科技企业需求增加 三季度深圳写字楼空置率走低

导读：世邦魏理仕发布的最新数据显示，三季度深圳写字楼空置率为20 1%，环比下降0 8个百分比。一季度，这个指标一度涨至21 2%。

持续半年高企的深圳写字楼空置率正在向下降。

世邦魏理仕发布的最新数据显示，三季度深圳写字楼空置率为20.1%，环比下降0.8个百分比。一季度，这个指标一度涨至21.2%。

新增出租翻倍是主因之一。今年一、二季度，深圳写字楼的吸纳量一直徘徊在8-9万平方米左右；但第三季度新增出租24.3万平方米，增加近3倍。这些吸纳量90%以上来自国内企业，9.7%来自于外资企业。

从租赁结构来看，科技产业贡献了56%的需求量。世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部主管、资深董事吴洋向经济观察网透露，近期有超大科技“巨兽”企业直接落户深圳前海，一次性租赁面积高达10万平方米。

“科技行业是深圳写字楼需求结构中占比最大的板块。一方面，科技企业的需求还在进一步增大；另一方面，科技产业链上下游的各种联动企业也处于租赁扩充阶段。”这是世邦魏理仕所观察到的，目前深圳写字楼租赁市场的一大趋势。

今年上半年，深圳写字楼的新增租赁需求，更多聚焦在金融行业上，银行、证券及保险类等传统金融企业的新设立与搬迁升级，支撑了四分之一的市场份额。下半年开始，科技巨头寻求扩张，中小型科技企业也萌发出不同相应的需求，成为市场新的支撑主力。

金融板块依然是继科技之后的第二大需求来源，总体贡献比例近17%，其中，投资理财和财富管理两个非传统金融企业租户为市场带来相当一部分需求。

上半年，部分小微企业纷纷退租节流，大型企业则选择缩减办公面积；进入第三季度，大部分有预算的企业，正根据今年实际业务的发展规模调整内部的支出比。但一个共性现象在于，这些企业租户的“口味”更加刁钻了，他们对于写字楼物业所提供的服务要求趋于准确且周密，通常还要求具备一定的服务附加值。

在大宗交易市场，写字楼同样是关注度最高的一类交易标的。根据世邦魏理仕统计的数据，第三季度，深圳大宗交易市场录得6宗交易，总额达53.7亿元，环比增长了3.3倍。

其中，写字楼的大宗交易就达到4宗，3宗来自甲级写字楼，1宗为工业型写字楼，交易面积近10万平方米，贡献了约49.4亿元、91.9%的季度成交额。从买家类型进行观察，科技、保险类公司同样是主力。

“我们发现，这段时间具备购置办公需求的科技企业，基本都是一些处于快速发展阶段或者独角兽的企业，他们尚未达到一定规模，不具备相应条件向相关部门申请企业总部大楼。因此选择大宗交易的方式。”深圳投资及资本市场部主管、资深董事古振鹏告诉经济观察网，这些购置写字楼的科技企业，出发点多是为将来企业上市进行资产配置。他们的投资，除了用于企业自身发展之外，部分企业还会将剩余办公面积对外租赁。

其实，从去年第三季度开始，愈来愈多的境外投资者在大湾区，尤其是深圳寻找写字楼标的的意愿不断增强。古振鹏称，这些外资进入深圳，并不完全是因为香港写字楼投资回报率走低。世邦魏理仕提供的监测数据显示，当前深圳写字楼的投资回报率也仅介于3.7%左右。

境外投资机构“转道”深圳，更多是因为建设先行示范区的优势，以及粤港澳大湾区的政策利好逐步落地，引发了他们对深圳价值的重新认知。

尽管大宗投资的频繁度增加，写字楼还面临着空置率持续处于高位，招租能力相应减弱等一系列难题，但这并未改变写字楼业主对于资产入市的考量。“通常，每个写字楼物业在入市之前已经建立起相对明确的定位，究竟以销售为主还是自持为主，业主不会因为市场变化临时改变此前的定位。”古振鹏对经济观察网表示。

世邦魏理仕统计过，当前深圳的甲乙级写字楼总建面超过1300万平方米。在他们的数据库里，散售型写字楼的占比不到50%，而单一业权（只有一个业主持有）写字楼占比则超过50%。“可售型写字楼项目数量在市场当中还是比较有限的。”深圳研究部主管、董事郭丽萍告诉经济观察网。

陈博