魔方生活赴港IPO：手握7.6万套在营公寓 上半年净利41万元
导读：26日晚，魔方生活服务集团有限公司（下称魔方生活）在港交所发布招股书，这让外界有些意外。
26日晚，魔方生活服务集团有限公司（下称魔方生活）在港交所发布招股书，这让外界有些意外。
中国的长租公寓行业中，青客公寓和蛋壳公寓都曾在美国成功上市，但又因自身经营状况恶化等原因相继退市。近两年，长租公寓行业整体进入调整期，几无冲击上市的企业。
若能通过聆讯、成功上市，魔方生活或将成为港股第一家内地长租公寓上市企业。不过，业内人士认为，港股市场目前没有可参考的同类型上市企业，魔方生活能否成功上市以及如何定价，仍待市场检验。
华平投资持股超50%
郑南雁担任董事会主席
招股书显示，魔方生活的历史可以追溯至2009年6月，该公司在南京推出首个租赁公寓社区。2012年5月，本次上市主体公司在开曼群岛注册成立，当时，8位创始人合计持有公司100%的股权，其中，葛岚和陆欣各自持股约35%、32%。2012年6月，魔方生活完成A轮融资并启动全国发展战略，创始人的股权有所稀释。
紧接着，2012年12月，华平投资发起B轮融资，自此之后便成为魔方生活的控股股东。华平投资是近些年活跃在中国创投市场的基金。招股书介绍，华平投资于1966年成立，是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一，截至2022年6月30日，管理资产超过850亿美元。华平投资在中国聚焦于医疗健康、工业科技、大消费、科技、金融服务、新基建六大领域，长租公寓就属于“新基建”。
此后，魔方生活又经过数轮融资，一直到E+轮。截至最后实际可行日期，魔方生活由Peridot Gem Investment持股44.16%、Mordenite Gem持股5.81%、Peridot Gem Group持股3.99%，这三家公司各自由华平投资管理的若干投资基金控制，合计持股53.96%；CDPQ持有17.56%的股份，这是一家管理其存款人（主要包括来自加拿大魁北克省的公共和准公共养老金和保险计划）的基金；HangFangInvestment持股13.07%，该公司是中航信托的间接控股子公司；DT MF Investment持有4.48%的股份，该公司由德同资本控制。
多轮稀释过后，葛岚、陆欣等原有创始团队的持股份额已经很低，魔方生活成为了由华平投资控股、多只基金担任重要股东的的公司。与之相伴的是，公司管理团队出现洗牌，多位董事或高管都有酒店或创投行业的工作经验。
招股书显示，魔方生活的董事会由12名董事组成，包括1名执行董事、7名非执行董事及4名独立非执行董事。具体看，非执行董事兼董事会主席郑南雁于2018年4月加入公司，他是中国酒店行业的知名人物，于2005年7月联合创立七天连锁酒店集团，担任首席执行官兼联席董事会主席超8年。华平投资是七天连锁酒店早期的投资机构。
2013年12月至2019年4月，郑南雁作为铂涛酒店的创始成员，担任首席执行官兼联席董事会主席近6年，期间，铂涛酒店集团被锦江集团收购。2016年，他还创办鸥翎投资，参与了魔方生活2018年的D+轮融资。
郑南雁在2019年对媒体表示，华平投资作为一个基金去管控魔方生活比较难操作，他们不了解管理人员的心态，“我比较了解管理人员心态，了解他们怎么去看市场，比较好沟通，帮他们去建立一下思考方式。但中间很多元素我没有，我只是老师的角色，老师教多少，但题目还得学生用理论逻辑去套。”他对公司管理层强调，千万不要用做酒店的经验去做长租公寓。
另外，魔方生活执行董事兼首席执行官柳佳，于2014年加入魔方生活，最开始出任首席运营官。在此之前，柳佳在华住酒店任职。非执行董事Perlman、吴凯盈、张其奇、张昱诤均来自华平投资，李晓梅来自中航信托，LIM来自CDPQ。高管团队中，除柳佳外，两位副总裁也有华住等酒店的工作经验。
整体出租率偏低
上半年盈利41万元
招股书披露，截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在营公寓，分布在全国26个城市的394个地点。据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，其在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。从整个集中式长租公寓赛道看，龙湖集团旗下的冠寓和万科集团旗下的泊寓，它们管理的房间数量均高于魔方生活。
