物管企业上市潮渐退 并购热度不减加剧行业竞争白热化

导读：与前两年受资本市场追捧不同，2021年物管企业上市之路颇为坎坷。近日，《财经》新媒体记者发现，去年共有34家物管企业申请上市，不过仅有14家如愿，行业整体出现估值回调、市盈率下降、分化加剧等情况，且首次出现IPO终止和退市案例。

《财经》新媒体 宋金煜/文

与前两年受资本市场追捧不同，2021年物管企业上市之路颇为坎坷。近日，《财经》新媒体记者发现，去年共有34家物管企业申请上市，不过仅有14家如愿，行业整体出现估值回调、市盈率下降、分化加剧等情况，且首次出现IPO终止和退市案例。

值得注意的是，尽管2021年登陆资本市场的物企数量减少，但行业收并购热度却空前高涨，大宗并购案频发，全年公开并购交易达77宗、交易额创历史新高。

在业内人士看来，港交所对上市企业的审核新规将对物管企业上市产生重要影响，按照当前的市场趋势判断，较难延续近两年的上市热潮。同时并购加速了行业整合，优质并购标的的争抢会加剧市场竞争的白热化。未来，物管存量之争在于城市服务领域，因此企业纵向专业化能力建设将愈发重要。

物管企业上市减少 行业竞争日渐激烈

2021年是迄今为止物企申请IPO最多的一年，但实际上市的物企数量却不及往年。据克而瑞和中物研协数据显示，2019年-2021年物企递表企业数分别9家、19家、34家，而2021年最终成功上市的物企只有新希望服务、德信服务等14家，较2020年减少4家，比2019年仅多3家。

值得一提的是，去年物业行业在资本市场经历了过山车式的发展，而转折点出现在七月。在34家递表物企中，有28家集中于去年7月前，之后仅有6家企业递交招股书。而近四个月内，无一家物企通过港交所聆讯。

据《财经》新媒体记者统计，2021年有18家物管企业首度递表失败，对于递表失效的原因，多数物企对外表示，因审计报告有效期届满，公司上市申请资料失效属于正常现象。而申请资料失效不会影响公司的现有计划，待更新好材料后会及时重新递交。

记者注意到，截至2021年末，首度冲刺IPO失败的18家物企中，包括东原仁知城市运营服务、中南服务等7家选择了二次递表，而长城服务、众安智慧生活等11家企业招股书失效后暂未向港交所二次递表。

对此，东原仁知服务集团副董事长兼联席总裁衡清达向《财经》新媒体记者表示，由于港交所相关工作人员离职，导致上市整体推进和审批文件较为缓慢，目前公司已经二次递表，上市工作正常推进中。

同时，长城物业方面表示，“物业行业和房地产行业息息相关，对于房地产行业下半年的传导效应将继续影响物业行业，物业估值降低。对于再次递表，还在找合适时间，目前还在持续观望中。”

“按照当前的市场趋势判断，较难延续近两年的IPO潮。“中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟分析指出，一方面是因为2021年上游房地产行业调控政策频发，联交所及香港证监会问询次数、难度增加；另一方面随着物管行业上市企业数量增加，联交所问询复杂程度、细化程度均有提升。

此外，港交所对上市企业的审核新规将对物管企业上市产生重要影响。自2022年开始，港交所主板上市盈利门槛将提高60%，即“上市申请人于三年营业纪录期累计税后净利润不低于8000万港元：最近一个财政年度不低于3500万港元，前两个财政年度累计不低于4500万港元”。这意味着，规模较小的房企旗下公司的上市将会越发艰难。

对此，易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕直言，“母公司不够强、外拓能力不足，在港股IPO新规下，可能有20%的物企很难达到上市门槛。而即使能够顺利上市，物企之间的较量也会愈演愈烈，行业分化、资源向大规模物企加速集中、整合已是常态。”

收并购呈白热化趋势 行业集中度进一步提升

今年1月20日，华润万象生活公告称，拟不超22.6亿元收购中南服务，而就在1月6日，其刚宣布拟以不高于10.6亿元收购禹洲物业（禹佳生活主体业务）。

在刚刚过去的2021年，如上述相似的大型并购案例并不鲜见。如碧桂园服务在过去一年，分别斥资100亿元、54.32亿元、33亿元收购富力物业、嘉宝服务、彩生活旗下邻里乐控股等；龙湖也相继收购亿达物业、楷林商务服务、美好幸福物业，以及九龙仓旗下内地物业。

根据中指院数据，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业，交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。总体来看，2021年行业并购市场整体呈交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点。

