房屋租赁超过20年怎么办？

导读：房屋租赁合同是有20年期限的，如果超过期限，合同还能继续履行吗？在《民法典》的规定中，超过租期可以重新进行续约，或者延续合约到当事人想解除之时。

房屋租赁合同是有20年期限的，如果超过期限，合同还能继续履行吗？在《民法典》的规定中，超过租期可以重新进行续约，或者延续合约到当事人想解除之时。

中华人民共和国民法典第705条规定：房屋租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

通常情况下，当事人在确定租赁期限长短时，要根据租赁物的性质和承租人的使用目的来确定。例如，租赁汽车的合同中，按照国家有关规定，汽车的使用寿命是10年，双方当事人不可能约定一个租赁期为20年的租赁合同。相对动产租赁期限较短而言，租赁期较长的是不动产租赁即房屋租赁。在房屋租赁中，用于承租人居住需要和用于商业性租赁的期限不一样。一般来讲，用于居住租赁的承租人希望租期长一些，使这种租赁关系相对稳定一些。

太原华贸硅谷所律师李宁认为，20年实际上并不是一个绝对的最高限，因为如果租赁合同双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以采取两个办法。

首先，租赁双方不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，如果一方当事人想解除合同随时都可以为之，这种情况被称为合同的“法定更新”。

其次，租赁双方当事人根据原合同确定的内容再续签一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为“约定更新”。

租赁期限是租赁合同的存续期间，在性质上属于民事法律行为所附的终期。租赁期限一旦届满，租赁合同将失去效力。因此，租赁期限直接关系租赁物的使用和返还时间、租金的收取期限，对合同双方当事人意义重大。

山西晚报记者 张磊