“恒大变局”背后的真正隐忧

导读：今年经此一变，再意图大而不倒，彻底成为奢望，房地产业进入无大亨时代。

演讲人 | 马良

来源 | 功夫财经

对房地产大亨来说，2021年似乎是本命年，难过！

根据克而瑞统计数据，7月百强房企销售操盘金额降幅达7.6%，紧接着，8月这一数据再次同比下降20.7%。借用有关说法，这是房地产行业的“拐点”。

9月9日，作为占有河南市场11%份额的建业集团的“求助信”传出来，其声称“过不去眼前这个坎，有可能成为全国企业‘暴雷’和倒下的‘下一个’”，包括中原建业、建业地产等四家旗下港股上市公司应声下跌，前者跌幅超过10%。

此前，2月时华夏幸福发生债务逾期，涉及金额高达52.55亿元。随之，还有千亿房企泰禾，现如今，又要加上“宝万之争”的宝能，以及作为地产巨头的恒大，也都被彻底卷入危机中。

对恒大来说，不管是三条红线、偿付到期债务、保兑付金融产品、债权人挤兑等中的哪一条，都可能是压倒骆驼的最后一根稻草。其有2.3万亿资产，1.95万亿负债，且连400亿理财款也无法兑付。

而且，内部管理层人心浮动，高管竟提前兑付离场，给外界造成一种风雨飘摇之感。

针对房地产业的问题，此前公共部门的判断是不及时控制，只会导致更大的“系统性风险”。也就是在这个意义上，监管层不仅提出“房地产是金融风险最大灰犀牛”，而且画出三条红线，冷静不动。

此前作为贪吃蛇的房地产企业，该为自己的行为兜底。那种豪掷千金，挥金如土，会所飞机的日子，已经被越来越紧巴的日常取代。

今年经此一变，再意图大而不倒，彻底成为奢望，房地产业进入无大亨时代。

贪婪，做大

遥想当年，风光无限，风景独好。

对各大房企来讲，花个小目标根本不是事情。2010年左右，不知怎么兴起足球热，于是每个足球队背后纷纷出现了房企的名字，整理出来几乎就是一个房地产企业排行榜。

当时，许家印也喜欢足球。恒大以一亿元买断广州足球俱乐部全部股权，连续投入70多亿，其计划在建的恒大足球更是投资高达120亿元。此外，包括但不限于天津泰达、前述的河南建业、华夏幸福以及绿地申花等等，也加入了这一房地产足球联赛。

2020年，中国足协开始着手进行职业联赛专项治理，要求各级联赛俱乐部名称将实行非企业化变更。也就是说，为避免过度商业化，再不能出现关联股东企业等名字。

除了足球外，房企们玩法多样，包括造车、娱乐、乳制品等等。对每一个大亨来说，几乎都想建立一个囊括一切业务的帝国。可以说，多元化、赢家通吃，这是他们奉为至宝的准则。

前述提到的宝能，不管是造车还是社区团购，也几乎一个不差的都参加了。

2017年，宝能投身造车，表示要用10-15年成为具有国际影响力的汽车集团。为此，宝能斥巨资先后收购了观致、长安PSA以及猎豹汽车在安徽制造基地。历数一下，宝能已经在深圳、常熟、西安、杭州等多个城市建立生产基地了，且还规划至少年产219万辆。

