8年烂尾楼到年销售额78亿，正佳广场是如何逆袭的？

导读：凭小mall阅小说无数的经验来看，正佳广场肯定是拿了男频爽文的主角剧本，这经历妥妥的一部“穷小子”（烂尾楼）逆袭成为“商业巨子”（亚洲购物中心的霸主）的奋斗史。那这个“穷小子”又是如何逆袭的呢？

提到广州的商业区，就不得不说到位于市中心的天河城与正佳广场。

但相比于天河城的顺利，正佳广场却有一段不为人知的辛酸往事。

1992年正大集团与广州佳景合作，在广州投资总建筑面积为42万㎡的正佳广场项目。

但正大因为金融风暴导致战线收缩，工地半路停工，项目被搁置长达七八年之久。

2000年，正佳广场以12亿元人民币的价格，被卖给大鹏房地产开发公司，项目于2001年8月复工。

2002年10月底，正佳广场正式定位于“亚洲体验之都”，于2003年9月启动招商，2004年整体招商已经达到七成以上，2005年1月正式开业时招商突破九成。

万事开头难，在克服了困难之后，正佳广场这几年也是越走越顺，仅2015年营业额就达到了60亿，2018年更是突破了70亿大关，达到78亿元，稳坐广州商圈老大之位。

凭小mall阅小说无数的经验来看，正佳广场肯定是拿了男频爽文的主角剧本，这经历妥妥的一部“穷小子”（烂尾楼）逆袭成为“商业巨子”（亚洲购物中心的霸主）的奋斗史。

那这个“穷小子”又是如何逆袭的呢？

广州中轴黄金核心地段

华南最大交汇点

可惜没有与地铁无缝接驳

商场位置（20分）：16分

正佳广场位于天河区第一商业圈——天河路商圈，这个商业圈以天河路为轴线，覆盖天河路、体育东路和体育西路，以太古汇、天河城广场、正佳广场、万菱汇为代表，被誉为“华南第一商圈”。

整个商圈的商业面积总体量超过150万方，跃居全国面积最大的商圈之列。

商圈日客流量最高达80万人次，主要消费客群为广州市的市民家庭消费者、中高档收入办公群以及珠三角游客，消费档次为中档偏高。

交通条件（10分）：5分

作为一个老广场，正佳广场确实是吃了时间的亏，毕竟2005年之前的地铁线路还没有现在这么发达，在交通方面没法与现在地铁上盖的商场相比，但也算差强人意，毕竟没有离地铁站太远。

在地铁1号线和3号线附近，1号线体育中心站A出口出来要走约6分钟，3号线体育西路站B出口出来要走约8分钟才能到广场。

三改定位调整业态

造就如今的霸主地位

商业管理（20分）：18分

可以说正佳广场能成就如今“亚洲购物中心”的霸主地位，商业管理这一块功不可没。毕竟一个开业十几年的老广场，如果不想被市场淘汰掉，那就只能改变。

自开业起，正佳广场就不断处于改变之中，光是商场定位就调整了三次。

2005年至2009年，正佳广场定位为“亚洲体验之都”，但是过于模糊和宽泛化。

2009年至2014年，调整为“家庭时尚式体验购物中心”，精准朝向家庭和年轻时尚人群。

2015年年底至今，以海洋馆开业为标志，正佳广场的定位朝着“超级体验中心”转变，植物园、科学博物馆、剧场、美术馆等相继建立，使正佳广场加速由shopping mall转型为shopping park，由零售业态组合转型为生态组合，而这一波大转型预计2020年结束。

