销售额下滑、去化困难 宝龙地产如何保住“千亿”规模
导读：2021年宝龙地产控股有限公司（下称 "宝龙地产 "）终于踏进了期盼多年的千亿大门，可谓突破性的一年。然而，首次进入千亿阵营的宝龙地产却在2022年遭遇 "滑铁卢 "。
2021年宝龙地产控股有限公司（下称"宝龙地产"）终于踏进了期盼多年的千亿大门，可谓突破性的一年。
然而，首次进入千亿阵营的宝龙地产却在2022年遭遇"滑铁卢"。
日前，宝龙地产披露了4月未经审核营运数据，数据显示，宝龙地产2022年4月合约销售额同比下降超60%，前4个月累计合约销售额152.11亿元，同比下降54.07%。
虽然2022年宝龙地产并未透露销售目标，但倘若保持千亿，宝龙地产则需要在接下来的8个月完成约850亿元的销售，每月至少达成106亿元。
在"三道红线"监管及巨额偿债压力下，宝龙地产如何稳住还没捂热乎的千亿规模？
年内销售业绩下滑
5月9日，宝龙地产披露了4月未经审计营运数据。
数据显示，宝龙地产4月实现合约销售额（连同共同控制实体及联营公司的合约销售额）30.96亿元，同比下降63.6%；实现合约销售面积21.2万平方米。
结合前3个月销售数据来看，2022年1月至4月，宝龙地产累计实现合约销售总额152.11亿元，同比下降54.07%；实现合约销售总面积98万平方米，"顺应"了年内房企销售额下滑的整体趋势。
2022年不同于2021年，2021年宝龙地产管理层多次强调其全年销售目标，而2022年截至目前却仍未对外公开其2022年销售目标。
而值得一提的是，在去年宝龙地产销售额首次突破千亿元实现了1012.27亿元的合约销售额，正式成为千亿房企中的一员，在千亿阵营中还未"站稳脚跟"就遇到了"滑铁卢"。
倘若宝龙地产想要继续保持千亿规模，即便不在去年的基础上增长，而按照1000亿元的目标来算。
在接下来的8个月中，宝龙地产需要实现847.89亿元的合约销售额，每月至少完成106亿元合约销售额才可达成千亿元，而截至目前宝龙地产仅达成千亿规模的15.21%，距离千亿仍有一段距离，而销售业绩下滑是去化不佳的最直观表现。
去化不理想
众所周知，千亿规模是多数房企的执着追求，宝龙地产也不例外，正所谓"兵马未动粮草先行"，过去的多年间宝龙地产常活跃在各大土地市场，土储规模不断扩大。
2018年至2021年，宝龙地产分别新增土储面积273.67万平方米、731.61万平方米、940.1万平方米、534.38万平方米，截至2021年末，宝龙地产总土储面积达3650万平方米。
土储规模逐渐扩大，销售却不理想，据证券之星报道，2011年至2020年，宝龙地产累计新增土储3856.28万平方米，但累计销售2033万平方米，仅销售约53%的土储。
即使2021年宝龙地产加快去化，销售了2011年至2021年累计新增土储4390.66万平方米的60.9%，也就是2674.05万平方米，但仍有近40%的土储待去化。
另外，从存货的变化也可以看出宝龙地产去化不佳，截至2021年12月末，宝龙地产发展中及待售物业即存货876.99亿元，同比增长38.53%，在流动资产中的比重达59%，占用资金较大，侧面反映出宝龙地产去化不理想。
而2022年销售业绩的下滑，就意味着宝龙地产延续了此前不理想的去化。
4月底，宝龙地产线上补办了投资者交流会，据观点网报道针对2022年发展方向，宝龙地产总裁徐华芳表示"稳字第一、积极开源"。
观点网报道称，"积极开源"主要来自销售、融资、大单三个维度，从销售方面徐华芳表示采取了全员、全渠道的营销。
但就目前来看，宝龙地产没能在销售环境整体下行的情况下逆势而上，仍需面临去化的压力。
短期偿债能力承压
房企之所以强调去化是因为房企拿地成本较高，倘若存货占用流动资产比例比较大，则会影响企业资金流动性，所以为了资金流动性及销售目标企业纷纷加大去化力度。
从上文提到的宝龙地产存货在流动资产中比重达59%可知宝龙地产也不例外，以2021年为例，2021年宝龙地产借款规模729.58亿元，同比增长9.6%，其中一年内到期的借款220.23亿元，同比增长6.56%。
但同期宝龙地产剔除受限制现金后的现金及现金等价物为194.72亿元，远远不能覆盖上述债务。
而面对即将到期的债务部分房企选择进行融资来"借新还旧"，去年宝龙地产也多次尝试公开融资，但却屡屡受挫。
据克而瑞数据显示，2021年1月、4月、5月、10月宝龙地产均有发债，但1月、4月的公司债发行规模均不同程度"缩水"，5月、10月的ABS及公募债券更是被终止发行及中止审查。
不仅如此，在延迟披露未经审核年报及更换核数师后，穆迪及标普纷纷将宝龙地产评级下调，影响了宝龙地产的融资渠道。
再加上，目前宝龙地产三道红线恶化，2021年由"绿档"恶化至了"黄档"，截至2021年末扣除预收账款后的总资产负债率69.72%，净资产负债率67.74%，现金短债比0.88%，克而瑞表示2021年宝龙地产短期偿债能力明显弱化。
三道红线的恶化则更加剧了宝龙地产的融资困难程度，也就是说宝龙地产目前通过融资来解决债务问题较为困难，于是去化就成了首要任务。
然而，就目前来看，宝龙地产年内面临的压力不算小。