央行“第二支箭”加速落地：8家房企发行超1200亿元储架式融资
导读：民营企业债券融资工具（“第二支箭”）正加速落地。
民营企业债券融资工具（“第二支箭”）正加速落地。
12月5日，金辉控股（09993.HK）发布公告称，间接非全资附属公司金辉集团股份有限公司已于12月5日完成公开发行2022年度第一期中期票据，发行规模为人民币12亿元，为期3年，票面利率为4％，由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增进公司”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
这是继11月8日央行“第二支箭”射出后完成票据发行的第3家房企，同时也是中债增信今年融资支持到位第7家企业。
另据中国银行间市场交易商协会网站消息，12月2日，新城控股集团股份有限公司（601155.SH）关于发行2022年度第四期中期票据完成注册，发行金额20亿元，成为“第二支箭”政策框架下完成注册的第4家房企。本期债券是新城控股150亿元储架式注册发行的首期，募集资金拟用于项目建设、购回及偿还发行人及发行人股东新城发展控股有限公司境外美元债券、购回及偿还发行人债务融资工具。
金辉控股表示，随着房地产融资环境的改善，金辉接连收获“第二支箭”和商业银行授信支持等利好消息，将进一步增厚金辉的资金安全垫，未来公司将持续精细化运营，提高盈利能力。相信随着政策利好纷至沓来，房地产行业融资增量扩容，稳健型房企迎来价值回归，将获得更多融资发展机会。
市场人士分析认为，这是“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券发行，标志着“第二支箭”政策效能释放更进一步。近期监管层不断加大对民营房企的融资支持力度，信贷、债券、股权政策“三箭齐发”，市场稳定发展效果正在逐步显现。
1210亿元债券“储”于“架”上
在监管部门支持下，满足房企合理融资需求正在向民营房企加速推进。
在11月8日央行公布“第二支箭”延续扩容到民营房企之后，仅隔2天的11月10日，交易商协会受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行。11月29日，龙湖集团20亿元中期票据完成簿记，由此宣告民企债券融资支持工具（“第二支箭”）首单成功发行。该笔债券由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，期限为3年，票面利率3％。这笔债券利率创中债增进公司担保民营房企债券新低，也接近同期发行的3年期国开债。此外，六大国有商业银行共同担任主承销商为其护航，也体现出了优质民营房企的优势。
紧接着12月2日，美的置业发布公告，公司间接全资附属公司美的置业集团有限公司公开发行本金总额为15亿元的3年期中期票据，票面利率为2.99％。本期债券由中债增全额担保，募集资金拟全部用于项目建设。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，“第二支箭”支持发债融资将成为民营房企融资的一种常态化方式，支持的企业范围及发债规模均在持续扩大。“第二支箭”正式落地实施，将引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复，也将激励其他民营房企积极申请增信发债融资，缓解流动性紧张局面。
据中国房地产报记者不完全统计，交易商协会已受理龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、金辉储架式发债申请，分别为200亿元、150亿元、150亿元、280亿元、150亿元、20亿元，合计950亿元。另外，中债增进公司已收到近百家房企增信业务意向，旭辉集团于近期向中国银行间市场交易商协会表达了150亿元储架式注册发行意向，目前相关注册工作正在筹备过程中。绿城中国拟报送110亿元储架式中期票据注册发行计划，用于置换到期债券及项目开发建设。
截至目前，在“第二支箭”扩容下已经披露的8家房企储架式注册发行总金额达到1210亿元，“第二支箭”类型为经营稳健的民营房企、混合所有制企业及个别出险房企。
“这足以支持这几家房企未来一段时间的发债安排，也能够助力其优化财务结构。”某券商分析师说，从当前市场走向来看，财务稳健安全的民营房企受到了政策倾斜，这一类型的民营房企有望在政策加持和自身努力下穿越周期，调控政策的松绑确实让面临流动性压力的企业看到了曙光。
旭辉内部人士亦对记者表示，“断贷潮”以来旭辉一直在努力自救，150亿元储架式注册发行的具体金额最终以协会审批为准。获得光大银行和邮储银行上海分行的授信，说明旭辉一直以来的积极努力得到了监管机构及主流银行的充分认可和信赖。旭辉将本着恪守信用的大原则，努力兼顾日常经营与债务偿付，携手各方促进房地产行业良性循环和平稳健康发展。
修复民企债券融资
央行“第二支箭”可追溯到2018年，当时部分民营企业跟目前房企面临同样的融资困境。经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。
这一次，央行“第二支箭”再次射出，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。这为民营房企融资打开了更大的门，也为房地产市场注入了信心。
东方金诚研究发展部高级分析师于丽峰认为，扩容后“第二支箭”支持民企债券融资的方式更加丰富，支持对象和政策目标更加清晰，纾困地产民企债的意图明显，将有利于促进民企债券融资，特别是民营房企债券融资的进一步修复。
中金报告分析认为，若政策层面提供的支持顺利落地，短期内能够较大程度帮助房企缓解流动性危机，促进实现“保交楼”。但在政策实际落地过程中存在一些难点：一方面，金融机构的“避险本能”会使得最终实际支持更多集中在优质企业。另一方面，即便是当前能够满足获得支持条件的房企，其最终是否能按时足额偿还支持资金仍有不确定性，相关金融机构的积极性无法被完全调动起来。
某出险房企内部人士对记者表示，“第二支箭”风险防范措施要求房企提供反担保，比如资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保等，这是“暴雷”房企的难点。公司有按照“第三支箭”引入国资股东进行股权融资的意向，操作起来也有困难。
刘水认为，经营安全性较高的房企更受青睐。目前政策是“保项目、保企业”并行，“保项目”的对象是出险房企的资金困难项目，主要措施是支持项目收并购及保交楼2000亿元专项资金，目前是稳民生。“保企业”对象是优质稳健房企，主要措施是“三支箭”支持房企融资，目的是在出险房企和健康房企之间建立防火墙，防止风险继续扩大。
惠誉评级认为，中资民营房企的流动性在未来数季度或会改善，但仍会偏紧，因为中期财报显示其流动性指针因销售乏力和外部融资渠道有限而持续恶化。近期出台的支持性政策旨在“保交楼”，而非缓解困境房企的负债违约，政策的效果将取决于具体落实情况。
“一系列政策有助于缓解房企短期资金压力，但销售改善和信心回暖才是资金链持续改善的关键。”刘水说。