中小城市商业地产如何健康可持续发展 这两位高管讲透了

导读：宁波太平洋恒业控股有限公司董事长、全国中小城市商业运营专家胡敏杰和恒太商业管理有限公司总裁胡芳园在接受《联商网》等在内的主流媒体专访中，分别就“中小城市商业健康发展之道”和“购物中心运营商价值”做了专业分享。

通过近三十年城市商业发展与创新的专注研究，恒太商业不仅树立了强有力的行业地位，并凭借自身丰富的经验、专业的团队为中小城市商业地产的发展筹谋划策。

中国城市商业地产市场格局不断变化，空间运营和业态创新成为购物中心新的增长引擎。中小城市作为中国城市的重要部分，在经济、商业发展上潜力巨大，但不专业、不均衡、不充分的问题仍然突出，诸如已运营购物中心因缺乏专业团队运营管理导致经营不善，待开业购物中心因前期定位规划不合理导致招商困难等等。对此，我们不禁要思考：在城市更新、商业迭代升级下，中小城市商业如何创新发展？

11月9日，在由恒太商业管理有限公司作为主办方之一的“第三届全国中小城市商业创新发展论坛”上，宁波太平洋恒业控股有限公司董事长、全国中小城市商业运营专家胡敏杰和恒太商业管理有限公司总裁胡芳园在接受《联商网》等在内的主流媒体专访中，分别就“中小城市商业健康发展之道”和“购物中心运营商价值”做了专业分享。

政府、开发商、运营商“三位一体”协同驱动

推进中小城市商业健康发展

“如果以开得了业，并同时达到盈亏平衡点的项目界定为健康项目，那么，健康的仅为15%左右，不健康的比例高达85%。”在谈到中小城市商业地产发展情况时，胡敏杰用这样一组令人惊讶的数据直观表达。

一方面，从宏观上看，国家统计局的数据显示，过去十年全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米，但据专家统计，建成开业率仅为43%左右。另一方面，具体到商业地产行业来看，据专家统计，百强房企所持有的商业达到盈亏平衡点的仅为36%。明显的结论：有57%的项目因各种原因无法开业，有64%的商业项目还处于亏损。

造成商业地产不合理布局和项目运营不善导致的不健康发展的原因是什么？胡敏杰认为，是主导商业地产的政府、开发商、运营商三方都出了问题。

具体来看，他认为，政府缺乏专业性规划和控制引导；开发商侧重于短期利益，轻视和忽略了商业本质；运营商着眼于自身利益，片面迁就开发商对眼前利益的诉求，追求高租金，导致不正确定位填铺，不考虑正确定位和项目持续运营。“三方都以本位出发，不专业不兼顾，导致“三位分离”。

那么，如何健康发展？在胡敏杰看来，政府、开发商、运营商应该“三位一体”、协同发展。

政府层面上，一方面，应该根据市场实际需求，整体科学规划。通过分析城市的人口、人均收入、消费增长潜力等数据来确定城市商业总面积容量，科学的数据决策和规划，以避免商业过剩。

另一方面，应该提高准入门槛，禁止盒子商业分割销售。真正做到上述两件事，能在源头上确保商业地产的持续健康发展。

开发商层面上，一方面，要正确认知商业地产和商业，做商业地产时需要兼顾商业。商业地产是以持有商业获取回报价值的，因此要提前考虑商业，并合理统筹兼顾，走“专业化、精细化和可持续发展”之路。

另一方面，要认知非专业开发已没有生存空间，做好前置化的专业开发。开发商需要做好拿地前置化，在拿地前应该对项目的市场基本面、竞争对手、项目定位进行前置调研，确保少走弯路。

胡敏杰用“五不做原则”给中小城市商业地产开发商指明道路：一、城市消费基本面不符合的不做；二、项目匡算资金平衡不了的不做；三、不具有地段优势的不要做；四、光是做一个纯盒子商业的地块不能做；五、没找到专业运营商的不能做。

运营商层面上，一方面，运营商需要专业保障项目的持续良性运营。良性的运营管理需要做好前置化做到位、定位精准、精细化运营三方面内容。

另一方面，运营商需要与开发商协同驱动，体现在商业理念的同频及建立良好的合作信任。

“政府的科学规划、开发商的商业运营思维操盘、运营商的专业运营保障，通过三方协同驱动，让中小城市商业地产回归健康。”关于未来，胡敏杰表达了自己的期望。

商业运营商价值创造“三步曲”

定位决策首当其冲

一个商业能否生存，后期运营极为关键，因此一个出色的运营团队直接关系着商业项目的健康发展。一个专业的运营商需要有精准定位、系统开业筹备、精细化落地运营、人才培养、创新等能力。

胡芳园认为，购物中心运营商价值的创造需要正确决策、有效执行、与时俱进三个环节来实现。“定位‘精准狠’，才能创造商业运营商价值。” 精准狠的定位是运营商协助开发商所有决策里最关键的部分，围绕定位蔡能更好的去做好物业结构、动线改造、空间设计、品类选择、品牌招商策略、运营策略、企划策略等各个环节的决策。

恒太商业于2018年在江西新余的一个存量物业改造项目上，前期认真分析了城市基本面、商圈、竞争对手、消费者等各个因素，最终定位城市级购物中心，并采取了一系列改造措施，如零售商品经营策略上采用百货联营模式，最大化坪效；在结构和动线改造上，开挖中庭，通过前后场的双动线连接，解决原有老百货+街区物业肚子大，死角多的问题。这些精准策略加持后，刚刚过去的一周年庆，该实现单日销售突破1300万元、客流突破8万人次，创下2个品牌当日销售全国第一、26个品牌当日销售全省第一的优异成绩。

恒太商业诸如此类成功的改造案例比比皆是，无一例外是在定位精准狠前提下实现的，才能打造出了一个个持续生命力和良好回报的产品。

无论是一二线城市还是三四线中小城市，商业运营力都极为重要。在胡芳园看来，消费者则是运营商运营策略的出发点和最终诉求归属点，中小城市购物中心也要以消费者为中心，为消费者创造美好生活为目标，空间里就能创造更多可能性。

胡芳园表示，恒太商业在中小城市具备的竞争力和优势也是因为不断审读消费者心理所积累的。中小城市消费者拥有独有的心理特征，往往最有价值的是中高层消费者，恒太商业沉淀出了一套自己的打法。比如最为稳定和固定的消费群是政府官员及家属、教师、中小企业家及家属，相对而言城市人口结构相对固定，商业要做的就是靠口碑，用服务去感动消费者。

总体而言，拥有专业运营能力的运营商会根据消费者、品牌商市场变化来不断调整，这样的购物中心才拥有更大机会。

作为全国唯一一个定位中小城市商业发展的专业论坛，目前已经成功举办三届，恒太商业作为主办方之一，其在中小城市商业运营管理方面的专业度和斩获的成绩有目共睹，备受认可。

作为全国领先的商业综合体运营管理企业，恒太商业致力于升级城市商业生态，为开发企业、公共机构提供全流程商业运营管理服务。一直以来，恒太商业秉承“深耕华东、辐射全国”的发展方向，围绕恒太城、主题购物中心、特色街区、霞客文旅主题酒店四大核心产品线，已经在浙江、安徽、湖南、山东、四川、湖北、江西等十多个省布局了38个城市商业综合体，商业管理面积近250万方，并在2019年制定了到2021年实现“三年百MALL”的战略计划。

站在未来，恒太商业将秉持升级城市商业生态的使命，实现成为中国城市发展最值得信赖的商业地产运营伙伴的愿景。