千亿计划延期，宝龙地产规模化心未死
导读：押注长三角的宝龙地产，在千亿计划已经延期一年的情况下，如何在“不拿贵地，不借贵钱”的前提下，实现规模化新高度？
继2020年底“三道红线”达标“绿档”后，“闽系”房企宝龙地产交出了“三道红线”落地以来的首份中报：2021年上半年，营收、利润均实现一定增长，“三道红线”皆绿。
不过，近三年毛利率下行、权益占比过低等问题，也同样在这家“目标千亿”房企财报中凸显。按照该公司管理层的计划，今年宝龙地产要“守住红线、冲刺千亿”。
押注长三角的宝龙地产，在千亿计划已经延期一年的情况下，如何在“不拿贵地，不借贵钱”的前提下，实现规模化新高度？
重仓长三角获利
遭遇精准调控
财报数据显示，2021年上半年，宝龙地产实现收入207.3亿元，同比增长20.7%；期内毛利约为72.92亿元，较2020年同期增长约14.6%，主要是由于物业销售收入增加所致；利润50.77亿元，同比增长45.3%；归属股东净利润39.08亿元，同比增长76.1%。从收入构成来看，物业开发仍为该公司的主要收入来源，占比达88.86%。
2021年，宝龙地产将合约销售目标定在了1050亿元。从中期业绩完成进展来看，今年前6个月，宝龙地产实现销售额530.39亿元，同比增长68.2%，已完成全年1050亿元销售目标的50.51%。
在宝龙地产总裁许华芳看来，1050亿元是一个相对保守和求稳的数字，其对全年业绩目标的达成持有信心。“上半年推货的去化率约62%-63%，回款率约73%。下半年计划推出约1184亿元货值，去化超44%便可完成全年目标。”
实际上，对于现阶段“一条腿迈进千亿阵营”的宝龙而言，计划中的千亿已晚了一年。早在2018年，宝龙地产便提出了“2020年冲击1000亿”的业绩目标，不过在上一年度未能如愿。
“一般来说，房企的下半年销售额会比上半年要高。从宝龙地产当前业绩完成情况来看，全年业绩达标应该没有太大压力。除非主要‘粮仓’所在地发生大的政策变化。” 同策研究院资深分析师肖云祥如是分析称。
长三角区域是宝龙地产的重点“粮仓”也是该公司收入的主要贡献来源。截至今年6月30日，宝龙地产土储近70%分布于长三角地区，其中仅在2021年上半年，宝龙地产新增的19宗地块里就有84.9%位于长三角及大湾区。
“过去五年，宝龙最大的成功在于聚焦长三角，我们踩准了长三角的市场红利。”许华芳在2020年的公开表态中不掩对长三角区域的看好。数据显示，在2020年宝龙地产取得的815.5亿元合约销售额中，长三角区域的销售占比达到了85.8%，这一趋势延续到今年上半年，中报显示，长三角区域物业收入占宝龙整体物业销售收入的约73.48%。
这样的业绩，让宝龙对长三角及大湾区的布局方面更加偏爱：2021年上半年，宝龙地产在长三角区域的版图，进一步扩展至安徽；大湾区则新进中山、佛山两座城市，并与广州市政府签订了500亿元战略投资协议，将其作为重要的目标市场和重点投资区域。
然而在宝龙重金押宝的同时，长三角的降温却已经先一步开始。今年以来，住建部连续约谈包括杭州、金华等在内的多个长三角区域内房价上涨过快的城市。
8月5日，杭州进一步升级限购，落户未满五年的户籍家庭连续缴纳社保满两年，非户籍家庭连续缴纳社保满四年，方可在限购范围内限购1套住房。
联系到此前，衢州、绍兴也相继加码调控，衢州将实行区域限售，绍兴则建立二手房成交参考价格。随即，关于政策加码后“一枝独秀”的长三角市场全面熄火的预期开始传导。
现实情况也显示，来自调控端的压力已经显现。宝龙地产管理层在2021年中期业绩会上也坦言，“三道红线”和“两个集中”政策的实施，已让公司明显感觉到回款的放缓。“主要是按揭银行额度非常紧张，有些银行目前已经没额度。今年的回款速度较去年要慢40天至2个月左右的时间。”
针对“大本营”区域热点城市调控加剧的态势，宝龙地产方面则再次强调称，“公司近几年拿地都将遵循‘1+1+N（两个1分别代表长三角和大湾区，N代表其他机会型城市）’的方针战略，在长三角以外的地方也同步拓展布局。同时，公司坚持综合体优势低溢价拿地，坚持不拿贵地，土地成本管控合理”。
毛利提升
毛利率却下行
调控风险之外，近三年宝龙地产也陷入了“毛利提升、毛利率下行”的怪圈。
具体来看，2018-2020年，宝龙地产的毛利润一路走高，2020年度升至128.16亿元；三个年度对应的毛利率分别为38.5%、36.41%、36.11%，逐年下滑。值得一提的是，宝龙地产2021年中期的毛利率较去年同期也有所下行：2021年上半年，宝龙地产毛利率为35.2%，较去年同期的37.1%下降了1.9个百分点。
“土地成本上升令毛利率有所下降，但公司目前毛利率与同业相比仍然维持在非常优秀的水平。”就公司毛利率近年来持续下行的问题，宝龙地产方面回应北京商报记者称，接下来该公司将通过综合体优势低溢价拿地，坚持不拿贵地不借贵钱，提升费用使用效率，维持优于同行的利润率水平。