商场的业态也由原来50:30:18的黄金比例调整为如今的餐饮30%，娱乐30%，零售40%，餐饮、娱乐等体验业态有了大幅提升，整体体验业态约占60%。

除了积极变通的招商策略，正佳广场还推出各种活动，曾创下年均300场活动的记录。

4A级景区

每层都有餐饮店

招商品牌（20分）：20分

小mall最佩服正佳广场的地方在于：别人都是在景区开店，它把自己变成了4A级旅游景区。

商业面积达到了30万㎡的正佳广场，确实有这样嚣张挥霍的底气。而一般商场很难有这么大的体量，所以正佳广场的成功也是很难复制的。

正佳广场里面的旅游景区分别有正佳极地海洋世界、正佳雨林生态植物园、广正街?广府美食、正佳自然科学博物馆、正佳演艺剧院、玩具反斗城、冰河湾真冰场等。

除了三楼，基本上每一层都分布至少一个旅游景点。

而这样的特色业态也让正佳广场焕发出新的生机，甚至更上一层楼，脱离购物中心的范畴。

根据正佳广场负责人透露，2018年仅正佳极地海洋世界销售额就有望达到3亿元。

全球最大室内海洋馆

正佳极地海洋世界

海洋世界位于正佳广场2、3、4层西南面，总建筑面积达到了54000平方米，超过500种、共计30000个极地海洋生物栖息于此，是全球最大的室内海洋馆。

在商场内部和外部都有入口，外部入口在一楼，内部入口在二楼。

从二楼看进去，装修是非常漂亮的，像在蓝色海洋里遨游一样。有很多小姐姐在拍照，人流量还是不错的。

除了展区，还有卖海洋世界相关物品的周边店，不过人并不是特别多。

国内首家室内雨林生态园

正佳雨林生态植物园

植物园在正佳广场七楼，总建筑面积有15000平方米，分有自然中心、孔雀花园、湿地秘境、精灵剧场等八大展区，是国内首家室内雨林生态园。

园里有800多种生物，涵盖昆虫、两栖爬行、鸟类等多种动物，还有猴面包树、见血封喉等珍奇植物。

小mall没有进去，看不到里面的情况，但是从外面看的话感觉还是不错的，很多绿树。

广东首家自然科学类博物馆

正佳自然科学博物馆

博物馆在六楼，是首个进驻商场的自然科学类博物馆，也是广东首家自然科学类博物馆，占地面积8000多平方米。

馆内收藏了近千件珍稀古生物化石与矿物标本，设有进化大惊奇、炽热的火球、生命的形成等八大主题、三大唯美梦幻打卡圣地和四十多项互动体验装置，还有定时免费讲解。

总之，是个带孩子了解自然起源的好地方，但是可能会对单身狗产生暴击，单身狗慎入。

正佳广场一共有9层，地上7层，地下2层。以零售为主，其次是娱乐，最后是餐饮。

小mall觉得正佳广场店铺分布的最大亮点是：每一层都有餐饮店分布。

正佳广场有接近3万平方米的主题餐饮店，整个广场光餐饮店就有100多家。

负一楼还是一条吃货海洋的美食街，不仅有网红餐饮也有经典老店，有陶陶居、山东老家、探鱼、肯德基、麦当劳、星巴克、拉丁餐厅、外婆家、奈雪の茶、鹿角巷等。

有主力店也有次主力店。主力店分别有百货巨头广州友谊商店、TASTE、万豪酒店、GAP、NIKE、胜道体育等。次主力店分别有H&M、OYSHO、stradivarius、UR等。

而且这些主力店和次主力店的占地面积都很大。

广州友谊商店

友谊商店主要分布在1-3楼。

一楼主要是卖饰品以及美妆产品。品牌有周大福、六福珠宝、天梭以及香奈儿等。

二、三楼主要是男女服饰专区。品牌分别有比音勒芬、比华利保罗、曼缌汀、雪莲、曼哈芙等。

友谊商店的定位是偏高端的，除了一楼美妆区还零零星星有些人，二三楼的服饰专区基本上没什么人逛。

正佳广场不仅抓住了顾客的胃，还抓住了顾客的爱美之心。

它引进了大量的美妆品牌，这些美妆品牌主要分布在一楼，有悦诗风吟、伊蒂之屋、香奈儿、完美日记、Dior、MAC、ORIGINS、SK-II等，小mall看到纪梵希也即将开业。

