观点与薛春对话：创富港如何创富？
导读：根据最新披露的财报，2019年创富港实现营业收入5 38亿元，同比增长27 85%；扣除政府补助等非经常性损益的扣非净利润1282 35万元，连续4年正向盈利。创富港的盈利秘密，或许可以从这一次交流中窥见一二。
薛春脸上总是挂着微笑，没有一点架子。
在“博鳌20年”系列专访中，观点地产新媒体邀约到了创富港董事长薛春。因为疫情，我们采取了视频连线的方式。
屏幕里的他，对创富港IT化管理、人力成本管控、项目选址、上市融资等，娓娓道来，给人带来一种亲切感。
在联办行业，无论是规模拓展还是品牌质量，创富港无疑是低调的一个。不过，其持续的盈利能力则是市场不能忽视的。
根据最新披露的财报，2019年创富港实现营业收入5.38亿元，同比增长27.85%；扣除政府补助等非经常性损益的扣非净利润1282.35万元，连续4年正向盈利。
创富港的盈利秘密，或许可以从这一次交流中窥见一二。
IT基因与思维
创富港前身是1995年成立于香港的拓业国际商务中心，原本是一家IT企业，2008年转型做服务式办公，目前拥有“创富港”、“拓业国际”两个品牌，分别对应中国内地、香港两大市场。
或许因为IT基因，创富港特别重视互联网技术在联合办公领域的场景应用。
“我们自己的管理已经做得比较精细化，运用了大量IT手段，大概有几十项软件著作权都用于配合办公的管理、运营、服务及财务。”
薛春分享创富港的互联网技术，如快递收发件，创富港研发了智能快递柜，把人工收发件转化成自助；复印系统则研发了自助复印机，与APP对接。另外，也有自助会议室预定系统和专门的做账平台。
在IT技术助力下，创富港可以用尽可能低的成本获得更多收入，并把收到的增值服务费用，最大化成利润。
众所周知，增值服务收入是联办行业最重要的盈利增长点。业内大多数联办企业都形成一个共识，就是不单纯扮演“二房东”角色，而是为客户提供办公场景的服务供应商。
对于创富港而言，“增值服务”被提至与“租赁业务”同等重要的位置。薛春认为，正常情况下，当联合办公的增值服务和租金差发挥的作用相等时，会是一种比较好的状态。比如增值服务收入能覆盖所有人工成本，或者租金差能覆盖所有的人工成本。
为了做到这一点，创富港除了IT化，极力降低人力成本外，还在打造增值服务，在实现多元化收入方面费尽心思。
对话中，薛春给我们详细介绍了创富港增值服务收入的三个主要来源，即注册地址，包括注册企业、财税代理；“虚拟办公室”和社群服务。“虚拟办公室”平常主要用于为入驻企业提供收件传真服务，若是有客户来访，入驻企业可以临时租用该办公室。
薛春指出，这种临时性服务的利润反而比较高。
至于社群服务方面，去年下半年创富港在深圳试点了“创享邦”，收取适当费用，每周为会员组织活动，包括组织创业导师授课，提供一个交流学习的平台。
空间与技术
除了增值服务，在项目的空间分割上，IT技术的作用也发挥得淋漓尽致。
薛春指出，借助IT测评模型，创富港做到了坪效最大化。
“我们有很强的设计分割能力，很多联办企业把设计分割做得很漂亮，很好看，但是空间发挥不出最佳价值。我们虽然看上去会比较经济，或者不怎么炫酷，但是可以把每一寸面积的作用都发挥出来，带来足够营收，增加可能20%收入。”
2019年年报显示，创富港的客群主要包括广大中小微企业和创业者。薛春回应称，从常规角度看，中小微企业应该选择更低端的物业，但恰恰相反，其实小微企业是最需要在核心区域生存的，因为这里离“市场”最近。
因此，创富港的项目主要选择一线城市核心区域里的甲级末端和乙级物业，为小客户群体打造2-5人的户型，把该类群体的办公成本下降到极低位置。创富港官网显示，以北京为例，商务中心内固定/移动的办公卡位，价格低至每位50元/日。
“租金差”虽然变小了，但是通过IT化设计分割后，可租赁空间却变大了：“对他们（中小微企业）而言，租用一个小小的地方，可以享受到非常多的面积；对我们而言，会有较为可观的增值服务收入。”
