深圳楼市：正打算买房的你，看完这些再做决定不迟

导读：目前深圳楼市的流动性降低，卖家和买家都处于一种观望的状态中，市场开始遇冷。在指导价新政出台后，购房者都多处于观望之中，再加上疫情的原因，中介带看房量也逐渐下降。深圳的购房者也在等大面积降价，等急售业主抛售。

以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，目前深圳楼市是什么状况呢？感觉深圳楼市有的楼盘出现了降价，目前还是购房的好时机吗？

深叔：你好，目前深圳楼市的流动性降低，卖家和买家都处于一种观望的状态中，市场开始遇冷。在指导价新政出台后，购房者都多处于观望之中，再加上疫情的原因，中介带看房量也逐渐下降。深圳的购房者也在等大面积降价，等急售业主抛售。指导价出台后，买家都以为会出现房价下降，但是卖家提高首付比例，这就进一步导致行情冷淡。深圳二手房成交量也出现了一定的下降，由于深圳二手房融资渠道的难度进一步增大，这就导致买家需要全款购房，购买难度也进一步提升。对于想购房的朋友，可以自己考虑一下资金状况，然后理性购买。

提问：深叔，你好，刚需自住，想在深圳买房，今年买房在深圳容不容易呢？有什么注意事项吗？

深叔：你好，刚需买房，要注意时机，手里有钱就别怕没车可上，就是不要乱上，要弄清楚自己的需求和侧重来找房源，这才能合理控制预算，而这些因素最多不要超过五个，将这些考虑因素依照重要程度排序，再列出需要注意的因素。对刚需来说，如果预算有限，建议买新房，因为这个在同等价位情况下，买家需要支付二手房的资金起码提高2-3成，这也缩小了选择范围。买新房要注意开盘时间，不要太专一，把鸡蛋放在一个篮子里；新盘的价格也是需要注意的，可以通过近期招拍挂市场出让的地块来推测最高入市价格；要多方对比去评判一个楼盘值不值得买。具体详见知识星球内部《深叔深圳买房十大顶级思维》。

提问：深你好，感觉前海前景规划都还挺不错的，现在上车的话还可以吗？它旁边的宝中和大铲湾老师觉得怎么样？

深叔：你好，之前前海不少项目都是日光甚至秒光，尽管价格不低，但大家都想在深圳发展的核心地区分一杯羹，前海一直都是高端定位，高端配置，交通方面海陆空应有尽有，交通网络一旦全部建成，带来的影响将不可估量，目前唯一的短板就是住宅用地少，同时这也是整个深圳发展的短板，前海的发展也能给紧邻的宝中板块和大铲湾带来极大利好。由于前海和大铲湾都缺乏住宅用地，因此宝中基本成为了购房者们的主要目标，区位配套成熟又有学位加持，宝中的房价也是稳步上涨，在“前海扩容”消息传出后，二手房也大幅上涨。前海的前景虽然很好，但是在相当长时间内还处于一个规划期，购房者要注意分辨伪前海项目，谨慎投资。具体详见知识星球内部资料《深叔深圳买房十大顶级思维》。

提问：深叔，你好，已婚有房，想举全家之力共同购置一套大的房产，但是总预算还是有限，考虑深圳多房的产品，部分位置教可的老房似乎还不错，请问值得入手吗，老别墅呢？

深叔：你好，深圳老破大的特点有：面积150平米以上，楼龄结于20-30年及以上，塔楼居多、采光不好或户型不正，房间多，且这类产品位置往往不错，但是其存在的最大问题是品质差总价高，造成资源错配，即使定价低于周边的次新房，但总价一上来就很难再有买家愿意承担。当前愿意购买老破大的人群包括一是类似潮汕多人口家庭总预算受限的，但是总量极小，二是相信欧神的堆面积理论，此类属于亏到精光，最后再说说老别墅，该类产品真的非常不建议做投资使用，切勿入坑。

提问：深叔，你好，深圳房价这么高，如果一个普通家庭现在想要从零开始在深圳买房，到底需要多少年呢？

深叔：你好， 目前深圳房价最高的是深圳湾片区，房价最低的是大鹏区，而对于普通家庭的定义：1. 工资，去年深圳的平均工资为10453元/月，工资中位数是5199元/月。2. 家庭成员，一般来说都是三口之家，那么夫妻二人的月收入就是10398元。3. 房贷占比和首付比例，一般来说占比工资不超过50%较好，因为50%在房贷业务审核标准中是房贷占比工资的警戒线，控制在30%以内是最好的。家庭对于首付的积累也按照收入的50%进行计算，就能得出深圳普通家庭对于房屋的资金负债为62388元/年。首付比例就按照刚需首套的30%来进行计算。4. 刚需标准，一般来说，90㎡是刚需和二手房过户税费的分界线。5.时间影响，在房价和通货膨胀不变的情况下，假设工资每年上涨5%，按照这个趋势，来计算从2021年开始，需要奋斗多少年才能够攒够首付。对于普通家庭从零开始，在深圳攒够首付买房的时间是9-33年，深圳湾需要33年，大鹏区需要9年，平均所需年限为19.6年，中位数是21。以上只是假设情况，实际来看，在深购房的刚需肯定不会是从零开始攒首付，月收入也不会只有5199元，建议购房者，买房要趁早。具体详见知识星球内部资料《深叔深圳买房十大顶级思维》。