北京土地新规：住宅用地出让不再“搭”商办

导读：11月13日，北京市规划自然资源委发布重磅消息，为了加强区域功能的统筹，提升居住环境品质和公共服务水平，今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。业内人士分析称，此举或将更加明晰北京供地业态规划，便于管理调控。

11月13日，北京市规划自然资源委发布重磅消息，为了加强区域功能的统筹，提升居住环境品质和公共服务水平，今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。业内人士分析称，此举或将更加明晰北京供地业态规划，便于管理调控。

商、住用地单独供应

此前，北京一些地块为混合用地，即将大型的商业办公建筑和住宅混合布局在一个地块中。不少居民提出，但在实际生活中发现，不少混在一起的商业、办公建筑影响休息；同时，办公人员及车辆的出入，也会出现扰民和堵车等纠纷。

随着2017年，《北京城市总体规划(2016年-2035年)》发布，提出“优化城市功能和空间布局”、“科学配置资源要素，统筹生产、生活、生态空间”、“着力治理’大城市病’”、“增强人民群众获得感”等具体要求。

此外，鉴于新总规明确，城市的规划要源于群众的实际需求。今后北京不再供应F1和F2类用地，均将结合规划综合实施方案，在土地入市前把住宅及商办建筑分开单独布局。

对此，北京市规划自然资源委相关负责人表示，此举有助于形成丰富的城市空间尺度，打造更好的城市风貌，提升首都城市形象；此外，还能够解决住宅与公建混合引起的管理难点和安全隐患，更好地提升住宅的居住品质和公建的运营需求。

“举个例子，有几块临近地铁的混合用地，地块里还安排公交场站，如果每个地块都既有住宅又有公建，还有公交场站，那以后住宅业主、商户、办公人群、公交运营之间容易出现纠纷和问题。”该负责人补充指出，因此在规划实施上提前考虑，把公建和公交场站集中到离地铁最近的一块地上布置，剩下的地块安排住宅。这样公建、公交场站和地铁优先结合，满足城市通行功能，保障区域的交通便利性；然后将住宅相对集中，住户的私密性也得到了改善，区域内办公、商业、购物娱乐等环境品质也会得以进一步提升。

针对大型商业办公用地

公建建筑与住宅建筑虽是分开布局，但主要针对的是大型的商业办公等。为了保证群众生活需要，住宅小区配套的小型商业，依然还是会在住宅地块中规划安排，对居民的生活没有任何影响；同时，教育等配套设施也依然会根据配套指标等就近布局安排。对于此前已经入市供应的F1或F2类用地，在条件具备的情况下，也可以按照新规进行方案设计。

“这个政策侧重点还是在于两类土地将被分开出让，但并不意味着住宅供地和公建供地的规划将完全割离。”易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步指出，由于住宅用地和公建建筑用地规划整体上是协调统一的，并不会发生纯住宅用地周边不再配备商业设施。

此外，前述负责人表示，需要注意的是，公建建筑与住宅建筑分开布局，同样不意味着供地的时序会有所改变。比如，原先某个区域有3个混合地块，每个地块有居住也有商业办公，根据新规，会重新划分成两个纯住宅的地块和一个纯商业办公的地块。至于这3个地块是一起入市还是分别入市，还是会根据土地市场的实际运行状况进行安排。

业态规划更明晰

实际上，为消除商业办公为居民生活带来的干扰，北京市曾出台禁止住宅商用的相关条例。比如，2006年6月19日，北京市工商局下发14号文件规定，企业在登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，以及《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的（如商住、综合等），均不予登记注册。

同时，《物权法》第77条规定，“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。但前述条例仅从用途方面对商户入驻进行限制，卓纬律师事务所律师许冠男坦言，条例相对严苛，商家实际操作起来执行难度较大。

而此次新规发布，则从规划源头更加明晰商业办公用地和住宅用地的分野。严跃进表示，将住宅和公建建筑用地单独布局后，将更利于业态规划。“比如，可以更加明确开发商在拿地时，主攻住宅用地开发或商业用地开发。”

在“房主不炒”的政策引导下，为保障全市房地产市场健康有序发展，北京市政府曾发布《北京市2019年度国有建设用地供应计划》，明确住宅用地供应继续落实城市总体规划和住宅用地分类调控目标要求，增强政府市场调控能力。

“从实际情况来看，住宅用地与公建建筑用地分开布局也有利于未来全市房地产市场的监管。”严跃进指出，由于过去住宅、公建混合拿地，土地成本和房屋销售方面关系并不是很清晰。而现在住宅用地成为房地产市场调控的重要领域，商业办公用地调控较少，这种情况下难以禁绝开发商低价拿地后，利用商业用地违规开发酒店式公寓、商住房等，而现在通过单独布局，明确“纯住宅用地”和“公建建筑用地”的概念，对目前我国住房市场调控意义重大。

“此外，值得注意的是，如果将大型商业办公用地迁至离居民区较远的地区，由于住宅有限，地块定价会降低，但人口减少也会为大型商业场所带来运营压力。这时候，又会由于开发商不再统一开发，或将进一步提高商业需求与住宅需求的统筹成本。”严跃进补充道。

记者 陶凤 常蕾 刘瀚琳