上半年商业地产报告：外资进场抄底 中小体量更受青睐

导读：在业态功能布局、产品设计、场景体验中花费心思，在消费需求升级中不断对原有的项目进行创新、活化，重塑商业价值。那么，在2019年上半年，商业地产市场究竟经历了什么变化，我们从中又可以窥视到怎样的商业规律？

从增量市场迈向存量市场，商业项目经历了从繁花似锦到精雕细琢，从单一型向复合型的发展。

在业态功能布局、产品设计、场景体验中花费心思，在消费需求升级中不断对原有的项目进行创新、活化，重塑商业价值。那么，在2019年上半年，商业地产市场究竟经历了什么变化，我们从中又可以窥视到怎样的商业规律？

市场概述

商业地产投资开发谨慎，各项数据保持平稳

商业地产的发展在经历了前期的跑马圈地、多地开花之后，市场从规模化的急速扩张，逐渐转变为平稳发展，开发商们的投资开发态度也逐渐趋向谨慎、理性。纵观国家统计局的数据可以发现，从2018年至今，商业营业用房开发投资累计值稳步上升，1-5月累计为4649.亿元，但累计同比还是维持负增长的态势，1-5月累计同比增长为-9.7%，比上个月提升了约1个百分点。而从2018年中期至今，累计同比增长率都基本维持在-9%左右。

而同为商业地产开发的一个重要指标，办公楼的开发投资同比增长则稍微有点波动。在今年年初1-2月的累计投资开发同比增长首次回归正数，达到2.5%后又再次不断下滑，在下降趋势之下1-5月的累计同比增长为-3.6%，累计投资开发值为2105亿元。

开发投资数据保持平稳，或有轻微下滑，都反映了商业地产市场的转向。一来，在市场的饱和、土地成本的上升等因素影响之下，商业地产逐渐从增量市场转为存量市场，对旧有商业物业进行收购、升级改造成为了企业扩张、提升原有盈利的手段之一。二来，由于市场存量大，产品同质性严重，因此对商业地产的品质要求就更高了。随着时代的改变，消费者的需求升级、产品的更新迭代、商业模式的创新发展等，都在促使商业地产由量往质的变化，促使经营者们思考什么样的产品才能抓住消费者的心，同时并带来更大的盈利回报。

大宗物业交易频繁，外资占比一半

根据市场机构数据显示，2018年全国商业地产的大宗交易金额超过2600亿元，同比增长约10%。而今年一季度，国内大宗交易的势头未减，交易金额超过530亿元。

尽管国际经济因素不明朗，但中国依然是全球主要的经济体。从内部来看，城镇化的脚步在继续，加之居民消费升级，未来商业地产需求可期。而从外部来看，人民币表现疲软，加上国内不少开发商存在去杠杆、激活现金流的需求，不少外资纷纷趁机抄底有发展潜力、区位优越的商业物业，在一定程度上也促使成交金额创出新高。

从观点指数所观察的四大一线城市大宗物业交易情况来看，上半年成交金额超450亿元人民币，外资成交占比一半。上半年，来自新加坡的投资常客丰树、吉宝、凯德继续布局各大城市，在资产交易中实现商业价值提升；而来自香港的投资机构如基汇、领展等也不遑多让，抓住时机购置一线城市的好盘，通过运营升级和改造，在买与卖之间获取更多溢利。

总体来看，北京和上海的成交依然是大宗交易的活跃地，成交宗数与金额高于广州、深圳。而相对于一季度的疯狂，二季度各城市的成交热情稍显减退。

尽管广州、深圳的大宗交易有所逊色，但随着粤港澳大湾区规划的逐渐完善及更多的细则出来，其未来发展可期，也将必然带动更多大宗物业交易的上涨。根据有关机构显示，2018年，广深两个城市大宗交易金额为545亿元，同比增长约3倍。受益于政策利好、乐观的市场因素，之后的增长势头预期良好。

从资产偏好来看，在观察的四大一线城市中，写字楼因其易于管理、交易流动性强而且拥有稳定的租金来源，成为了投资者的首选，占比超一半。而购物中心、综合体等无疑更具挑战，考验运营者的定位、经营、盈利等。不过随着消费需求升级，此类商业资产投资或许更受关注。

