融创服务通过上市聆讯 近期在港交所主板上市

导读：10月27日，据港交所披露，融创服务通过上市聆讯，预计近期在港交所主板上市。

10月27日，据港交所披露，融创服务通过上市聆讯，预计近期在港交所主板上市。

融创服务，为中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。根据中国指数研究院的资料，2019年融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算)为94.1%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。

融创服务业绩增长稳定

据悉，融创服务旗下主要涵盖三项业务，物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中，物业管理业务和非业主增值服务占据绝大部分收入。

2017年、2018年、2019年以及截至2019年6月30日及2020年6月30日止6个月(报告期)，物业管理业务占总收入的51.7%、41.3%、40.6%、42.2%及58.8%;非业主增值服务的收入占比分别为47.2%、55.8%、55.6%、55.4%及37.8%;社区增值服务的收入占比分别为1.1%、2.9%、3.8%、2.4%及3.4%。

据聆讯资料集显示，截至2020年8月31日，其合约总建筑面积为2.44亿平方米，共计覆盖1266 处物业，其中合约建筑面积为1.06亿平方米的498处物业由融创集团开发，合约建筑面积为7920万平方米的360处物业由融创集团的合营企业及联营公司开发，合约建筑面积为5910万平方米的408处物业为外拓项目。

资本邦发现，融创服务的多项业务指标增速较快。

招股书中披露，2017年-2019年，公司的营收分别是11.12亿元、18.42亿元以及28.27亿元，2017年至2019年的年复合增长率为59.5%。截至2020年6月30日止6个月，融创服务的收入同比增长52.87%至17.9亿元。对于总收入增长的原因，融创服务表示，主要是因为各项业务的收入均有所增加。其中，物业管理服务收入增加，主要由于随着扩大业务规模，在管总面积增加及所管理的物业数量增加。

据招股书显示，自2017年至2019年，融创服务的综合毛利率呈整体上涨趋势，2017年、2018年及2019年毛利率分别为21%、23%以及25.5%。由于第一季度属于淡季，加之疫情对房地产行业的冲击，2020年前六个月，融创服务的毛利率由前三个月的19.6%逐步恢复至25.9%，但与2019年同期20%的毛利率相比增加5个点。

招股书显示，报告期内，融创服务的流动资金总值稳定增长，分别为13.95亿元、15.44亿元、21.18亿元及27.24亿元。

背靠融创，蜜糖还是砒霜?

作为融创中国旗下的子公司，融创服务的盈利与营收多来自母公司的主动输血。根据招股书显示，自2017年至2019年， 融创集团开发的物业均为融创服务贡献了高达99%的物管收入。

此次分拆早有预谋?

早在2019年，融创服务一系列的人事变动就可以看出来融创中国对分拆该业务的决心。2019年1月，曹鸿玲出现在融创服务的高层，随后汪孟德于今年也出任融创服务董事会主席，两人一个主管战略，一个负责经营决策：具体而言，汪孟德任融创服务的董事会主席兼执行董事，负责指导集团的整体发展及制定业务战略，曹鸿玲任执行董事兼行政总裁，负责集团的日常管理、整体战略制定、业务规划及运营决策。从去年开始融创服务经历了一系列业务扩充、人事调整，这不仅透露出融创集团强化物业之心，也是融创集团在为分拆物业上市做铺垫。

值得一提的是，融创集团的实控人孙宏斌曾在5年前公开表示“不会谋求融创的物业管理公司分拆上市，因为物业公司就像办公共服务类机构，如果被分拆上市的话，将使得物业公司变成赚钱的工具，这种做法并不可取。”言外之意，孙对分拆物业公司上市有些许的嗤之以鼻，可是最终融创集团还是逃不过“真香定律”，融创服务目前都已经通过港交所聆讯了。