万达商管IPO秘事：腾讯换股出逃，苏宁、融创和京东套牢

导读：最近一个月，中国商界有两件事和王健林有关。一是，珠海万达商管向港交所递交了第三版招股书;二是，王健林被胡润推上了地产新首富。事关珠海万达商管上市，把它们放在一起来聊聊，有意思。

房财经 王毅时

“哪里有万达，哪里就是城市的中心”。套用这句话，哪里有王健林，哪里就有流量。

最近一个月，中国商界有两件事和王健林有关。一是，珠海万达商管向港交所递交了第三版招股书;二是，王健林被胡润推上了地产新首富。

事关珠海万达商管上市，把它们放在一起来聊聊，有意思。

（一）

关于分拆珠海万达商管上市，有个问题一直没搞懂，2018年大连万达商业冲A上市时的股东，谁还在珠海万达商管的股东名录里。

公开资料显示，2018年1月29日，腾讯投资100亿元，持股比例为4.12%;苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例3.91%;京东投资50亿元，持股比例2.06%。共计340亿元，占大连万达商业股份比例约14%。

但根据珠海万达商管招股书，在大连万达商业的股东里，除了王健林家族(和王思聪)持有的49.5%之外，另有珠海稳驰、珠海稳隆、大连稳泰分别持有1.70%、0.98%和4.29%，其他股东持股43.52%。

图片来源：珠海万达商管招股书

四年过去了，大连万达商业里的这43.52%股权里还有谁?成了一个谜。

对这43.52%股权，珠海万达商管招股书有专门的解释：1、王健林的配偶林宁持股大连万达商业3.18%股权;2、珠海万达商管的董监高没有在大连万达商业持股;3、这里的股东都是珠海万达商管的独立第三方;4、这些股东里都没有持股5%以上股东，股东很分散，远不止腾讯、苏宁、融创和京东。

这表明，在2021年7月之前，腾讯竟然悄悄地从大连万达商业撤出了。目前，在珠海万达商管里，腾讯花15亿元持股0.84%。

苏宁去哪儿了?张近东这几年也困难，如果这上百亿的资金能拿回来多好，但似乎被套住了。

在2018年1月，苏宁曾与万达集团签了一个股权转换条文，“如果大连万达商业进行重组(包括以大连万达商业以外的新主体就大连万达商业业务在境内外证券交易所进行上市)，苏宁可要求万达集团或者大连万达商业按照苏宁于大连万达商业的投资总额回购苏宁届时持有的大连万达商业全部股权，并将所得款项全额投资于新主体，从而在新主体中持有与重组前在大连万达商业持有股份比例相同的股份。”

对此，珠海万达商管表示，这个转换条文只适用于大连万达商业整体业务重组并整体上市。

这说明，苏宁的换股计划落空了，万达并不认可上述股权转换协议。关于融创和京东，大概率也套在里面了。

目前，孙宏斌四面楚歌、融创暴雷，曾经花500亿元买了13个万达城和文旅项目等，加上入股大连万达商业的95亿元，孙宏斌给了王健林600亿元真金白银。

为什么腾讯能从大连万达商业全身而退，转而投资轻资产的珠海万达商管呢?孙宏斌、张近东和刘强东怎么看。

王健林要确保珠海万达商管成功上市，把珠海万达商管的高管与大连万达商业设了防火墙。

除了珠海万达商管执行董事、总裁肖广瑞及王志彬分别持有0.0048%及0.0034%股份，高级管理人员韩扬、孙亚洲、潘韬男及许粉各持有0.0034%股份，其余人都没有在珠海万达商管持股。

但齐界、王志彬、黄国斌、韩旭、韩扬在大连稳泰有持股，依次为5.14%、0.82%、0.82%、0.82%和0.82%%;侯鸿军、许承宁都在珠海稳驰中分别持股1.04%。齐界为大连万达商业总裁兼珠海万达商管董事长。

在这种安排下，王健林和大部分老臣没有直接出现在珠海万达商管的IPO盛宴里。

（二）

王健林重返地产首富，身价1000亿元。不知道胡润是怎么计算的。其中，珠海万达商管占比到底多少?

王健林的核心资产在大连万达集团，旗下包括大连万达商管、文化、金融、体育等。其中，大连万达商业有地产和商管两大板块。

万达地产是重资产，主要是传统的开发业务，包括住宅和商业地产;而商管指的是珠海万达商管，已经第二次向港交所递交招股书。

2021年七八月份，按照腾讯、碧桂园等战投入股时计算，珠海万达商管估值1800亿元，大连万达商业持有78.83%，透过大连万达商业(王健林家族持股49.5%)，王健林家族间接持有珠海万达商管39%股权，价值约700亿元。

一年多过去了，不论港股的商管股估值变化，战投们是按照2021年的35倍PE掏出了真金白银——但当年的实际利润只有35.12亿元，市值缩水至1229亿元。

如果按此计算，王健林家族在珠海万达商管的股权价值，约600亿元。

截至目前，珠海万达商管可对标的华润万象生活PE为33倍。从这一点看，和战投们的估值相近了。如果2022年珠海万达商管能够完成74.3亿元净利，估值高达2600亿元。

2022年上半年，万达商管的营收从2021年同期的106.36亿元增加26.74%至134.80亿元;净利润则从2021年同期的6.56亿元增加516.92%至40.47亿元。

快速做大利润，王健林只能疯狂地收购。截至今年6月底，王健林手握的商业广场数量增至425家，比一年前多了45家，在管面积达到6000万平方米。

要想完成下半年近34亿元的净利，王健林仍须努力。

但不管珠海万达商管能否成功挂牌上市，王健林绕不来一个事实，原定的国资股东，迟迟没有等来。

原定的珠海国资30亿入股没有下文，在2021年9月，珠海万达商管最初的合作对象珠海横琴新区管理委员会，变成了横琴粤澳深度合作区管理机构，而万达也删去了当时的入股新闻。

腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、碧桂园服务、郑裕彤家族、PAG等22家战投们成了冤大头。

万达染红的故事，变成了赴港IPO路上的事故。