深圳即将迎来首座万达广场 商业综合体纷纷抢滩光明

导读：近日，大连万达商业管理集团股份有限公司宣布，通过公开投标形式，取得深圳市光明区乐府广场项目集中商业物业承租经营权，这意味着万达集团首次进入深圳。根据该集团的预期，深圳即将迎来首座万达广场。

作为商业地产的“老大哥”，万达曾多次试图进入深圳，但一直未曾如愿。

近日，大连万达商业管理集团股份有限公司宣布，通过公开投标形式，取得深圳市光明区乐府广场项目集中商业物业承租经营权，这意味着万达集团首次进入深圳。根据该集团的预期，深圳即将迎来首座万达广场。

至此，万达投资团队终于就深圳区域“交卷”，但无论就入市时间还是商业体量来说，这深圳首座万达广场似乎不具备独一无二的竞争力。

而且，据不完全统计，到2021年，除了万达广场外，光明区还有大仟里、龙光玖龙台、勤诚达K+PLAZA等7个商业综合体入市。“外来和尚”万达该如何突围？光明区缘何吸引众多房企抢滩？未来几年内，光明的消费能力能否支撑这超50万㎡商业物业？

抢滩：打造为深圳首座万达广场

5月30日，深圳市特区建发投资发展有限公司在深圳联合产权交易所发布《深圳市光明区乐府广场集中商业物业招租信息公告》透露，将光明区乐府广场44885.93平方米商业对外公开招标，出租期限为9年5个月，租金挂牌价格为48元/平方米/月，免租期限为12个月。

7月18日，大连万达商业管理集团股份有限公司宣布，通过公开投标形式，取得深圳市光明区乐府广场项目集中商业物业承租经营权。万达商管预期将该项目打造为深圳首座万达广场，面积约5万平方米，地铁6号线观光路站将与广场3层直接相连，定位为光明区首席休闲娱乐目的地、园林式特色体验购物中心。

据美联物业全国研究中心统计，截至2021年，光明区共有7个商业综合体超50万㎡的商业物业入市。其中，超过10万㎡的有宏发光明大仟里，预计今年下半年入市；5万㎡-10万㎡的有中粮云景广场、勤诚达K+PLAZA、龙光玖龙台;5万㎡以下的有绿地新都会、新地中央和盛迪嘉光明1号。

突围：依据居民需求来设置产品

戴德梁行深圳公司商业地产部主管及董事宋洁认为，随着深圳整体商业格局由一中心向多中心的演变，越来越多区域商业中心将不断兴起，光明是一个发展中的区域，无论是现有人口的消费升级，还是未来大量外来人口的流入，都将对商业消费升级提出更高要求。

短时间内有如此大体量的商业综合体入市，必然会带来同质化现象。论商业体量来说，万达广场的体量只有5万㎡，比不过宏发光明大仟里、勤诚达K+PLAZA、龙光玖龙台；论入市时间来说，预计今年下半年入市的已有宏发光明大仟里和绿地新都会。万达凭什么突围呢？

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，最乐观的做法就是，开发商找到和其他商业体的差异点，把区域外的客户如罗湖、龙岗的客户从东边引到西边去，“这就是非常厉害的商业”。但她转而说，“但是这种跨区域吸引顾客去消费的商业体比较少”。如果做不到这一点，那就把周边的顾客服务好。

万达广场素来走“中间路线”，其进入每个城市会有不同的策略，突围重点在于依据光明区域居民的生活需求去设置产品，再就是打造特色商业吸引点，把光明区域外的顾客吸引过去。

潜力：重大项目遍地开花

对于很多深圳市民来说，一提到光明脑中首先浮现可能是光明乳鸽、光明农场。的确，农业、田园风光是光明给人留下的初印象，与之相随的是偏远、发展缓慢。

从全市范围看，光明算是后发地区，目前还看不到高楼林立、车水马龙的景象。

光明也是全市少有几个还未开通地铁的区域，辖区本地与外来人口严重倒挂，居民生活节奏相对缓慢，商业配套较市区落后。

这种状况逐渐发生了改变。光明区挂牌成立后，光明随即开始了“开挂式”发展。“打造世界一流科学城和深圳北部中心”成为光明全新发展目标，重大规划不断出台、重大项目遍地开花。

当前，光明区规划了一个99平方公里的科学城，占全区面积逾60%，相关配套也都是“高配版”。例如，光明区将围绕科学公园建文体设施，包括今年要开工的深圳科技馆、综合性体育设施、书城等，在光明中心区规划总长1.5公里的大型商业街。