从宝龙地产公司管理层的最新表态来看，该公司内部对于保障高毛利也有着明确的要求，并设置了拿地的利润“红线”：每一宗地块的毛利回报都尽量达到30%。许华芳还在业绩会上表示，宝龙地产的核心是长三角、大湾区，为保障高毛利，宝龙会避开风头，不拿贵地，不借贵钱。与此同时，也会避开风头较盛的城市。并表示，接下来针对大湾区城市的拿地，“只勾地，不拍地”。
非控制性权益增长
非控制性权益利润却下降
在“三道红线”指标方面，2020年上半年，宝龙地产剔除预收款后的资产负债率为73.24%，净负债率为80%，现金短债比为1.16，踩线一条。而最新披露的中报，截至2021年6月底，宝龙地产的净负债率为77.8%，较2020年底的73.9%增长了3.9个百分点；剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，现金比短债为109.29%，“三道红线”保持“绿档”。
在借贷方面，截至2021年6月30日，宝龙地产的借款总额约为714亿元，较2020年12月底的665.67亿元增加约7.3%。其中，一年内到期的借款为206.01亿元，占借款总额的比重约为30.95%。
面对“三道红线”和增长的问题，许华芳表示，行业增长速度正在调整阶段，公司有信心控制“三道红线”和拿地销售比40%的限额。
从具体数据来看，宝龙地产“三道红线”的压力主要体现在资产负债率上：2020年债务三大指标虽然整体控制在了“绿档”内，但资产负债率达到69.9%，距离红线要求仅差0.1%；2021年上半年虽维持“三道红线”“绿档”，但剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，距离红线要求仅差0.02%，“侥幸”过关。
事实上，从2020年上半年“踩线一条”到当年底“红线翻绿”，业内对宝龙地产降档一直伴有质疑声音，认为其“联营合营企业以及激增的少数股东权益为其降低表内负债贡献良多”。
在2020年下半年这段降档的关键区间，宝龙地产的非控制性权益一反常态出现了暴增：2020年中期，宝龙地产的非控制性权益约为77亿元，同比增长23%；而仅仅半年时间过去，到了2020年底，该公司的非控制性权益大增至150.6亿元，增幅高达141%。
到了今年上半年，宝龙地产的非控制性权益增幅虽明显回落，但也保持了近两成的增长。期内，该公司的非控制性权益为179.95亿元，较2020年底的150.6亿元增长了19.48%。
“还有在2021年上半年，宝龙地产的非控制性权益增长了近两成，但非控制性权益利润却下降了7.58%，两者比例依然悬殊太多。”肖云祥指出，导致这一情况产生的原因，可能宝龙地产在融资过程中承诺了特殊条件。
就“非控制性权益与非控制性权益利润比例分化”这一问题，宝龙地产方面回应北京商报记者称，“今年上半年结转个别项目归母比例比较高，同时公司去年的联营、合营投资继续增加扩大，在今年中期节点造成暂时的差异，长远来看两者仍然会趋一致”。
合作拿地权益占比低
2021年求稳千亿
亮眼的核心业绩指标背后，宝龙地产的权益“硬伤”仍然明显。
数据显示，在宝龙地产2020年新增的39宗地块中，有16宗地块的权益占比在50%及以下，仅有4宗地块权益占比达到100%。北京商报记者梳理最新中报数据发现，在宝龙地产2021年上半年新增的19宗地块中，应占权益在50%以上的地块仅有8宗，其中，权益占比达到100%的地块仅3宗。
另据宝龙地产公司管理层于业绩会上透露，2021年上半年，宝龙地产权益销售约52%，其中可以并表的约占50%。
肖云祥向北京商报记者表示，在拿地成本高涨、拿地门槛提高的背景下，为了降低投资风险、减轻资金压力，很多房企倾向于通过合作的方式拿地。“理论上企业合作达到51%后才可并表，因此权益占比较低会对公司达成销售目标形成障碍，且对利润增长很不利。”
肖云祥进一步指出，一般情况下，房企合作权益占比在70%左右较为适宜。但在实操中权益占多少，还需要根据公司资金、投资标的以及合作方等实际情况而定。
“公司会将改善权益占比作为一个重要方向，今年及去年上半年均较以往有所增加，占比近七成。”就近年来公司权益占比较低的问题，宝龙地产方面如是回应道。
另有业内人士指出，宝龙地产的压力也有一部分来自于发展商业地产。在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，由于宝龙商业地产发展速度较快，叠加行业竞争较激烈，对宝龙的运营能力提出了更高的要求；其次，宝龙的商业起步较晚，该公司通过采用“以售养租”的模式作为商业项目开发资金的来源，但在调控持续加码的大环境下，利润空间收窄，企业销售回款承压。“同时，发展商业需要一定的项目资金，而当前房企融资受限，企业或存在资金压力加剧的可能。”