魔方生活在管公寓中，分为直营模式、加盟管理和第三方托管模式两种，截至2022年6月30日，直营公寓有50074套，加盟管理和第三方托管公寓26116套。尽管加盟管理和第三方托管公寓数量高达2万多套，但这部分收入占比很低。魔方生活主要向加盟商及委托方收取初始一次性费用以及一定比例的管理服务费，2019年-2021年及2022年上半年，这部分的收入在总营收中的占比均低于3%。
直营模式的收入来源是向租客收取租金及管理服务费，这撑起了魔方生活的主要营收，2019年-2021年及2022年上半年，直营公寓分别实现收入约9.11亿元、9.13亿元、13.90亿元、8.09亿元人民币，占总营收的96.2%、96.2%、94.5%、95.2%。
魔方生活收费如何呢？招股书显示，直营公寓中，2022年截至6月30日的六个月，白领公寓的单间房月均租金为3002元，低于2019年的3077元和2021年的3025元，高于2020年的2964元；蓝领公寓的单间房月均租金为3723元，价格高于过去三个完整财年。白领公寓以魔方公寓的品牌进行运营，提供的是一居室或二居室的租赁产品。蓝领公寓是宿舍式公寓，主要以9号楼公寓品牌经营，每张床的月租金在500元-1000元。
出租情况，截至2022年6月30日的六个月，魔方生活整体的出租率并不高，为82.4%，其中，白领公寓的出租率为81.2%，蓝领公寓的出租率为85.4%。对比冠寓，其2022年上半年累计开业房间数超过11万间，开业超过六个月的房源出租率为95.4%。泊寓2022年上半年的整体出租率为94.0%。
过去几年，长租公寓行业一直处于跑马圈地的状态，亏损不可避免，不过，近一两年，相继有企业表示已实现盈利。就魔方生活而言，2019年-2021年及2022年上半年，分别实现收入9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元，净利润为6355.1万元、-2.31亿元、2.95亿元。招股书称，公司的净利润率由2019年的6.7%上升至2021的20.1%，行政开支占总收入的占比由2019年的19.8%下降至2022上半年的12.3%，“这证明了我们值得称赞的运营效率和由于扩大业务带来的收益。”
不过，到2022年上半年，魔方生活实现收入为8.50亿元，但净利润迅速降至了41万元。对于净利润的下滑，招股书将其解释为受疫情的影响。景晖智库首席经济学家胡景晖在接受中新经纬采访时称，近一两年虽然有长租公寓企业实现盈利，但仍不能说明长租行业的盈利模式已经跑通，短期看，还是受到宏观经济、租客支付能力等因素的影响。长期看，企业要实现盈利，需要在规模和运营效率上下功夫。
上市前景待检验
一年内到期债务超10亿
过往多年，由于中国房地产市场一直存在着或紧或松的调控政策，房地产及相关行业的企业已经较难在A股上市，因此，港股、美股成为这类上市的主要渠道。虽然港股对房地产企业上市的要求不高，但资本市场给予的估值仍然较低。
知名地产分析师严跃进对中新经纬表示，当前房地产整体承压，上市时机看似不好，但也可能是房源整合和盘活的窗口。若魔方生活能上市，后续房源收购的成本有望降低，对于其扩大经营规模有积极作用。
胡景晖分析称，蛋壳公寓、青客公寓相继从美股退市后，基本堵住了长租公寓企业赴美上市的通道，只能在港股上市。由于港股没有可以参考的同类型企业，魔方生活是否能成功上市、上市的价格如何，还有待市场检验。
魔方生活在招股书中称，此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。
财务数据方面，近几年，魔方生活的借款规模有所增加，“未偿还计息银行及其他借款”从2019年底的15.27亿元，增长到2022年6月30日的约23.15亿元，而且短期偿债压力较大。据招股书中的会计师报告，这23.15亿元的未偿还计息债务中，一年内或按要求应偿的有10.49亿元，一年以上但两年以内应偿还的有10.05亿元，两年以上但五年以内的有2.61亿元。
截至2022年6月30日，魔方生活拥有的现金及银行结余为6.92亿元，不足以覆盖一年内到期的债务。但招股书称：“尽管新冠疫情的负面影响仍在持续，我们认为流动资金足以令我们顺利度过较长的不确定时期。”
胡景晖称，总体上讲，魔方生活发布招股书，对长租公寓行业来说是一个利好，也希望未来有更多的长租公寓运营企业能够与资本市场对接。“目前，一些保障性租赁住房REITS产品开始上市，但仍是聚焦在保障性租赁住房项目，市场化租赁项目能得到多大的政策支持还不明朗。保障性租赁住房不能解决全部租赁住房问题，未来建议政策支持市场化项目的参与。”