二次递表冲击IPO，上市难解融汇悦生活之困
导读：除了此前万科万物云借助新概念，并于近日传出消息，在香港联交所成功上市外，自2021年6月底首次递交招股书失效后，融汇悦生活集团有限公司（以下简称：融汇悦生活），也于3月中旬再次向港交所递交了招股书，独家举荐人为光大国际，并于9月初通过港交所上市聆讯。
出品 | 潮起网「于见专栏」
自去年中开始，物业资本市场快速降温，甚至进入寒冬。已经上市的企业，股价表现平平，行业投资者也逐渐回归理性。不过，尚未上市的企业，并未因此止步，而是跃跃欲试。
除了此前万科万物云借助新概念，并于近日传出消息，在香港联交所成功上市外，自2021年6月底首次递交招股书失效后，融汇悦生活集团有限公司（以下简称：融汇悦生活），也于3月中旬再次向港交所递交了招股书，独家举荐人为光大国际，并于9月初通过港交所上市聆讯。
据了解，融汇悦生活为来自重庆的物业企业，目前在管总建筑面积为910万平方米。通过在管规模来看，融汇悦生活显然并非是一个庞然大物。除此以外，其近年也陷入了对于母公司融汇集团过于依赖，毛利率、纯利率双向走低的困境。因此，倘若其成功上市，是否能够扭转局面，也引来外界颇多担心。
行业降温，融汇悦生活谋上市难讲好故事
众所周知，随着近年“房住不炒”等宏观政策的推动，房地产行业的泡沫濒临破裂，加上疫情对于实体行业的冲击持续已久，对物企收入、成本、经营难度均将产生一定影响，房产市场不景气甚至已成为一种常态，而与之唇亡齿寒的物业管理行业，同样受到波及。
虽然融汇悦生活已通过港交所聆讯，但是作为行业与企业发展晴雨表，物管行业的持续降温，从物业企业在二级资本市场的表现，就可以窥见一斑。
图源：和讯网
据相关信息显示，在2022年上半年，仅有金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务三家物业企业成功登陆资本市场，而在2021年同期，就有荣万家、宋都服务、星盛商业等六家物企成功IPO。已上市企业的股价行情，也同样不容乐观。
以在行业首屈一指的碧桂园服务为例。据了解，当前股价不足12港元的碧桂园服务，相比其去年6月的股价峰值85元，已经大幅缩水。曾经突破两千亿港元大关的市值，也跌去80%。
无独有偶，2020年底上市的融创服务，日子也不好过。自去年6月股价达到29港元每股之后，也开始跌跌不休，如今的股价更是不足2港元每股。
抛开个股来看行业大盘，也能看出端倪。据中物研协数据显示，截至8月末，59家上市物企市盈率PE均值首次跌破十倍，仅剩8.0倍。
虽然万科万物云刚刚传来成功上市的消息，但是仍然意味着，融汇悦生活此时进入二级资本市场，或许并非最佳时机。
除了物业企业在资本市场预冷外，整个行业数字化、智能化也成为大势所趋。万科物管公司更名为万物云，并借助该概念上市，便是这种大趋势下的产物。
而随着经济环境发生变化，消费理念持续升级，中国物业服务行业正步入新的发展阶段。例如，近日由《经济观察报》主办的 “2022蓝筹物业百强峰会”，就有业内专家对行业发展提出建设性建议。
峰会上，有业内人士表示，物业行业决胜未来的三个核心能力包括客户研究及服务设计、流程再造及 DT 实现，和协同网络及数字运营能力。
但是要知道，目前的融汇悦生活在业务模式、管理运营方面，依然相对传统，因此也必然面临着转型之困。这也意味着，在行业整体受困的大环境之下，融汇悦生活IPO上市，难讲新故事。
严重依赖母公司，独立性存疑
据了解，融汇悦生活的控股股东为黄祖仕陈新萍夫妇，而融汇悦生活是一家提供全面物业管理服务及商业运营服务供应商。个中指院数据显示，按整体实力计，融汇悦生活在2020年中国百强物业管理公司中排名第55位，在2021年中国百强物业管理公司中排名第50位。
但是，摆在融汇悦生活面前的困难是，作为一家拟上市公司，其经营独立性却十分存疑。与很多有房企背景的物业企业处境类似，融汇悦生活已经与母公司融汇集团形成深度捆绑。
据其招股书，其最大的客户便是融汇集团。2018年至2020 年，融汇集团及其合营企业及联营公司的在管面积占比分别为99.3%、98.4%、98.2%。而从收益的角度来看，其收益分为基础物管服务收益和商业运营服务收益，而该两部分来自关联方的收益都居高不下，均超过99%。