记者注意到，虽然去年不少物企被摆上“货架”，但其中一些出售过程并不顺利。如首次递表失效的新力服务以及已上市的恒大物业、当代置业旗下第一服务等均传出被出售的消息，但前者潜在买家金科智慧服务还未官宣，后两者的合同买家合生创展和融创均已反悔，并解除了收并购协议。

此外，由于大型收并购事件频发以及行业股价和市值回调等因素影响，2021年物管行业首次出现IPO终止和退市事项。因阳光智博换股万物云，富力物业被碧桂园服务收购，阳光城和富力分拆物业上市的计划均已终止。另因碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，蓝光嘉宝服务于去年8月正式退市。而祥生活服务通过聆讯后暂缓赴港上市，此前提交的聆讯后资料集呈失效状态。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，一般而言物业管理业务现金流相对稳定、ROE较高且有较强的抗周期能力，属于泛房地产行业中较为优质的业务板块。而在流动性压力与市场信用被质疑的情况下，出售物业资产被看作是房企迫于资金压力不得已而为之的自救行为。至于一些物业出售计划迟迟未达成，主要原因在于合作条件难以达成造成，包括价格因素以及母公司债务等。

而对于物业行业收并购潮持续的原因，中指研究院物业事业部高级分析师吴奎勇表示，房地产市场融资政策收紧，短期内无法实现资金快速周转的开发商，纷纷出售旗下物业优质资产，同时，企业扩规模、求发展，是并购狂潮的内生驱动力。此外，并购市场的买方主要是上市公司，其用于收并购的资金占到其上市筹集资金的40%以上，资金充裕、收购意图明确是导致年度并购四起的支撑性原因。

“当下依然属于物业企业收并购的窗口期，企业应敏锐、审慎把握市场机遇。不过，并购加速了行业整合，为整个行业带来诸多变数和不确定性，预计大鱼吃大鱼的现象仍将发生，优质并购标的的争抢将会白热化。”吴奎勇认为，物管行业未来集中度将进一步提升，同时市场分化也将加剧，行业整体将呈现出一种“长尾效应”，头部企业凭借规模优势，将获得更多市场机会。

行业分化加剧 开启存量拓展、增值服务之争

随着房地产调控政策不断完善升级，房企债务违约引发信任风险，不确定性担忧情绪延展到物业管理行业，2021年资本市场对上市物企的高估值逐渐回调。据克而瑞和中物研协报告，截止2021年末，上市物企股价平均跌幅23.69%，物业股板块的整体表现劣于大盘指数。同时，物业板块PE（市盈率）均值仅为17.64倍，相较2020年末的37.00倍降幅为52.31%。

即使行业整体回调，行业分化却尤为显著。报告显示，截至2021年末，55家上市物企市值均值为91亿元，其中有43家企业市值在平均值以下，而市值最高的碧桂园服务（1285.23亿元）是市值最低的方圆生活服务（1.52亿元）的845.16倍，相较2020年市值最大差值372.03倍，市值分化加剧。

此外，截至2021年6月30日，明确披露在管面积数据的港股上市公司共44家，在管面积均值为1.14亿平方米，处于均值以下的企业有30家。规模最大的碧桂园服务，在管面积已达6.44亿平方米，而规模最小的兴业物联仅有在管面积约360万平方米，前者是后者的约179倍。而营收方面，收入最高的碧桂园服务为115.6亿元，与最低的兴业物联1.33亿元差值达86.77倍，亦高于上年同期68.92倍的最大差值。

“以前资本判断物业公司的优良程度，是看管理面积有多少、净利润率有多少、毛利率是多少、收入是多少。但是随着资本对于这个行业的熟悉，资本会看增值服务占比是多少，看你从客户身上能获得多少衍生价值。”海伦堡物业执行董事陈耀辉直言。

在衡清达看来，未来物业上市确实存在阶段性困难，但是物业服务是一个长期赛道，如果把服务做好，增强企业自身竞争力，未来有核心竞争力的企业仍会有属于自己的市场份额。

碧桂园服务城市服务产品总监王超群表示，头部物业企业的市场份额不断提升，市场拓展激烈程度不断增加，企业在投拓方面投入增多，获取收益的难度加大。企业存量拓展之争未来在于城市服务领域，客户需求不断多样，企业纵向专业化能力建设十分重要，全域覆盖、全业态发展、全生命周期是头部企业必备属性。

“在行业市场出现波动的情况下，基于抗周期性特质、受经济影响较小、拥有稳定现金流和增长预期，物业行业会逐渐发展成地产之外的独立行业，具备较大的发展潜力。”牛晓娟表示，物业行业具备准公共服务属性，越来越多资源向物业企业聚集，同时企业也积极加大智能运用推广，转变服务模式，为社区增值服务发展提供契机，行业依旧存在发展空间。