中梁百悦智佳二度递表港交所：负债率超70% IPO途中现重要人事变动

导读：首轮递表失效后，中梁百悦智佳服务有限公司（下称中梁百悦智佳）向港交所发起二轮冲刺。

《投资时报》研究员 吕贡

首轮递表失效后，中梁百悦智佳服务有限公司（下称中梁百悦智佳）向港交所发起二轮冲刺。

自2014年“物业第一股”彩生活服务集团有限公司（1778.HK）在港交所上市之后，物业公司登陆资本市场的空间打开，一时间，国内房企纷纷开启分拆物业上市的步伐。中梁控股集团有限公司（下称中梁控股，2772.HK）旗下的物业公司中梁百悦智佳，近日即向港交所递交了更新后的招股书。

今年4月29日，该公司曾向港交所递交招股说明书，该份招股书于10月29日失效。对此，公司相关人士表示，招股书失效主要系审计报告有效期届满所致，属于正常现象，不会影响公司现有的上市计划。

《投资时报》研究员对比两份招股书注意到，不论是营收利润还是整体业务规模，新版本招股书的数据均优于此前版本。而在业绩、规模高速增长的同时，中梁百悦智佳也存在较大的债务压力。

此外，有业内人士曾指出，目前大多数物业公司都存在过于依赖母公司、关联公司带来营收占据大头的问题。中梁百悦智佳也不例外，据招股书数据披露，2018年至2020年以及2021年上半年（下称报告期），中梁百悦智佳在管总面积的五成以上都由其母公司中梁控股开发，大部分收益也来源于中梁控股，虽然比例呈逐年递减趋势，但仍有较强的依赖性。

负债攀升 居行业高位

作为一家房企系物业公司，成立于2016年的中梁百悦智佳起步虽略晚于同行，但报告期内该公司的发展速度却呈领跑趋势。

据招股书数据披露，该公司在管建筑面积由2018年的30万平方米一路增长至2019年的680万平方米、2020年的2010万平方米。与此同时，签约建筑面积也由2018年的2390万平方米高速增长至2020年的6030万平方米。上述二者的复合年增长率分别高达769.3%和58.8%。

进入2021年后，中梁百悦智佳的发展规模更是出现高速增长。截至2021年上半年末，该公司签约管理的项目为508个，在管项目291个，较2020年末的178个在管项目增长63.48%。而同时期的在管建筑总面积和签约总建筑面积分别增至3320万平方米和7120万平方米，二者较2020年末增长的面积均在千万平方米以上。

得益于业务规模增长，近年来中梁百悦智佳的收益和净利润较为可观。数据披露，报告期内，该公司收益由2018年的1.76亿元一路增至2020年的7.05亿元，复合年增长率达100.2%。同时，净利润则由2018年的0.27亿元增至2020年的0.86亿元，复合年增长率达79.9%。时至2021年上半年，该公司的收益和净利润分别为6.63亿元和1.06亿元，同比增幅分别高至207.3%和307.7%。

不过，若从物业服务行业整体来考量，从规模上看，按2020年的在管建筑面积计，中梁百悦智佳在所有物业管理服务公司中仅排名43位，市场份额约为0.1%；若按同年度总签约建筑面积计，该公司排名37位；从收益上看，按同年度的长三角收益计，该公司排名33，约占0.2%。

高速增长的业绩也给中梁百悦智佳带来了持续攀升的负债。据招股书数据披露，报告期内该公司的总负债分别为0.70亿元、1.87亿元、5.27亿元和10.91亿元，短短两年半的时间里增长超10亿元。

具体来看，时至2021年上半年末，中梁百悦智佳的短期借款从无到有，新增近四千万元，而其他应付款项及应计费用则从截至2018年末的0.41亿元增至4.78亿元，仅两年半增长11倍有余。该公司负债率也处于行业高位，截至2021年上半年末，其资产负债率高达76.53%，远超同行平均水平。据统计，同期在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值仅为43.75%。

中梁百悦智佳负债总额和资产负债率情况

数据来源：招股说明书

业务依赖母公司

目前，大多数物业公司都存在过于依赖母公司的情况，中梁百悦智佳也不例外。

一方面是业务上的密切交集。作为中梁控股旗下的物业公司，中梁百悦智佳为该集团提供大部分物业管理服务和非业主增值服务。其中，报告期内分别管理该集团所开发项目总数的93.5%、93.2%、94.5%和94.7%。与此同时，中梁百悦智佳所管理的大部分项目同样由中梁控股开发，报告期内由中梁控股开发的在管建筑面积分别占该公司各期总面积的100.0%、76.2%、66.3%和59.2%。

另一方面是所获得的收益。据悉，中梁控股为中梁百悦智佳的最大客户，报告期内该公司向中梁控股提供服务产生的收益分别为1.31亿元、2.22亿元、2.96亿元和2.60亿元，分别占该公司当期总收益的74.4%、62.6%、42.0%和39.2%。尽管上述业务交集、所获收益的比例呈逐年递减趋势，但目前该公司对于中梁控股仍具有较强的依赖性。

值得留意的还有中梁百悦智佳在二次递表途中的高层变动情况。企业人事变动属于正常现象，但在上市途中出现高层变动并不多见。

在中梁百悦智佳初次递交招股说明书时，周勤伟正担任该公司的执行董事兼行政总裁，负责公司整体业务运营、重大业务决策和执行。

然而，二次递表后，周勤伟却并未出现在更新后招股书的董事会成员名单中，此时的执行董事为李佳城和陈翼。

和周勤伟一样消失在更新后招股书中的，还有该公司原独立非执行董事单德强。目前，中梁百悦智佳的独立非执行董事为翁国强、蔡英堂、周心怡。