔平半岛外，香港可把新界的轻铁修建直通罗浮山或稔平半岛，亦可开通喷射船直达稔平半岛，实行“一地两检”，便捷香港长者和亲属等往来两地，并推动香港的医院、社福机构以及相关业态进驻该地区，区内配套附设商场、街市、图书馆、医院、公园、娱乐、餐饮及公共泳池等设施，为长者提供生活所需，既让香港长者在更好的生活环境下安享晚年，又可减轻香港的住房压力。同时，香港特别行政区与广东省也可以把握这股“银发潮”的商机，强力发展大湾区的养老和养生产业。
惠州市罗浮山、稔平半岛位置图
此外，新一届特区政府还应高度重视“香港人死无葬身之地”的问题。目前，香港墓地、骨灰龛早已饱和，买一墓地和骨灰位要排二、三年亦难求到，港人死后无葬身之地已成大难题。建议新一届特区政府在惠州市解决“香港长者生活城”的同时，亦可在该市发展“善终”产业，为有需求的港人提供逝者葬身安息之地。
（文章观点仅代表作者本人）
作者为全国政协文化文史和学习委员会副主任、香港特别行政区选举委员会委员、香港中华文化总会会长、香港与内地投资商务促进会会长、中国和平统一促进会香港总会创会会长