薛春进一步分析称，因为小微企业享用的公共面积，包括前厅、秘书、会议室等，使用会产生费用，而大客户有自己独立的前台、会议室和共用空间，增值服务收入会下降，做大客户反而没有利润。
2019年，创富港实现营业收入5.38亿元，较上年增加1.17亿元，增长27.85%，其中7714万元来自于2018年新店营业收入的增长，2454万元来自于2019年新店产生的营业收入，其他来自于老店经营业绩的提升。
目前，创富港上百家成熟店的平均出租率基本保持在90%以上，综合毛利率基本保持在30%以上，业绩表现处于行业前列。
争取国内上市
通过IT技术将管理做到精细化后，下一步创富港想的是如何将品牌管理更好地对外输出。
薛春透露，创富港目前的输出方式，是属于全管理输出，同时也在考虑是否可以借助培训课程来输出IT产品及管理，尤其是在产业园区的联办运营方面。
问及其对联合办公企业轻资产转型的看法。薛春笑称，这其实是个伪命题。他认为轻资产转型更像是将亏损转嫁给重资产这一方，使得整个行业的链条变得割裂，不利于形成健康的闭环。
“目前很多联办企业采取了适度的重资产，但在大多数企业普遍不盈利的情况下，转成轻资产就意味着重资产持有方要牺牲一部分利润，才能支撑后面轻资产的利润。”
薛春认为，只有在整条产业链实现盈利的情况下，轻资产转型才是成立的。目前的轻资产运营，只是增加了一个盈利模式，一种补充方案。
过去一年，联合办公行业充满质疑喧嚣，资本回归理性。不过创富港依然对行业未来充满信心，薛春指出，“泡沫”破灭之后，第二波资本会向头部企业倾斜，对于那些仍在坚守的联办企业来说，无疑是一件好事。
事实上，即使有第二波资本投入，目前来说，仍没有一家联办企业能够在中国的资本市场上市。
对此，薛春笑道：“我觉得迟早会有一家，我们也在努力当中。”
2016年4月，创富港成功挂牌新三板基础层。目前在新三板市场上，仍在挂牌的孵化器有9家，其中创富港是最专注于联合办公模式的。
截至2019年12月31日，创富港全国签约门店数量183家，其中签约新店29家，新增经营面积5.61万平方米，实现27.6%的新店规模扩张。全国签约门店建筑面积合计25.94万平方米，其中自营店占比95.71%。
过去一段时间，创富港一直在探索国内上市与海外上市：“我们是不是头家也不知道，我们争取。”
以下为观点地产新媒体对创富港董事长薛春先生的专访实录：
观点地产新媒体：今年疫情对各个行业影响比较大，您认为联合办公行业会有哪些机遇和挑战？
薛春：今年我在上海待了一段时间，也对三四个同行进行了研究，我们发现同行在疫情之后进行战线收缩的比较多，包括很多头部企业都在收缩。
我认为，他们过往发展得太快了，管理没有跟上，所以在疫情之下有经营压力。如果本身好的话，是没有影响的，如果有影响，也是少量的影响。
对于创富港而言，国家政策已经弥补了疫情的影响，整体上我们认为并没有影响。
观点地产新媒体：现在有很多联合办公或者是共享办公的品牌，会选择跟商办运营者合作，创富港有没有类似的计划呢？
薛春：我们有这样的计划。目前的输出方式，属于强管理输出，也就是说，其他联合办公品牌做得不好的情况下，我们可以要求全面主导，由我们的人员全面去做，可以确保管理能力不稀释，也确保管理之后能产生很大的价值。
另外我们也在考虑，可不可以通过做培训来输出我们的软件，输出管理。
目前我们有很多跟产业园的合作，以后能不能不是由我们的人主导？而是我们负责培训，让他们去做，这样的话，我们的人可以专注于自身项目，创富港的扩张速度会更快一些。
这个培训今年会做一个项目的启动，以前的合作都是由我们全管理输出，今年设立了创富港大学，这个大学专门培养联办的运营者，除了培训我们自己的员工以外，也可以培训外面的同行。
我觉得目前中国的联办很大程度上都仅仅是做了二房东的工作，尤其是产业园里的联办，增值服务和深度服务都做的不够精细化，刚好我们可以补上这一块。
