央行原行长：通货膨胀必须考虑房价！
导读：中国金融学会会长、央行原行长周小川发表了一篇文章，名字叫《拓展通货膨胀的概念与度量》。这篇文章，是11月17日中国人民银行 “央行研究”专栏开通以来发布的第三篇文章。
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11月27日，很多人都在关注央行发布的三季度货币政策执行报告，这篇报告确实很重要，不过我关注到了另外一个消息。
今天，中国金融学会会长、央行原行长周小川发表了一篇文章，名字叫《拓展通货膨胀的概念与度量》。
注意：这篇文章，是11月17日中国人民银行 “央行研究”专栏开通以来发布的第三篇文章。
第一篇是易行长发表的《再论中国金融资产结构及政策含义》论文，其中明确提及房地产和金融资产的“对偶关系”，提出要全面监测楼市，摆脱土地财政，这里就不再赘述。
第二篇，是银保监会、央行高层发布的文章，关于化解金融风险攻坚战的，其中提到：3年时间，房地产贷款下降12%，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，严防资金违规流入房地产市场，房地产金融化、泡沫化势头得到遏制，蓝白在21日的头条号文章里大家分析过，不再多说。
可以看出，每一篇文章，都直指金融体系的问题核心：房地产。
本篇文章，就是央行这篇专栏的第3篇。
要知道，央行、银保监会作为货币“水龙头”、金融机构的掌控者，高层对房地产的态度，决定了未来房地产行业、房价会如何运行。
11月27日这篇文章中明确指出：传统的通胀度量会面临四个方面的不足和挑战。
1，通胀不包含资产价格，会带来失真。
2，以什么收入作为计算通胀的支出。
3，劳动付出如何影响通胀。
4，通胀的参照系在哪。
这四句话听起来有点晦涩难懂，说白了，就是从四个方面说明一个问题：现在的通胀衡量标准不太合适。
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下面我们挑两个重点，来详细说说。
一、通胀失真。
众所周知，衡量是否通胀，主要看物价指数，即CPI。
国家统计局参照联合国创立的《按目的划分的个人消费分类》（简称COICOP），结合我国城乡居民家庭消费支出的抽样调查资料，将CPI 的调查内容按用途划分为八个大类，262 个基本分类，在每一基本分类下选择与生活、消费相关程度高的具体商品作为代表，也就是“规格品”，用于计算CPI 的具体数值。
但是，买房是不算在CPI里面的，因为买房算做是“投资”，不是消费品物价指数。
问题就出在这，如果衡量通胀不把房价考虑进去，就忽视了一个关键问题：房价上涨，房产市值变高，必然会影响老百姓的生活质量。
举个简单的例子，2015年以前，很多三四线城市的房价都在5000块钱以下，短短5年时间，因为棚改、信贷推动，现在随便一个县城破万的例子并不少。
但是，CPI呢？
最近统计局发的数据，同比涨幅已经连续三个月收窄，回落至0.5%，为2009年11月份以来最低数据，创出了11年以来的新低。9月份不到2%，跟两年前猪肉没涨的时候差不多，而在2016年，全年CPI涨幅只有2%。
按国际标准，3%-6%的CPI指数才能算做通胀。
这种情况下，通胀数据虽然没有变，你能说房价破万不影响消费吗？
当然影响，居民都得多存钱才能买得起房，供孩子读大学，用于消费的支出必然会变少，从而拖累经济发展。
二、羊毛出在羊身上，物价反映不了生活成本。
目前的CPI数据，是统计局根据居民消费支出的比重，给每个分类定一个权数，简单来说就是人们买某类东西花钱越多，该商品在CPI中占的权重越大。
重点来了：花多少钱，花钱之后对家庭消费影响有多大，取决于家庭可支配收入有多少。
你让一个月薪3000的人，吃一顿800块钱的饭，生活成本当然高了。
让一个存款数百万、年入几十万的家庭，在三线城市买套百万市值的房子，生活成本没有任何影响，该吃吃，该喝喝。
因此，怎么计算收入对通胀的影响，就显得尤为重要。
穷人和富人的分化有多大？全社会对医疗、养老、买房、教育的预期，是不是感到越来越沉重？
一言以蔽之：人们对未来生活是否有信心，光看消费指数的变化，参考价值已经不大了。
文章指出：在人口结构变化之下，很多年轻一代上有老下有小，到手可支配的收入并不多，他们感觉未来生活压力大，这种预期，不是现行通胀度量所能反映出来的。
就算有政府补贴，消费者会预估到财政赤字和累计债务愈来愈大，其中包括地方赤字和隐性债务，那未来迟早要加税，或用某种形式的通胀来由居民承担，这就是“羊毛出在羊身上”。
以上这几段话，可能很多人没理解，其实就是一句话：现在的物价体系，是没办法反映真实“生活成本”的。
既然不真实，那根据该体系做出的研究、决策基础就不复存在了。
所以，把资产价格（包括房价）纳入物价指数来考虑，要合理的多。
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文章中有一段话说的很贴切：过去投资品价格和资产价格可另行考虑，现在再这样做恐怕已经不行了。
原因有二。
一方面，未来养老金和医疗支出都很大，依赖投资回报且具有长期性。
另一方面，资产价格除了影响到企业的扩大再生产，还涉及基础设施、环境保护等公众性消费问题，不纳入通胀考虑已经不行了，但怎么纳入还需要研究。
也就是说，养老和医疗的支出越来越高，即便现有物价指数再低，对老百姓来说又有什么用处？大家还是拼命存钱、买房、买各种价格上涨预期高的资产。
这就带来一个“后遗症”：大家基于对未来养老、医疗、教育的恐惧，人人都在买资产，形成一致性预期，当资产价格被推高后，创业、做生意、办厂、兢兢业业上班，还没有买房赚的多。
这样一来，整个社会的基建怎么搞？基础设施怎么完善？修路、贸易、商店这些事谁来做？
现在全国房地产年销售额高达16万亿，如此巨大的交易量，却没有办法反映到物价指数中，即使已经把房租纳入，所占权重也没多少。
把房价变化纳入通胀考虑，表面上只是一个指标的变动，实则影响整个社会对通胀、房地产、金融体系、消费水平的评价。
举个例子，近两年以来，深圳、宁波、杭州、东莞等地房价上涨较快，苏北的徐州、淮安、盐城以及浙江的绍兴、金华涨幅也都超过了10%，这部分房价变动，就应该细分到当地的“通胀体系”中，因为房价高涨必然会挤压当地居民的消费支出水平。
如果从全国来看，从2018年至今，全国均价一直在万元左右徘徊，说明还有不少中小城市的房价处于稳定状态，这种情况下的“低通胀”，才是正常现象，也符合目前楼市分化和撕裂的特征。
作为吸纳6成居民财富的市场，房地产已经和经济高度捆绑，当楼市开始影响货币政策、产业转型时，早晚都要告别大拆大建式的增长。
表面上，通胀的变化只是学术界讨论的一个问题，但是，央行这三篇专栏文章看下来，蓝白有一个强烈的感受：不管怎么改，我们都要迈出去第一步。