还有各种网红品牌，如名创优品、NOME、UR、屈臣氏等。

小mall去逛了两次，感觉人流量都还不错。即使跟太古汇和天河城毗邻，正佳广场一点也不虚，仅2018年的销售业绩就达到了78亿，在广州商圈居于领头位置。

小mall总结了以下四点原因。

第一，正佳广场有能“镇场子”的高端品牌，像香奈儿、神仙水之类的。

第二，有消费者喜爱的快时尚品牌，像名创优品、完美日记之类的。

第三，餐饮种类丰富齐全，正佳广场堪称吃货天堂，一日三餐在这里吃饭，都可以不重复吃上一个多月。

最后，正佳广场还是一个旅游景区。大家可以想象一下国庆期间各大景区被人流支配的恐惧。

外立面造型out

内部动线似迷宫

商场规划设计（20分）：10分

尽管正佳广场外立面是采用悉尼歌剧院式的风帆屋顶的高逼格设计，然而它的外立面并没有像悉尼歌剧院一样成为经典，毕竟在顾客眼中它是这样的。

这么朴实的面容，你能觉得它像悉尼歌剧院吗？反正小mall不能。

而上面的风帆屋顶只有离正佳广场远一点的距离才可以看到，不知道的还以为是空调。小mall表示还是头一次看到有广场正面朴素无华，屋顶是精装豪华版的。

正佳广场外立面还算是个槽点，内部动线更是让小mall无力吐槽了。

迷之动线

大体量为正佳广场带来了无限可能，却也造成广场内部动线混乱的问题。

正佳广场没有一层楼的动线是完全一样的，最主要的是，它还没有纸质导视图，这种迷宫一样的商场真是恨不得把导视牌给扛着逛。仅用一楼，它就成功地逼疯了路痴小mall。

小mall逛的时候，特地想去看看奈雪の茶，导视图看了无数遍，至今尚未找到位于一楼的奈雪の茶在哪里，但有缘的是三次遇到了同一家店。

有些小细节也没有做到位：内部屋顶设计不美观、负一楼冷气不足，扶梯烫手，店铺离中心区越远越热、卫生间清洁方便问题……

屋顶

地上残留的胶带

停车场设在南侧，有1500个车位，可以说是非常充足了。繁华商圈的区位为正佳广场带来了大量人流，却也埋下了上下班堵车的隐患，也算是有得有失。

下班时间正佳广场停车场正对的体育东路基本上就没有畅通过，马路对面的体育东路公交站也排满了等公交的下班族。

 

天河城、天环广场、太古汇、万菱汇奋勇直追，商圈老大不好做

商圈（10分）：7分

天河路商圈不仅是“华南第一商圈”，也稳居“全国第一商圈”宝座。根据消息，仅2018年前三季度的商品销售总额就达到了8557.07亿元，同比增长12%，预计年销售额突破一万亿元。

而天河路商圈的竞争也日益激烈。2018年，天河城和太古汇的销售额均达到58亿元，在广州并列第二。

前有天河城和太古汇这样的强力劲敌，后有万菱汇、天环广场穷追不舍，即使不能赶上，也要绞尽脑汁分一杯羹，谋定后动，伺机而上，正佳广场稍有不慎，第一宝座可能就会被取而代之。

2020年即将到来，正佳广场的第三次转型之路也步入尾声，未来将会有什么发展，小mall也是很拭目以待的。

变则兴，不变则衰

正佳广场的长盛之道

总分（100分）：76分

正佳集团副董事长兼执行董事谢萌曾表示：

购物中心要做体验经济，首先要突破自己的思维边界，要有敢于创新的勇气和想象力，而不是盲目跟风、抄袭、流于形式；

其次要从人的心理需求出发，真正为顾客带来心灵、物质的双重享受与收获。

14岁高龄的正佳广场的不败神话，也恰恰印证了这个道理：

变则通，不变则壅；

变则兴，不变则衰；

变则生，不变则亡。

改变不是抄袭和复制其他商场的经验，而是创新。而一个愿意冒险创新的商场，也必定能走得长远。

（来源：微信公众号“独角Mall” 作者：贝塔）