天府新区又一商业项目即将亮相，成都本土开发商引领变革

导读：在非常饱和的成都商业市场中，还有两个机会核心：城市更新与社区中心。同森的商业推进路径，或许也正是巩固社区中心发展之路。

四个月前，购成都对天府新区的商业现状进行了报道与分析。

在盘点天府新区商业的同时，我们注意到诸如万科、中海、红星美凯龙等巨头都纷纷占位，在途中我们还发现了一个脱于常规、特色定制、不局限于普通招商的Mini商业项目——将于今年12月下旬开业的同森·元気港。

本土商管企业的创新逆旅

正如4个月前的分析所言，不论是从政策上，还是经济总量上，天府新区商业前景早已是共识。

伴随城市外扩的是土地增值、人口迁移和商业风向标的兴起。在城市去中心化的今天，无数个新社区形成无数个小聚落。这些人口密度极高、消费实力迅速增长的新兴圈层都面临着阶段性商业供应不足的现实窘境。天府新区便是典型。

在众多开发商纷纷对新生的商业需求蜂拥而至时，本地商管企业敏锐地抓住了社区商业项目的关键点，不仅在成都片区动作频繁，更力争扩大版图，在逆袭的路上越走越远。

比如我们正密切关注的同森·元気港。作为本土商管公司中的一员，同森团队重组后在经营理念上的变更和创新精神在元気港上体现得淋漓尽致。

将元気港作为案例来解析，我们认为有三个点值得业内参照考察：

从民生层面来说，它的业态构成迎合政策，是大势所趋。

从商业逻辑来看，它匹配周边居民消费的发展阶段，项目理念非常务实。

从行业背景分析，它对社区空间的探索和创新带来了全新启示。

为什么这样讲，请看我一一分析。

什么是元気港？

元気港位于剑南大道南段，依靠快速路，项目通达性极佳。（从金融城车行至元気港仅15分钟）除了同属同森开发的金棕榈有1万住户外，1.5km内还密集分布了200多个小区，常住人口达9.2万人，周边还有20余个覆盖全年龄段的学校。

生活居家气息浓，家庭性消费突出，是我们对片区的第一印象。

地铁方面，元気港临近1号线四河站和正在修建的5号线。但现阶段受限于地铁施工导致区内路径复杂费时，反而为元気港构筑了区域循环消费圈。

再看竞品，项目1km内生活配套、商业氛围、社交空间和目的性消费场所缺失，仅由华阳欧尚和中低端临街底商形成商气。

成熟市场，竞争薄弱，该片区的消费基础好，市场增长空间可观。

2万余方的元気港堪称“mini”。实地踩盘后，我们认为区别于大多数社区项目的千篇一律，元気港小而精、小而全、小而有差异化。以“民生”作为切入点，既迎合政策又匹配周边消费的发展阶段，讲述商业升级外，元気港为城南注入了原本没有的烟火气和人情味。

半开放式的元気港几何外形装饰已经完整呈现，三层楼的立面街区为租户的运营时间提供了多样化的选择，可以研判未来元気港内或有24小时不间断营业的业态。既保证统一管理，又保障租户充分的自由经营。

现场看我们注意到元気市集的巨型围挡。

根据现场的资料介绍，元気市集是项目开发商按照成都市委市政府“便民、利民、惠民”的总体要求，创新打造的本土化“菜篮子”民生工程。

元気市集的整体定位、环境美陈、氛围打造、产品定价既不同于一般连锁超市，更不同于现在流行的新零售中心。

从环境打造来看，元気市集效果图呈现出的赛博朋克风格如果能完美落地，当属成都市最美的菜市场。

更令人惊讶的是，产品的定价不是千篇一律的定价销售，是允许价格一定波动的议价销售。

这个细节让我们认为开发商调研深刻，无论从定位还是构造上都符合区域内居民的消费现状。招商手册的介绍也很确切，元気市集是项目方合作孵化的新业态，一个介于超市和菜市场之间的产品。

一定程度上元気市集在解决周边居民“吃”的现实问题外，更在日常生活中注入了人们记忆中那份难能可贵的烟火味。

同时，其对整个元気港项目的价值提升令人称奇，据开发商介绍，仅仅只有1000余方的元気市集让整层楼的租金大幅上涨。

这个由同森孵化出的市集业态似乎可以走出一条主力店招商的新路径。整个项目背后是同森关于社区空间的全新模式：基础业态+平台一体化精细运营+个性项目孵化。

抛开基础业态不论，个性化定制项目针对不同片区不同人群，而平台一体化运营则是目前众多开发商都在聚焦的产物。一个从产品服务销售场到生活空间的一站式服务平台，更加强化了社区空间与周边住户的纽带和联动。

除了元気市集外，这个2万方的mini社区空间还引进了几何书店（1000方）、麦当劳汽车餐厅（1000方）、橙天国际影城（1600方）等在华阳地区的“首店”品牌以及数十个覆盖亲子、餐饮的消费品牌。这些业态弥补了周边商业的空白，更为周边社区客群提供更多元的娱乐、文化消费方式。

据购成都独家渠道，元気港确认于今年12月下旬正式亮相。

不论是引进麦当劳这种国际餐饮，还是自主孵化开发新型业态······元気港的背后，我们能看到成都本土商管公司的全新蜕变进程和同森想在成都市场占位破局的雄心。

下一个风口就在社区中心

作为成都本土开发商，同森的打法可圈可点，三条产品线非常清晰。主题类的综合性购物中心、主题街区、社区商业。

如果说元気港本身是一种社区商业孵化和产品筹备的一个试验品，那么位于郫都区核心区位的锦熙则是同森在实现其终极目标上的一块基石。

位于郫都区的锦熙项目足有10万余方，项目由主题街区（青春鲤）、仿古建筑街区（锦熙里）、购物中心（v购）、临街底商（北堂巷）、公园（锦熙公园）组成。以“大汉潮”为主题的项目理念非常具有差异性。

汉服、国学等依据郫都区在汉朝时的辉煌历史加上二次元等年轻潮流文化形成古今结合的项目主题，再结合周边片区里80%的大学生消费群体，同森对于锦熙项目的寄予就是要再造郫都区城市中心。

目前，正在持续招商的锦熙定位清晰，“青春鲤”以年轻消费娱乐业态为主，偏年轻化；“锦熙里”则全是独栋仿古建筑，以餐饮业态为主，几何书店已确认入驻；同森自主孵化的元気市集也会在锦熙再次亮相。

独特模式、自主产品、差异化主题，同森的破局之道我们有目共睹。作为成都本土商业的后起之秀，相信凭借在元気港、锦熙等项目上的个性创新，同森将在短期内快速赢得市场的关注。

我们也坚定认为，在非常饱和的成都商业市场中，还有两个机会核心：城市更新与社区中心。同森的商业推进路径，或许也正是巩固社区中心发展之路。

接下来，我们还将独立撰文讨论城市更新与社区中心两个话题，敬请期待。