新商业时代来临，消费的变革与发展

如前文所说，商业地产的开发投资趋向理性，在一定程度上也是由于需求所决定。根据国家统计局的数据显示，2018年至今，虽然我国社会消费品零售总额累计值在不断增长，在今年1-5月为161332亿元，但累计同比率却呈现温和下滑的趋势。1-5月累计同比增长为8.1%，而这两年最高值则是9.8%。

可以看出，居民的消费需求热情有所减缓，一方面是由于需求升级，大家更追求体验式的消费，消费方向从量往质发生改变，另一方面是随着经济形势的变化，市场消费更趋向于理性。这就要求商业地产开发商在产品定位、运作上，更为注重场景体验，通过多元功能的商业业态组合抓住消费者的心。

一直以来，电商被视作是传统零售商业的竞争对手，电商的不断发展分流了不少传统商业的人流、销售额以及压缩了部分利润，甚至威胁其生存，但现实是否真的如此呢？

根据国家统计局的数据显示，2018年至今，虽然网上零售总额一直占据不少比重，但却呈现逐年轻微下滑的趋势。其中2019年1-5月的网上零售总额占比为21.7%，比2018年平均约30%的占比有所下降。

而纵观整体的网上商品和服务零售总额累计值变化可发现，累计同比增长率也呈现同样的趋势，在不断下降。2019年1-5月累计同比增长率为17.8%，而2018年平均的累计同比增长率则约为30%。

电商未必如想象中的洪水猛兽，相反，如今的商业模式发展变化，新的商业时代已经来临。线上与线下相互融合，互为渠道。传统商业地产未必会遇上瓶颈，但更多的是考验，考验商家们如何活用渠道，打造各式各样的特色购物场景，增强消费者粘性。

购物中心

上海领跑，中小体量更受青睐

根据有关资料统计显示，2018年全国新开业购物中心总量超过530个，商业体量超4600万平方米，而2019年则预期会再创新高，全国拟开业购物中心数量将超900个，商业体量将比上一年翻一倍。

而据观点指数观察，在2019年上半年，四大一线城市新开业购物中心数量约为22个，而超过70%的项目都是集中在二季度开业的。迈进6月，市场将迎来大量商业项目放量入市，预期下半年会有更多的供应。

对比北上广深四个城市，上海的新开业项目数量最多，占比超一半。而北京则相对较少，主要原因是北京更多的是存量物业。根据相关研究显示，截至2018年底北京零售型商业的存量规模已接近4000万平方米，购物中心的增量与存量比值已低于15%。因此开发商们倾向于通过改造升级重新推出项目，相信未来北京存量市场将面临更多机遇，在资产重塑和价值提升之下将有更多焕然一新的老项目入市。

从新开业的商业体量来看，一线城市大部分的购物中心都集中在小体量区间，规模在1-5万平方米的项目超过一半，约为12个；规模在5-10万平方米的约为8个，占比为36%。而大体量的项目最少。

或许可以从中窥视当前购物中心业态规模走向。小体量或者中等体量的项目更受开发商青睐，相对小型的社区商业不仅能够涵盖复合型的商业功能，而且有足够空间打造当前消费者热爱的各种体验场景和主题。同时，相对大体量的商场而言，中小体量的操盘难度稍低，更有区位辐射性和消费客群针对性。

二线城市表现亮眼

除了关注一线城市之外，不能忽视的是许多二线城市后劲十足，成为不少房企青睐的布局城市。

根据观点指数统计的样本房企数据显示，购物中心项目布局数量最多的前五个城市分别是重庆、上海、北京、成都、杭州。而通过粗略计算，样本房企在这些城市中的单个项目年平均租金收入如下，重庆由于商业发展态势良好，市场零售热情不减，所以有不俗的表现；北京、上海由于一线城市优势，居民消费水平高、消费意欲旺盛，所以也录得不错的年平均租金收入。