可惜，宝能汽车还没见个影子。

恒大基本也是一样的套路，不停砸钱，壕无人性。区别只在于，宝能去年跟社区团购的大潮，又在全国100个城市开设了中心仓。

现在，宝能也陷入现金流断流困境，员工讨薪、供应商催款等消息层出不穷；借用建业的说法。“下一个”还真不知道会是谁。

归根到底，对做大规模的贪婪，是房地产业内的通病。

因为，大就意味着地位，大就意味着名利双收。相应地，不管是开工资还是拿分红乃至公务消费，都不是小公司可比的。小公司小家子气，顶天买辆私人汽车，而不是私人飞机。

但是，当贪婪坐大之后，这些大亨忘了大也有大的风险。

大企业的虹吸效应不仅过度攫取资源，而且影响力膨胀后，直接波及社会经济系统。恒大1.95万亿的负债，这个体量就是一个中等国家的GDP。

然而，这个体量充满了水分，是不断加杠杆的结果。即使是号称好学生的万科，资产负债率也高达81.4％。

因此，举债做大其实也是催命符，换句话说，所谓债务危机，都不过是放任贪婪坐大的后遗症罢了。

资金，断链

对房企来说，债务危机往往是整体崩溃的开始。对他们来说，现金流是命脉，可问题恰恰在于，销售回款的速度不断放缓；于是，此消彼长之下，溃败将会是迅雷不及掩耳。

这也是为什么，建业集团债务还未到期就焦急书写求助信；这也是为什么，此前恒大据传被流出了内部信。要知道，顺驰和绿城的惨痛教训还殷鉴不远呢。

在恒大的1.95万亿元负债中，其中有息负债8000多亿元：截至6月30日，中一年内到期的短期负债为2400亿元，但同期现金及现金等值物仅867亿元；此外，商票余额2057亿，占TOP 50房企商票总额的51.3％；在这种情况下，“降负债”谈何容易？！

3月时，恒大还宣称完成从地产向“多元产业+数字科技”的转型；6月时，又表示净负债率已降至100%以下；到了7月，许家印表现良好出席观礼。但很快，形势急转而下。

曾是好友的刘銮雄，在今年中报发布之前就套现5652.27万港元离开。随后，广发银行突然冻结恒大资金1.32亿，后续又曝出了商票逾期、项目停工等消息。

然真正将形势推到不可收拾地步的，似乎是无法兑付内部理财产品，后者金额仅400亿。

这一下，不仅评级被普遍下调，股价大跌，而且将债务危机的困境直接烙在外界眼里。不得已，为了挽回一些影响，恒大火速处理了此次事件中提前兑付的6名高管。但这样，能够给恒大换来足够的时间和空间吗？

略前一些，广州房企粤泰控股股东因不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力，被申请进行破产清算；类似恒大的项目停止，前述蓝光发展也曾因债务危机多个项目停工。至于宝能，从9月至今，已经被法院3次列为被执行人，执行金额高达68.62亿元！

当房企陷入债务危机，房地产大亨还会有吗？对这些大亨来说，明天是一个难测的一天。

明天，难测

贪婪做大的苦果，已经结出的越来越多。从上半年开始，房企爆雷就像连环炮一个接一个。

建业集团似乎已经认命，向政府发出了求救信，其他房企呢？频频跨界的宝能恒大，乃至好学生万科，日子过得好吗？

此前，谁还不是意气风发，哪个不是有雄心壮志，但现在，活下去最重要。

7月， “中国民生信托-至信651号宝能投资信托贷款集合资金信托计划”本息兑付发生逾期，合计本息约21.16亿元；此外，其他多个理财产品也出现了逾期；等到8月，中国华融向钜盛华追还一笔40多亿的贷款，而它则是宝能旗下最重要的一个融资平台。据悉，该公司已经被华融提起诉讼。

对现在的宝能来说，扩大规模的心熄了，不断收缩才是保命选择。

其中，员工至少被裁了20%。其收购的观致汽车员工更是由2000人直降到800人。就这样，宝能还被传出有员工讨薪。

即使是万科，8月29日的中报也让人焦虑。根据中报，万科营收同比增长14.19%，但归属上市公司股东净利润仅110.47亿元，同比下降达11.68%。财报发布后，首个交易日万科A股价大跌7.03%。对于一向好学上进的万科来说，这场面很是尴尬。

年初至今，万科股价跌跌不休，A股合计也已下滑了28%还多。其财务负责人朱旭表示，如果跌幅过大触发条件会立即启动回购。

问题在于，两个触发条件一个是股价跌破了每股净资产，一个是连续20个交易日的股价跌幅超过30%。

或许，正如王石曾说，现在是任正非的时代，而不是万科的时代。这既是万科发展的一个注脚，可能也是整个房地产业的注脚。

当前，随着国际形势急转，国家财政体制也开始改变，在这种情况下，房地产业被更有效能的产业取代是必然的事情。

那么，不管是房地产企业还是大亨，明天会好吗？