房地产不良资产并非完全不良

导读：现在是房价带动需求，,而不是需求带动房价，房价过高，不合理。而这种不合理，也在加大国内房地产市场不良资产的增加。

文/王方路

中国庞大的不良资产引起了众多国内外投资者的注意。有业界人士估计，中国目前的不良资产总值将近41300亿元人民币，仅次于日本，位居亚洲第二。

1999年国家第一次剥离之后，对于一些比较好的项目，四大资产管理公司已经处理差不多了，而目前留下来的可^•选的项目有限，因此可拍卖的资产太少。

自2003年第二次剥离不良资产之后，随着可处置的银行贷款不良资产项目减少，加上许多外资投资机构加大国内不良资产处置力度，不良资产价格也由此不断提高，不仅如此，处置不良资产的成本也在提高，因此要接受这样价格的不良资产还需要斟酌。

中信资本看好的是中国房地产不良资产市场，2004年12月6日，中信资本宣布进入中国的不良资产市场，推出CITICCapitalChinaOpportunityFund（中信资本中国基金）。

房地产不良资产，指的是商业银行或其他金融机构在经营过程中形成的、以房地产为最终处置标的的不良资产。其实物形态，包括闲置土地、停建缓建工程和空置商品房。房地产资产本身就具有保值、增值的特性。房地产不良资产，也并非完全不良。

而对于房地产，有人认为目前处于调整阶段，也有人认为房地产会跨掉，见仁见智。

如何看待这些问题，每个人要做到客观看问题是不容易的事情。我认为，比如在发达地区的房价如果在三年内从现在的每平方米5000元涨到30000元，是否意味着购买力的增长，可以相信房价在5000元的时候也许需求没有完全释放，但是，房价从5000元涨到30000万元的时候，如果这个市场价格回趺10%,那么房价从5000元到27000元时的需求是否就是这个市场的真实需求，有些业界人士认为，把地方政府的利益可以考虑在内，而我并不这样认为。在国内，现在是房价带动需求，而不是需求带动房价，房价过高，不合理。而这种不合理，也在加大国内房地产市场不良资产的增加。

目前，房地产不良资产主要集中在上海，其他地区也有这样的信号，但还不过于明显。这个时候房地产不良资产能够找到投资价值，但对于未来的走势，需要有新的判断。

当前，有一4>=匕外资机构对国内房地产了解并不是>1艮多的投资者涉足房地产，结果市场定位不对，还有些对于时机不能够完全把握，都会使投资面临较大的风险。

中信资本是一家有中资背景的机构，考虑到风险问题，我们会看一些小的资产，但这不会说我们在全国各地都寻找项目，我们更关注东部发达的地区，比如关注长三角地区、环渤海地区及珠三角地区。

从我个人来讲对风险控制还比较谨慎，不会过于追求 高回报，从风格来讲，是一个相对比较稳健型的投资；从知识的角度来讲，不懂的地方弄明白了才会去投资。

作者简介：

现任中信资本中国基金董事总经理。于1994年起在香港从事中国内地的业务开发，任美国信孚银行副总裁和日本樱花银行执行董事。

1997年加入全球最著名的银行之一花旗银行（现属花旗集团）任副总裁。

2000年加入全球最大的投资银行美林证券任董事。

2003年至2004年任汇丰银行环球资本市场业务发展中国区主管。