根据国家统计局的数据显示，2019年1-5月北京的社会消费品零售总额约为4597亿元，并不算特别耀眼，反而是重庆录得8067亿元的数额，在这些城市中位居首位，也展现出未来的商业潜力。

根据观点指数观察，在统计的样本房企中，大部分项目的年租金收入都在1亿元以下，约为一半，而次之则是在2-5亿元区间。一方面，项目的体量不同，所处的城市区位不同都对项目的租金收入造成影响；另一方面，如何更好地对购物中心进行操盘运营，以提高项目的盈利收入，更为考验开发商。

如2018年租金收入为15亿元的上海港汇恒隆广场，正是通过不断地翻新改造，优化商场功能与顾客体验，才大幅提升了租金收入。据了解，翻新后商场平均租金收入增长了30％，在2018年也获得不错的收益。而在深圳，头号的购物中心深圳万象城在2018年就给华润置地带来了10.2亿元的租金收入，其所在的地理位置、商业业态、设计等都为其带来了优势。

购物中心的复合型多业态发展

根据商务部的数据显示，几千家重点购物中心零售总额同比上年有所攀升，尽管今年1月份以来有所波荡，但预计未来将维持上升的势头。不过，在波折与机会并存中，购物中心将会面临更多同质化竞争、创新的难题。

为此，不少购物中心纷纷“转型”，通过调整业态组合、引入新科技以及消打造费场景体验来吸引客流。

通过对样本购物中心的观察与统计，观点指数发现如今的商场业态中，购物型的品牌布局还是占绝大多数，而餐饮美食则占近三成。相对于以往，餐饮美食的占比有所提升，不少商家通过引入知名的美食品牌来提高客流量。近年来，为了增强顾客的体验感和新鲜感，商家们通过引入不少运动、艺术类的体验项目，打造热点并吸引消费者。

写字楼

空置率上涨，租金未见大幅上涨

相关研究显示，6月份一线城市写字楼平均租金水平未见有大幅上涨，但比上个月有所改善。总体来看，二季度的租金水平比第一季度有轻微下跌，受到中美贸易战以及外部经济环境因素的影响，大部分租户的态度较为谨慎，空置率上也有所反应。

数据显示，上半年一线城市写字楼的空置率均轻微上涨，其中上海空置率最高。一部分原因是上海新增供应数量较多，从而拉升了空置率的数字。而次之为深圳，由于经济的不确定因素，再加上深圳新增供应量也相对较多，市场竞争激烈，使得租金和空置率承压。

另外，上半年深圳部分项目延迟交付，因此下半年会有大量新增项目入市，或将继续拉升空置率。而前海作为供应大户之一，正在尝试通过各种举措吸引企业回归，提高办公楼租用率。6月17日，深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》的通知，对承租单位或产权单位给予补贴，每年最高可获500万补贴。

需要注意的是，广州写字楼的空置率最低，除了供应较少之外，也受益于粤港澳大湾区的发展利好，租用率比较稳定。

而从租户类型来看，TMT行业的租赁占比较大，一来是由于现今国家不断加强扶持科技行业的发展和创新，而且随着科创版在资本市场正式落地，给市场带来了利好消息；另一方面在G20峰会上释放了积极的信号，中美贸易谈判重启将为市场带来正面影响，利好TMT行业。而金融行业的租赁占比则有所减少，出于对资本市场的敏感，和国家对金融、贷款等加强监管，因此租户态度更为谨慎。

布局，一线城市更受青睐

从观点指数统计的样本企业数据来看，房企写字楼的城市布局更偏向一线城市，如北京、上海、深圳等，而成都作为后劲十足的二线城市，也是房企们重仓的标的之一。

而通过观察样本房企在这些城市中单个项目的平均年租金收入水平，可以发现其实城市之间相差不是特别大。因为每个写字楼的面积、区位都不一样。另外，租金收入如何，和开发商的运营水平有一定关系，除了常规的办公条件之外，如何适应当前时代的潮流，配套更自由、个性化的办公环境，促使商户续租，吸引新商户加入，也是一门技术活。

（来源：观点地产网 欧阳颖）