观点地产新媒体：创富港在增值服务这块有什么样的优势或者规划？
薛春：增值服务对于联合办公来说是很重要的，正常情况下，联合办公的租金差和增值服务发挥的作用相等时，是一种比较好的状态。
比如增值服务收入能覆盖所有人工成本，或者租金差能覆盖所有人工成本，这样就是一个比较良好的状态。也就是说，可能你的盈利部分跟团队人工成本差不多，就是每年流入的现金相当于发出去的员工工资、福利，这样子是比较理想的。
增值服务方面，我们主要做的是注册地址，包括注册企业、财税，以及我们的收件传真服务，也就是虚拟办公室。
所谓虚拟办公室，入驻企业实际上是不在我这里办公的，但在有一个办公点。我们提供秘书服务，包括免费接听电话。如果有客户来访的时候，入驻企业可以用我们的会议室，或者临时办公室，这个叫做虚拟办公室。平时不占用，但是需要的时候会临时租用，这种临时性服务的利润反而比较高。
还有一些更深度的服务，比如社群服务，去年下半年才开始尝试的，我们在深圳试点了“创享邦”，把深圳所有的会员连在一起，基本每周都有活动，让他们交朋友，让他们相互学习。
另外，这些服务还要尽可能做到提升服务效率。所有的服务都用IT作为支持，用IT去配合。比如快递收发件，我们自己研发了智能快递柜，把人工收发件转化成自助；复印系统的话，我们研发了自助的复印机，与APP对接，有自助的会议室预定系统；我们自己也有专门的做账平台。
观点地产新媒体：创富港主要服务中小型企业，这些企业去核心的区域租用办公室的需求大不大？
薛春：我们在一线城市的核心区域里面选择的是甲级末端和乙级物业，提供给小客户的主打产品一般是2-5人的户型，可以把办公成本下降到极低的位置。同时，我们有共享会议室和共享秘书，共享的办公环境。
其实小微企业是最需要在核心区域生存的，因为这里离市场最近。在核心区域里面，我们的成本是最低的，包括通勤成本。如果把办公地点放到郊外，做生意要到市区里来，通勤成本反而会增加。
为什么要定位（中）小微企业呢？因为（中）小微企业享用的公共位置，包括前厅、秘书、会议室，享用的面积有的是免费，有的是使用才产生费用，所以对他们而言，租用一个小小的地方，可以享受到非常多的面积；对我们而言，会有较为可观的增值服务收入。
观点地产新媒体：您是怎么看待轻资产输出的？对于联合办公未来来说，会不会是一个出路？
薛春：轻资产转型，我一般认为，如果用转型这个词，这是个伪命题。如果认为轻资产转型能够让联办成长起来的话，我觉得本身就是一个错误的命题，因为轻资产转型是不可能改变这个行业的。
正常情况下，轻资产转型输出拿到的利润应该是整个产业链里的一环，而不是所有利润，要基于整条产业链是盈利的前提下才成立。
现在的情况是，很多联办企业采取了适度的重资产，但这种业态的多数企业不盈利，如果要转成轻资产就要使整条产业链变得盈利。这意味着重资产持有方要牺牲一部分利润，才能支撑后面轻资产的利润。
你让别人接受了你的轻资产模式，假设你能得到利润，就意味着前面的重资产持有方会亏得更大，这是把轻资产运营方的损失转嫁到重资产持有方身上，是不可持续的。
所以在我来看，轻资产不是转型，只是增加了一个盈利模式，一种方案。
观点地产新媒体：疫情对于企业尤其联合办公的企业影响很大，很多企业急需融资输血，您是怎么看待联办行业今年或者未来几年的融资环境呢？
薛春：我特别看好联合办公行业。我觉得经过了这次疫情，在泡沫破掉之后，反而会进入到一个良性发展阶段，就像2000年互联网泡沫破掉之后，产生了像腾讯、阿里巴巴这样的巨头，资本会更加理性。
优秀的企业对资本来说，还是会有吸引力的，在泡沫破掉之后，机会更大。同行关店，头部企业撤出，会给优秀企业或者还在坚守的企业留下很大空间和机会。
从资本市场角度看，还没有一家联办的企业能够在中国的资本市场上市，但我觉得迟早会有一家，我们创富港也在努力当中。