中骏拟分拆物业板块上市 融资新规下房企降杠杆压力犹存

导读：日前，中骏集团控股有限公司（01966 HK，以下简称“中骏集团”）公告披露，公司可能会分拆商业及住宅物业管理业务于香港联交所主板上市。有媒体报道，中骏集团通过本次分拆旗下物业上市，计划募资约3亿美元。

财联社（北京，记者 李洁）讯，又一家房企拟分拆旗下物业板块单独上市。

日前，中骏集团控股有限公司（01966.HK，以下简称“中骏集团”）公告披露，公司可能会分拆商业及住宅物业管理业务于香港联交所主板上市。有媒体报道，中骏集团通过本次分拆旗下物业上市，计划募资约3亿美元。

“此次官方宣布意味着，物业拆分已在公司的日程表内。预计可能在今年上半年完成该拆分。”国泰君安香港分析师詹春立表示。

事实上，中骏集团已在2020年中期业绩报告上，透露了一些关于物业管理业务的运营数据。

中骏集团2020年半年报显示，公司目前拥有在管和合约的住宅面积，分别为1000万平方米和2000万平方米；在管和合约的商业面积分别为70万平方米和210万平方米。

据悉，中骏旗下的物业管理品牌为世邦泰和，业务涵盖别墅、花园洋房、高层住宅、酒店式公寓、商业城市综合体、写字楼等。截至2020年六月底，中骏集团约有100个住宅项目在其物业管理范围，月平均管理费3.01元/平方米。

2020年上半年中骏物业管理收入达2.33亿元，同比上升46.4%，而2019年的收入为4.58亿元。

“假设中骏集团今年的物业管理收入达到10亿元，基于12%的行业平均利润率，以及2021年约20倍的市盈率，其物业管理的市值约为28.37亿港元，物业管理的市值或相当于中骏集团当前市值的20.5%。”詹春立表示。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉记者，在融资新规影响下，一些房企将分拆物业上市视为一种去杠杆、加权益的手段。

中信证券分析师陈聪也指出，“三道红线”之下，分拆物业被当作一种改善财务的办法，无论该板块是否已经准备好独立运营，房企都会急于推动物业公司上市募集资金。

詹春立则认为，潜在的物业拆分将在短期内，成为中骏集团股价的催化剂。

值得关注的是，从2020年上半年的财务数据来看，中骏集团有息负债有所上涨。去年上半年，中骏集团的总有息负债为455.1亿元，较2019年末提升8.2%，其中一年内到期债务约207.2亿元，占比45.5%。

另据亿翰智库报告，中骏集团2020年上半年现金短债比为1.2倍，净负债率为68.3%，剔除预收款后的资产负债率为76.4%。

按“三道红线”标准，中骏集团踩中一道红线，其剔除预收款后的资产负债率超过了70%，仍存在一定降负债压力。

安信证券研究报告显示，在表外不确定性方面，2020年上半年中骏集团长期股权投资、其他应付款占比高于TOP50中位数水平，少数股东权益、其他应收款占比低于TOP50中位数水平；2019年末其对外担保占净资产比例约26.2%。

业内人士认为，在融资环境收紧叠加“房住不炒”政策背景下，房企需要有足够的流动性应对债务到期压力。

根据中骏集团公告，2020年其全年合约销售额为1015.37亿元，同比上升26.1%。此外，其2020年设定的全年目标为930亿元，完成率为109.2%。