狂甩项目 五洲国际为何陷入亏本之殇
导读：曾深陷债务违约泥潭的五洲国际控股有限公司（01369 HK 五洲国际）还在亏本甩卖它的资产。
图/五洲国际官网
曾深陷债务违约泥潭的五洲国际控股有限公司（01369.HK 五洲国际）还在亏本甩卖它的资产。
近日五洲国际发布公告称与义乌市恒风路桥有限公司达成协议，向其出售杭州五洲国际商业中心项目，出让价格为3610万元，与估值4933万元相比，五洲国际此次出让将亏损1495万元。出售的目的是为了偿还债券和银行贷款。
自从去年爆发债务危机后，五洲国际出让项目的步伐一直没有停止。此前的6月25日、5月22日、5月7日，五洲国际曾三次出售项目，其中两次为亏本甩卖，目的都是为了偿债。
未来将进一步采取何种措施渡过危机？对此记者向五洲国际品牌管理部发送了采访提纲，但截至发稿之日尚未获得回复。
亏损甩卖项目
7月18日，五洲国际董事会宣布以3610万元的价格出售杭州五洲国际商业中心。该项目位于杭州市西湖区余杭塘路，建筑面积1583.91平米，是一个商业综合体，包括餐厅、百货商店、超市、电影院及其他商业单位。
受让方是义乌市恒风路桥有限公司。
值得一提的是，2018年底，杭州五洲国际商业中心被估值为4933万元，对于这次交易，五洲国际坦陈将亏损1495万元。但五洲国际不得不将其甩卖，因为其第二期二零一六年公司债券及第一期二零一七年公司债券需要偿还，而受让方义乌市恒风路桥有限公司正是债权人。
6月25日，五洲国际签订协议出售了无锡六龙商业中心负一楼的商业单元，该项目位于无锡市惠山区新兴西路，由111个商业单位组成，建筑面积约为2587.23平米。六龙商业中心是一个商业综合体，包括餐厅、百货商店、超市、电影院及其他商业单位。出售价格为1630万元。这次交易五洲国际依然亏损，受让方浙江省东阳市超前装饰有限公司是五洲国际第二期二零一六年公司债券及第一期二零一七年公司债券的实际拥有人之一。
5月22日，五洲国际签订协议出售了无锡市六龙商业中心三楼113个商业单元，建筑面积约3106.54 平米。出让价格为3560万元，受让方上海汇势通投资管理有限公司是五洲国际第一期二零一七年债券的持有人。
5月7日，五洲国际签订协议出售了无锡一宗建筑面积约7700平米的房地产物业，出让价格4000万元，而就在2018年底其估值为5030万元。五洲国际称出售后将录得1220万元的亏损，而出售该物业的目的同样是为了偿还债务。
上述四宗项目出售，仅有一宗略有盈利，其余皆亏损。
扩张模式引发债务危机
早在2018年7月，五洲国际就爆发了债务危机，2018年7月5日，五洲国际发布公告称，一项日期为2013年9月26日有关发行票据的契约协议发生违约，并触及另一项金额为10.02亿元的债券提前到期。
2018年8月10日，五洲国际公告称，集团现正面对持续经营的问题，因无法偿还已到期且须即时偿还的财务负债，并预计有更多财务负债将会即时到期且须偿还。公司已委任罗申美企业顾问有限公司为独立重组顾问，以协助评估财务状况及分析可行方案。当日，五洲国际逾期未偿还的贷款本金额，及/或接获债权人通知基于违反贷款协议项下的偿款责任而要求提前还款的本金额，已增至约人民币24.95亿元。
在债务违约的紧迫情况下，五洲国际不得不开展出售资产计划。
8月20日，五洲国际发布公告宣布，拟出售盱眙五洲国际置业有限公司100%股权，作价3.5亿元。事实上这笔交易早于2017年底就已开始了，彼时买卖双方订立相关协议，无锡中南、无锡龙祥、无锡龙腾及无锡龙安作为卖家，分别出售标的公司28%、16%、26%、和30%股权，协定购买金额分别为0.98亿、0.56亿、0.91亿和1.05亿元，各方协定于2018年1月15日以现金一次性支付。
然而，直到2018年8月20日五洲国际公告时，买方才支付了1000万元。此后的12月1日，双方解除了买卖协议，五洲国际退还买方1000万元支付款。
2018年9月3日，五洲国际宣布停牌，直到现在其2018年半年报和2018年年报仍未公布。
一名专业人士表示，五洲国际的债务危机是其近年来依赖高负债来扩张的模式造成的，其资金需求主要依赖债务融资，杠杆水平居高不下，短期偿债压力一直考验着五洲国际的资金周转，一旦融资环境紧张，便很难维持下去。
根据五洲国际官网显示，其成立于2004年，内地总部位于江苏无锡。集团致力于打通商贸物流全产业链，创造性地将地产开发、商业管理、电子商务、仓储物流、品牌输出相结合，共同确立为企业五大核心业务板块。2013年6月，五洲国际控股有限公司于香港联交所主板成功上市，正式登陆国际资本舞台，并以香港为海外总部，进行海外融资及多元化金融业务的发展，构筑“产品力+资本力”双轮驱动发展模式。
截至2017年底，五洲国际已进入中国华东、华北、东北、西南、华中和中原等区域，在全国27个城市开发、运营项目42个，总建筑面积超1200万平米。
记者了解到，近年来五洲国际在全国开发运营了20个商贸物流产业园，但大部分位于三四线城市，如江阴、襄阳、大理等，五洲国际以较低的价格在这些城市的远郊区收购土地，并对租户承诺售后返租，以虚高的租金价格来促进销售。业内人士指出，近年来在商品住宅的强势“碾压”下，其他业态的市场空间均被压缩，尤其是商业地产，公寓、商铺遇冷，开发商便想到用“售后返租”的方式来促销，但这种模式一是很容易造成纠纷，因为售后返租是不受法律保护的；二是对运营商来说，资金压力也很大。