二三线城市写字楼堰塞湖现象 究竟是怎样形成的

导读：以成都、重庆、天津、沈阳及大连五个典型二线城市的数据来看，近年来每年新增供给量达到近400万平方米，非核心区域写字楼空置率超过35%。

各地楼宇市场一直有两个怪现象，一个是售价比住宅要低不少，常规来看，写字楼建安成本要比住宅高。为什么会价格倒挂呢？背后有两个原因，一个是地价差异，另外就是楼宇靠运营，而不是通过炒作获益。

另外一个是写字楼有个堰塞湖现象，就是大家都认为经济在发展，写字楼的市场容量够大，楼宇应该不愁出租。让人大跌眼镜的是，二三线城市写字楼空置率超过30%的城市比比皆是。

以成都、重庆、天津、沈阳及大连五个典型二线城市的数据来看，近年来每年新增供给量达到近400万平方米，非核心区域写字楼空置率超过35%。

参考写字楼开发的经验数据，每2万GDP就有一平米的写字楼需求，低于这个比例容易导致堰塞湖现象。写字楼开发和住宅不一样，其投资回收主要针对刚需，依托运营来测算。写字楼闲置时间越长，越不容易解决招租。

超过1年以上时间空置率在30%以上，这个写字楼仿若一个堰塞湖，悬在写字楼业主头顶上。要是一个区域多个项目如此处境，那一个巨大的堰塞湖，悬在一个城市建设者头上。

为什么会形成堰塞湖现象？冰冻三尺，非一日之寒。堰塞湖形成，大概有三个原因：

一是规划失当，尤其是在一些配套不成熟，人口不够支撑的区域建设大量写字楼，难免去化困难。当一个区域控制写字楼超过百万平米的时候，为什么业主不着急呢？因为这些楼是国有资产，资产的内涵足以盖过运营，甚至楼盖起来的意义大于其他。

二是楼宇开发商把楼宇分割成小业主产权，通过销售方式，已经获得高额利润。而小业主对招商的感觉，没有那么强烈。如果是政府招商引资来的开发项目，开发商由于地价原因，更容易剪完羊毛走人，政府想二次招商，发现没有人接盘。

三是有一些真正把楼宇当项目运作的业主，因为并不是很专业，导致楼宇建成，自己对楼宇精气神没有提炼，如何定价，怎么与潜在用户建立交流通道等等问题，缺乏足够的了解。

如果是第三个成因，堰塞湖现象还是有办法化解的，虽然这不是一件容易的事情。比如后续将分享的虹吸效应等解决方案，都能行之有效。