这也意味着，融汇集团成为融汇悦生活规模扩展的有力支撑，更是为其业务输血的关键所在。不过值得注意的是，融汇地产本身的发展也如泥菩萨过河——自身难保。
据了解，上一次获取项目，还停留在2018年签订重庆永川融汇智慧生态健康城项目；其百强房企的称号，也只停留在2019年。虽然说会哭的孩子有奶吃，但是在母公司发展吃紧的大前提下，融汇悦生活想要持续靠母公司输血，也难解燃眉之急。
尽管融汇悦生活对外表示，一直在寻求向独立第三方开发的地产提供物业服务的机会，从而带来更大规模的扩张。但是要知道，目前物业行业基本都与房企深度捆绑，市场也几乎被头部物管企业蚕食殆尽，留给融汇悦生活向外拓展的机会，显然不会太多。
因此，融汇悦生活想要短期内摆脱对母公司的依赖，可能尚需时日。
“蚊型”规模成发展障碍，上市难解经营之困
据中指研究院发布数据显示，截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%。不过，彼时融汇悦生活的在管总建筑面积不过640万平方米，仅为40家在港物业服务上市公司在管面积均值的3.4%，因此也被戏称为“蚊型”物业企业。
规模难上量，对母公司又依赖过重，导致融汇悦生活的商业模式显得并无太大新意。根据招股书，2018、2019年与2020年，融汇悦生活的归属独立第三方的在管面积占比分别为0.7%、1.6%与1.8%。
据业内人士表示，房企集团公司讲物业版块分拆为单独的公司谋求上市，本身是因为内地房企受宏观经济调控因素影响，难以融资谋发展的另一种融资手段与模式，但是如果只是资本游戏，却又毫无创新性，很难引起投资者的遐想，未来想象空间也可以预见。
图源：招股书
据相关数据分析机构也称，房地产下行主要从成长性、独立性两方面对物管发展形成扰动，2021年下半年以来恒生物业服务及管理指数走势与恒生地产类指数高度相关，因此也明显反映出，以上因素已成为影响板块走势的主要矛盾。
也有业内人士就万科万物云成功上市发表观点，虽然万科借助云服务概念，在资本市场杀出一条血路，但是物业行业的技术含金量低、数字智能化尚未成型，目前依然是概念大过实际。
反观融汇悦生活，甚至连万物云这样值得期待的故事，都捉襟见肘。因此，即便是IPO上市成功，恐怕也难以获得投资者的青睐，来个华丽转身。
实际上，“蚊型”物企的身份，并非是融汇悦生活的专利。以2021年谋求IPO的28家物企为例，在管面积达到2020年百强平均水平的仅有4家，其中只有长城物业一家的在管面积破亿。
而且，其中有24家物管企业在管建筑面积在百强平均水平之下，其中在管面积2000万平方米以下的“蚊型”物企达到13家，占比近半。由此可见，物业管理行业过于分散，也是行业现状。这也意味着，除了万科、碧桂园等关联物业企业等头部企业正在挤压融汇悦生活的现有市场外，来自同一水平物业管理企业的竞争，也十分激烈。
众所周知，物业行业的竞争加剧，与其入局门槛低，行业人才参差不齐有很大关系。这也导致了，行业人才的分布相对均匀，甚至受项目类型和平台的影响，一个项目经理在这个物业公司干得不好，去到另一家物业公司干得不错。
因此，即使是普通的物业公司，与头部企业也相差无几。而且，由于从业门槛低，导致不同从业者的业务能力千差万别，从而导致同一家物业公司，在不同项目上的管理水平、管理口碑也相差甚远，甚至也与项目负责人的管理、服务水平，关系密切。
不难看出，物业公司壮大规模，除了其上游资源外，与其管理效率低下、流程难于标准化等都有关系。而融汇悦生活想要在现有模式之下讲出新故事，也必然会面临其它蚁型企业同样的难题。
结语
作为我国百强物业管理公司中的一员，融汇悦生活自然也有着冲刺头部企业的潜力。只不过，从其目前的规模、营收来源结构、未来布局等方面来看，融汇悦生活这家企业的表现，显然有些波澜不惊、四平八稳。
过于传统保守，对于企业的经营发展并非没有好处，或许可以让其稳扎稳打，步步为营。但是过度默守陈规，恐怕也是一把双刃剑，在这个充满机遇的新时代，倘若无法随机应变，恐怕只能步人后尘，甚至惨遭淘汰。
希望IPO上市不是融汇悦生活的终点，而是其提升高度的另一个新的起点。