爆改废弃超市的社区商业案例一则

导读：位于人民公园的天津万科广场，是一个旧改而来的全新社区商业项目，从某种程度而言，它甚至算得上一个「化腐朽为神奇」的难见之作。

社区型商业一直被视为「级次低、品质差」的低端配套商业代名词，目前国内几乎没有针对社区配套的顶级优质案例。

但社区MALL的商业价值长期被严重低估，TA的界定与标准也一直未有相对明确的定论，似乎发展商们都不屑于投资社区商业项目，更遑论旧改。

不过也有令人惊喜的意外。

位于人民公园的天津万科广场，是一个旧改而来的全新社区商业项目，从某种程度而言，它甚至算得上一个「化腐朽为神奇」的难见之作。

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爆改

去年5月31日，天津万科广场@人民公园正式开业。

这座仅2.5万平米的社区Mall凭借着灵动的设计和精致的内装，一举成为了天津购物中心的「全新网红」，为天津人民公园商圈带来了一丝灵气。

它的前身，是一家停业多年，三层楼高的世纪联华超市。

该超市从2002年开始建设，到2016年停业，曾经仓储超市的形象，基本上与简单的路网、单调的多层建筑融为一体。

万科广场@人民公园所坐落的片区，西北一边是天津五大道万国建筑群，环境安谧，东南一侧是天津城内的主要公园之一——人民公园。但除此之外，这座购物中心周边基本上被老旧社区包围。

而万科与设计方改造的重点，就是为这一片略显乏味的空间增添一抹亮色，让这一处本应更热闹的片区更加时尚。

同时，万科没有继续去打造一家以超市为主力店的购物中心，而是将重点放在「激活城市空间」，让其成为周边居民乃至天津市民的「精致客厅」。

改造后的万科广场@人民公园，保留了一部分原先建筑的铝塑板，加入了大面积的玻璃幕墙和不规则形状的红铜色铝板，使得购物中心的观感立刻提升。

这次改造的尖屋顶，设计取材来自五大道周边的独栋老建筑。除了体现了城市新旧风格交错的时代感，这样的设计也能够改善项目的室内采光。

还有一处巧思——购物中心的外立面的红色元素，与路对角的天津外国语大学体育馆外立面，以及购物中心周边小区外墙的「红色」都完美配搭，贯穿城市文脉。

而购物中心的内部空间也别有洞天，万科在这里，做起了当下最流行的立体街巷商业空间。

商场外立面的红铜色铝板在内装中依旧能看得到，它出现在当中，使得室内、室外的设计相互呼应，让逛街变得更有趣味。

先前的仓储超市的内部布局非常单一，为了打造围合式的超市货品陈列，跨层扶梯紧挨营业空间的一侧，以此保证超市空间的最大化。只有在一层的主入口和临街位，才开出如肯德基这样的快餐店作为辅助。

图据百度全景地图

在这次改造中，万科意图很明显：打造精致的社区型购物中心。

因此，重装的工期中，在楼顶开辟了透光天窗，引入自然光线，使得购物中心明亮温暖;同时，利用错层楼梯、不同形态的光源和绿植的引入，活化了改造前单调的内部空间。

商场大大小小设置了三个中庭，不仅满足了商场活动的需求，也成为了消费者在此休憩的场所，同时增加了商场设计上的趣味性。

在屋顶除了开辟了停车空间之外，也设置了供顾客进行户外活动的场所，增加了商场的可玩性。

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商铺

从传统的超市到当下的购物中心，万科广场引入的品牌也尽量地做到与别不同。

1层临街的橱窗位置往往是人气的收割机，万科在这里引入了轻餐业态，并且有数家是天津首店：例如来自北京的烘焙品牌牛角村，以及来自宁波的披萨品牌铁酱。

星巴克也在这家社区Mall的西北主入口位贡献了面积不小的臻选门店，北侧小出入口位置是天津目前人气逐渐走高的点心品牌——祥禾饽饽铺。

商场的里侧区域，通过招来中国李宁、华为授权体验店等热门品牌，以及周生生、Hart Schaffer Marx等配套服饰、珠宝品牌，加上西餐、中式点心、创意菜店铺，使得首层区域变得丰富多元。

2层入驻的商铺主要以餐饮和个人护理店为主，入驻的品牌也多以聚集人气的市场热门品牌为主，例如呷哺呷哺、CoCo都可、鱼你在一起等。同时也引入美发造型、养发馆、美甲、花店等业态，细化消费者的市场需求。

在空间的运用上，商场在该楼层的南侧打造了一个精致的主题街区——万物集·栖庭，引入了众多小吃商铺，在拉动人气与细节考量方面，都相当用心了。

3层的区域有购物中心的主力店言几又坐镇。

图据微博@言几又华北

从商场南侧向购物中心看，言几又的大落地玻璃窗和无疑吸引很多人的眼球。凭借着超高的挑高优势，整个书店营造出非常适合长时间留驻的文创天地。

除此之外，也加入了专业母婴超市乐友孕婴童和大餐饮北李妈妈菜等。整座购物中心体量虽小，但最大程度上做到了应有尽有。

4层的户外空间，万科在设计中融入了潮流运动的设计，也不乏有山水风格的小品造景，足够走心。

不得不说，这个小小3层的旧改项目，散发出了满满的新鲜能量。

从原来的单体超市，到现在精致的小型购物中心，和业主对建筑语言的更新加译、内部空间的重新规划、商户的招商管理是完全分不开的。

当然，与绝大多数商场一样，这座万科广场也需要面对客流热力区域分布不均等问题。

在笔者当日考察时，星巴克臻选少有空位，言几又书店也近乎满座，但是其他区域却显得比较冷清。

同时，万科广场@人民公园的餐饮商户比例高于很多社区Mall，因此，客流密集时段分布不均，或许是另一个需要优化的问题。

不过，总体而言，万科广场@人民公园已经营造出了新鲜的气场，也是「小体量社区旧改项目」的一个不错案例，至于日后的运营发展究竟如何，不妨一起拭目以待。