年内最大单！央企华润置地获230亿并购融资，一批烂尾项目要复活了
导读：农历新年倒计时之际，国企并购融资又迎来大单，这一次是华润置地。
作者：陈伟纳
农历新年倒计时之际，国企并购融资又迎来大单，这一次是华润置地。
1月26日，华润置地宣布，公司及所属万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，各方将就并购融资建立深度合作伙伴关系，招商银行将全力支持华润置地及华润万象生活的并购业务发展。
根据合作协议，招商银行将授予并购融资额度合计230亿元，其中华润置地获得200亿元额度、华润万象生活获得30亿元额度。这些资金将全部用于并购业务，包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。
华润置地表示，此次合作协议的签署将支持华润置地参与房地产项目并购。与此同时，为华润万象生活在物业、商业、数字化等各类业务拓展上提供金融支持。
华润置地也成为继招商蛇口、建发后，今年以来又一家获得并购融资支持的地产央企。
中年焦虑的华润置地，为保增长放开收并购
在获得招商银行的30亿并购融资额度前，华润万象生活在今年初就已经先后完成两笔收购。
1月5日，华润万象生活以10.6亿元的金额收购禹洲集团旗下禹洲物业服务全部已发行股本；15天后，华润万象生活公告将收购中南服务全部股权，收购代价不高于22.6亿元，两笔收购合计砸下33.2亿元。
华润万象生活在2021年初定下“至2025年实现在管面积4亿平方米、在营购物中心150个”的目标。为实现这一目标，华润万象生活曾表示将“重点发力外拓”，除华润置地提供的项目支持，适当的收并购也显得尤为重要。
不过，截至2021年上半年，华润万象生活在面积规模和在营购物中心数量，与去年初定下的目标相比仍有不小距离。
2021半年报显示，截至2021年6月30日，华润万象生活在管住宅及其他非商业物业项目数617个，较2020年同期新增115个，在管总建筑面积为1.22亿平方米，较2020年同期增加2430万平方米。同时，华润万象生活为64个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积是6.9百万平方米，同时还持有93个在管项目，总建筑面积为7.1百万平方米。
因此，今年以来，华润万象生活接连抛出收购动作，再加上本次获得的融资额度，未来，华润万象生活或将持续在收购上发力。
对有“中年焦虑”的华润置地而言，规模同样是其追逐的目标。
数据显示，2021年华润置地累计合同销售金额约3157.6亿元，同比增长10.8%。尽管顺利完成年度目标，但2021年10月和11月，华润置地销售额分别同比减少22.9%和29.6%，连续两个月销售同比下滑达到两位数。为挽救业绩，12月，华润置地的明星项目润玺二期提前入市，但去化率仅有85%。
2019年12月，王祥明接任华润置地主席后，华润置地开始了连续3年踩线完成年度业绩目标的发展历程。为稳定公司发展、保证业绩增长率，王祥明2020年初对外表示“准备在项目端的投资并购上发力”。同年，华润置地开始实施“调节奏、调结构、调布局”的战略方向，并侧重于布局一二线及有产业支撑的三线城市，聚焦京津冀、长三角、大湾区等都市圈。
2021年，华润置地在整体市场情绪低迷的情况下，持续在各地拿地，并在不少城市拿下地王项目，包括以111.6亿元夺杭州总价地王，64.5亿元夺佛山陈村地块成为佛山新地王。2021年中期业绩显示，上半年华润置地累计拿地金额达915.2亿元，同比增长55.4%；权益拿地金额742.6亿元，同比大增91.4%。克而瑞数据显示，2021年全年，华润置地以新增土地价值1375.3亿元位列排行榜第6，新增土地建筑面积1201.4万平方米。
对于收并购，此前华润置地总裁李欣曾表示，华润置地已注意到市场上出现了很多的投资收并购的机会，而公司也始终把多元化渠道获取土地作为公司重要的战略举措之一。
德银在1月25日发表的报告中指出，华润置地利用市场低迷的时机在2021年补充土地储备，为2022年之后提高市场份额和销售铺路，预料目前杠杆率较低的国企，如华润置地等未来将有更多收购机会。
试水并购贷，国企央企开启收购动作
2021年，房企遭遇流动性危机，市场上的收并购机会增多，进入2022年，金融机构和各地政府相继释放积极信号，国企央企地产商陆续发行并购贷。
1月12日，招商蛇口发行了今年首笔并购类票据，首期发行额为25.8亿元。在募集书中，招商蛇口表示，这笔债券募集资金中的12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，12.9亿元用于偿还银行贷款。不过，截至目前，招商蛇口并未将资金投向出险企业，而是计划置换一个旧改项目的前期投入资金及后续资产投资。
同为央企的中海则率先出手。1月25日，中海发布公告称，于1月21日及24日，分别向雅居乐集团及世茂集团收购广州利合约26.66%、26.67%的股权，代价分别是18.44亿元、18.45亿元（可予调整）。收购事项完成后，加上其本身持有的股份，中海将持有广州利合，即广州亚运城项目约73.33%股权。
1月26日，据上海清算所消息，建发地产和招商蛇口两家房企分别在银行间市场成功发行并购票据，涉及金额22.9亿元。其中，建发地产成功募集10亿元资金，该笔募集资金中4.6亿元用于并购2个标的房地产项目公司股权。而招商蛇口本次中期票据发行金额为12.9亿元，募集资金全额用于房地产项目并购，助力资金需求量高的在建房地产项目顺利完工。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代财经表示，最近关于收并购方面的债券和票据发行充分说明了当前金融方面给与了较多的支持和鼓励。“就目前来看，并购的业务尤其是并购烂尾资产的业务，是受到相关部门的监管的。所以从这个角度看，类似企业参与此类业务的空间会更大。”
严跃进同时认为，收购的增多与项目的抛售不无关系，此前很多房企已经形成很多存量的待处理项目，当前则是一些重点企业获得融资进场收购的关键阶段。
面对当下较为频繁的房企动作，同策研究院研究总监宋红卫告诉时代财经，“未来还会出现一些并购类的案例，但不会出现大规模的增长。”
他指出，首先，房企收并购不记入三道红线，相当于提供了表外融资，会增加企业的负债规模，也会增加房企的偿债压力；其次，在大环境下行的背景下，企业会收缩投资规模，并购仍然属于扩张的举措，因此并购的目标主体也集中在核心城市的核心项目，不会大面积铺开；再次，从实际操作来看，一般并购的是整个资产包而非单个项目，资产包里面内容比较多，且个中关系比较复杂，对企业来说并非最优选择。