深圳市中医院、中山大学附七医院等高水平医院也将布局光明科学城，此外光明还将引入中山大学深圳校区、中国科学院深圳理工大学等高校。

交通方面，光明区已经规划轨道、城市道路网、公交网，以努力补齐短板。南都记者了解到，光明区已有广深港高铁，从光明出发9分钟到深圳北，20分钟达福田，40分钟内可至广州南和香港西九龙，此外赣深高铁也正在建设；

未来还有两个城际线，分别从福田和南山中心区开始，在光明科学城建枢纽站交会后通往增城和广州知识城。连接光明与市区的地铁6号线明年5月将全面通车，光明区即将迎来“地铁时代”，未来地铁13、18号线也将经过光明。

商机：土储丰富后发优势明显

这些重大项目建设涌动无限商机，不少企业纷纷抢滩光明。

根据深圳中原研究中心监测，2018年光明区共有5个新盘开盘。从整体来看，这些楼盘的销售情况都还不错。

以勤诚达正大城为例，据媒体爆料，截至开盘当晚7点，勤诚达正大城一期卖出去大约350套，去化率约6成。而开盘之时市场环境整体转冷，光明区的配套设施正在建设中，勤诚达正大城均价4.6万并不便宜，其热销从侧面印证了市场对光明的看好。

在半个月前的“史诗级”土拍中，有多位房企投拓部门代表表示，“面积小、总价低”的光明小地块最受全场关注。开拍仅五秒钟，该地块报价已过五轮，并冲到20.12亿元的最高竞价，最终，该地块以20.12亿元地价、19030㎡配建人才房被闪电拿下。

何倩茹看好光明的前景。她认为，深圳的土地并不多，并处于由中心区向外发展的阶段，光明区位于粤港澳大湾区核心位置，土地储备丰富，经济发展后发优势明显，吸引了不少开发商。目前，深圳建房子都偏好配建商业综合体，其中就有大规模的底商。随着光明新盘的陆续入市，所以才集中出现这么多商业综合体。

宋洁指出，光明作为粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊上的重要节点，无论是光明科学城的落地，还是“一廊三带“的高新技术产业布局，都将吸引着大量的企业、人才聚集。

趋势

光明消费能力能否支撑超50万㎡商业物业？

在地铁6号线沿线，星河cococity、龙光玖龙台等商业综合体的建设速度几乎与地铁同步。今年下半年，光明大仟里将率先开业。在光明土生土长的市民袁颖彤看来，这将是光明第一家现代化商业综合体。

“吃饭、看电影、购物、喝东西，是我们聚会的标配，目前在光明没有一家可以满足我们需求。未来随着地铁开通、商业综合体的落成，我们不用老往市区跑，在光明本地就能解决。”袁颖彤认为地铁开通能拉近光明与市区的距离，重大项目及商业综合体的落成也将使光明的城市面貌发生巨大变化，她对光明的未来充满期待。

本地购物中心只能满足基本需求

事实上，无论光明被寄予怎样的期待，其区域发展发生质变还需要时间。当前光明区几乎没有现代化商业综合体，一些“小而精”的超市、购物广场分布于辖区各个街道、社区满足居民普通的购物、娱乐需求。

位于公明街道的“天虹”是光明区最旺的商圈，集购物、餐饮、娱乐于一体。但不少年轻人表示，“天虹”有点老了，商圈内布局老套、功能分散，已不能满足新的需求。

“很多时候，我们还是会选择去市区购物、聚餐，光明本地购物中心都只能满足日常的基本需求。”袁颖彤说，她和很多同学一样毕业后留在了光明工作，和市区发达的商业配套相比，光明在很长一段时间确实相对落后。

特色体验业态进驻反映消费升级信心

目前光明入市及计划入市的商业体多为综合型一站式购物中心，规划了包括超市、影院、儿童游乐等大量的特色体验业态，目标客群瞄准区域内的大量居住人群。宋洁认为，这一类业态的进驻也代表了开发商、品牌对区域成长及消费升级的信心。

超50万㎡的商业综合体即将入市，对改善片区人民生活的作用毋庸置疑。但光明的消费能力能否承载这大体量的商业？是否会带来商业过剩，进而造成大量商铺空置、转租？

宋洁认为，任何商业项目都有1-3年左右的培育期，阶段性空置并不能说明供求失衡的问题；在商业的开发及培育期期间，开发商应不断提升自己的硬实力及软实力，如打造项目IP、特色体验，提升商业运营能力等缩短培育期，实现有效经营。

何倩茹则认为，这还是个未知数。现在商业体大多依附在新楼盘上，这部分是即将入市的综合体的消费人群，消费能力承载与否要看新楼盘的入住情况。“机会还是有的，看能不能把这些客户留在光明区，这是功力的问题了。”