宝龙商业高增长与轻资产扩张瓶颈

导读：轻资产扩张对商管企业的战略布局、运营能力有更多的要求，而宝龙商业目前在这方面还需要更多的努力。

作为第一家以主打商管业务上市的企业，宝龙商业于近期发布了2020年的业绩，虽然收入、利润等指标都在疫情下实现了增长，但与市场所期待的还有一定差距。

商管是物业股中较为稀缺且热门的业务之一，越来越多的企业想要将商业板块拆分上市，以轻资产模式独立发展。

基于此，已上市一年余的宝龙商业，要在竞争对手不断增多的商管赛道上继续快跑，还有不小难度。

与此同时，在当前市场环境下要保持高增长，扩张是必经之途，对于以轻资产为重点的企业，尤甚。

轻资产扩张对商管企业的战略布局、运营能力有更多的要求，而宝龙商业目前在这方面还需要更多的努力。

较高依赖性与收并购瓶颈

从近几年发展来看，随着宝龙商业在管面积增加，其收入也在增加。

比较突出的是2019年，虽然已开业项目面积增长仅为61万平方米，但收入同比增长约36%，商管业务的创收能力凸显。

数据来源：宝龙2020业绩，观点指数整理

而2020年疫情影响之下，宝龙商业面积虽然增长较快，达到159万平方米，但收入增长2.28亿元，同比增幅为17%左右，受到疫情的影响较大。

发展布局上，宝龙商业奉行的是1+1+N战略，长三角是发展的重中之重。目前在营项目中长三角占到绝对比例，是珠三角和其他地区加起来的2.45倍。从数据来看，已确定的未开业项目中，长三角占比高达78%。

虽然继续深耕长三角能够充分发挥优势，但也同样面临市场饱和和同行竞争的问题。长三角商业市场相对成熟，同时以购物中心为主的商业项目也很多，优质区位正在不断减少。

加之落地项目增多，面临的行业竞争愈发激烈，新建项目的落地和运营难度加大。与此同时，随着涉足轻资产运营的企业队伍不断壮大，未来优胜劣汰的局面将会更加凸显。

数据来源：宝龙2020年报，观点指数整理

进一步看项目来源，宝龙商业母公司宝龙地产输送占比约80%，有着较强的依赖性。

未开业项目中，宝龙地产输送项目占比同样高达70%。其他已上市商管企业，华润万象生活母公司输送项目占比为76%，合景悠活母公司输送占比为71%。

数据来源：宝龙2020年报，观点指数整理

由此可见，对母公司有较高依赖性是目前商管公司的共同点之一。虽然母公司能够稳定输送项目，为收入增长提供保障。但从长久发展来看，通过并购和外拓获取项目更具有成长性。

收并购是目前最受青睐的扩张方式，能有效降低对母公司的依赖。但在这方面，宝龙商业目前的收获并不多，仅在2020年中收购浙江星汇商管公司60%股权。

宝龙商业目前轻资产输出的产品线较为多元，有定位超高端的宝龙一城、高端的宝龙城、中端的宝龙广场、社区商业宝龙天地、商业街宝龙星汇，类型涵盖购物中心和商业街。

在营项目中，宝龙广场最多，其次是商业街宝龙星汇，高端项目宝龙一城和宝龙城则很少。

数据来源：宝龙商业2020年报

以宝龙广场产品线中的标杆项目金华永康宝龙广场而言，其2020年出租率为99%，全口径收入为6800万元，销售额为4亿元。

虽然在区域项目中表现较好，但与其他企业的标杆项目相比优势并不突出。

数据来源：企业年报，观点指数整理

值得一提的是，毛利率方面，宝龙商业2020年商管业务毛利率为32.8%，相对其他上市商管企业而言，表现中等。

未来着力提升旗下项目的毛利率将是重要方向，需要宝龙商业继续发力。

轻资产运营能力未凸显

对于宝龙商业这类主打商业运营服务的企业而言，未来增长的核心在于不断外拓第三方，输出轻资产运营。

商管服务形式上，宝龙商业目前有三种，分别为委托经营管理、咨询顾问、整租。

前两种属于较为纯粹的轻资产模式，需要承当的风险和费用较少，而第三种主要从第三方承租项目，自负盈亏。

对比同类企业，目前商业项目与宝龙商业类似的有华润万象生活，主要有商业运营服务、物业管理及其他服务以及商业分租服务。其中，分租服务和宝龙商业的整租服务类似，主要是从业主处承接购物中心项目，分租予零售店及超市等租户。

相较于仅提供运营管理服务，这种从业主方承租的租赁模式，花费成本要更高，绝大部分风险由运营商自身承担。

因此，从轻资产角度而言，宝龙商业目前的委托管理和咨询顾问是投入成本相对较低，风险也较小的发展模式。

数据来源：宝龙2020年报

宝龙商业在营项目中，整租服务基本来源于第三方，而委托管理则大部分来源于母公司宝龙地产。此外，咨询服务虽然均来自第三方，但项目多为宝龙星汇这类商业街，且数量较少，为整体收入做出的贡献并不多。

总体而言，目前宝龙商业轻资产占比不高，整体还是以独立开发为主，前者只是一个补充，按照占比来算尚未到10％。

未来，如何获取更多高利润的轻资产项目是宝龙商业面临的问题之一，但发展战略上侧重长三角，无疑使其损失了其他非重点城市的优质项目，两者之间如何平衡对宝龙商业而言是一个考验。

轻资产最为关键的运营能力上，租金收入、出租率等都是考量的重要指标，这方面宝龙商业去年表现实际上并不突出。2020年商业项目整体出租率为89%，虽然与前几年相比有所提升，但仍未达到90%以上，在竞争上并不占据优势。

数据来源：宝龙2020年业绩

此外，随着在管面积增加，宝龙商业单位面积收入同比也有所下降。年报数据显示，目前商业已开业面积为857.3平方米，收入为15.63亿元，换算下来，单位面积贡献的年收入为182.3元/平方米，而2019年为191.2元/平方米，同比有所下降。

同样主推商管业务的华润万象生活，2020年单位面积贡献年收入为249.3元/平方米，同比2019年的229.2元/平方米有所提升。

在标杆项目上，宝龙商业尚未拥有极具代表性的优质项目，这使得其在外拓第三方项目时，相比同样发力轻资产输出的同行要逊色一些。