海口免税城靠物业预售回款？中国国旅否认转型重资产
导读：在“2019年北京辖区上市公司投资者集体接待日”活动中，中国国旅管理层通过互动平台与投资者进行沟通交流。而投资者对公司近日公布的海口国际免税城的建设计划尤其关注，围绕资金来源、开发计划、财务影响等方面提出诸多问题。
7月19日消息，在“2019年北京辖区上市公司投资者集体接待日”活动中，中国国旅管理层通过互动平台与投资者进行沟通交流。而投资者对公司近日公布的海口国际免税城的建设计划尤其关注，围绕资金来源、开发计划、财务影响等方面提出诸多问题。
7月16日，中国国旅公告称，全资子公司国旅投资发展有限公司（简称“国旅投资公司”）拟投资人民币128.6亿元用于海口市国际免税城（简称“海口免税城”）项目建设。
相比起2014年开业的三亚国际免税城，海口免税城的业态将更加丰富。据公告资料介绍，海口免税城将是以免税为核心，涵盖有税零售、文化娱乐、商务办公、餐饮住宿等多元素的复合型旅游零售综合体。
项目将分两期开发，一期项目开发免税商业综合体、公寓和住宅，开发期限为36个月；二期项目开发商业街区、写字楼和酒店，开发期限为42个月。项目总投资额为128.6亿元，其中一期项目投资额为58.8亿元，二期项目投资额为69.8亿元。项目开发成本为110.8亿元，期间费用17.8亿元。
在昨日的互动交流中就有投资者提问，公司2019年固定资产类投资计划额是21.73亿元，最新的海口国际免税城计划投资128.6亿，未来还有北京临空免税城百亿项目，公司在财务上如何保障。
对此中国国旅副总经理、董事会秘书薛军回应称，海口免税城项目建设资金将以自有资金和外部融资解决，外部融资具体方式按照效益最大化和公司可持续发展原则，结合具体开发情况而定。
截至2019年一季度，中国国旅在手货币资金143亿元，2017年及2018年公司的经营净现金流均在30亿左右波动，目前看来能够满足现阶段海口免税城项目的投资和运营需求。
此外，薛军进一步透露，海口免税城为上市公司100%持股，截至目前没有引入发展商共同开发的计划，而建成后的经营主体尚未正式讨论。“公司将依据项目具体需要与专业化公司开展合作。公司前期积累了一定的开发及运营经验，也进行了相应的人才储备”，薛军表示。
对于海南免税城远期盈利的问题，薛军则指出，明后两年项目处于建设期，对公司业绩影响较小，预计2022年一期项目完工。公司会根据离岛免税政策变化、客源变化等情况深入研究项目的未来收益。
实际上，在中国国旅发布的《海口市国际免税城项目可行性研究报告》（简称“《报告》”）中，公司已对海南免税城项目的盈利能力作出分析。根据测算，海南免税城内部收益率约为14.4%，财务净现值14.7亿元，静态回收期15.8年，动态回收期18.3年，公司表示“经济可行”。
《报告》资料显示，海南免税城建成后未来经营收入构成主要有三大部分：第一部分为商业物业销售及租金，第二部分为项目写字楼销售，第三部分为项目公寓、住宅销售及租金。
同时，公司在《报告》中指出，由于项目开发体量以及开发资金压力较大，需通过加速项目回款以缓解资金压力，实现项目价值最大化。
“建议可售物业采用预售的形式进行销售，以免税购物中心、港口交通枢纽及未来规划的地铁口为核心吸引力进行宣传，提前锁定客户，在达到预售条件时快速去化”，中国国旅在《报告》中写道。
这也使得在外界看来，海口免税城颇有“文旅+地产”项目的意味。但薛军指出，公司未有转型重资产的考量，“投资开发本项目，是公司在成功投资开发并运营三亚国际免税城综合体的基础上进一步升级产业链。”
根据报告，项目全周期收入共482.6亿元，包括可售物业的销售收入52.9亿元、持有物业运营期收入275.1亿元、持有物业运营期末变现收入154.6亿元。
项目全周期支出共330.6亿元，包括项目开发成本110.8亿元、管理费用2.7亿元，销售费用7.3亿元（含运营期末资产变现费用），出租物业经营成本62.0亿元，酒店经营成本11.1亿元，财务成本及费用30.4亿元，税费106.3亿元。
在海南自贸港的相关政策陆续出炉后，中国国旅的控股股东中国旅游集团（简称“旅游集团”）就频繁在海南市场布局。而海南免税城则是继2018年旅游集团收购海免51%股权，集团总部迁入海口后，与海南省的进一步合作。
东吴证券指出，海口国际免税城的建设有望进一步打开海口免税空间。同时，全资子公司国旅投资有望受益于免税带动的配套商业发展。渤海证券则表示，此次投资项目涉及金额较大，短期可能引起市场担忧情绪，但其认为新免税城位于省会海口市，并完善了对港口离岛游客的覆盖，在投入运营后具备较大成长潜力，有望成为中国国旅离岛免税业务新的增长点。
根据年报资料，2018年中国国旅的免税商品销售业务实现营业收入332.27亿元，同比增长123.59%，占总营收比重超过70%，是营收贡献最大的业务。