联合办公或成购物中心新标配！
导读：近日，贵友大厦宣布将商场部分空间改为优客工场、上海悦荟广场携手米域打造联合办公空间等消息甚嚣尘上，引入联合办公成为购物中心与百货布局调整新热潮，联合办公又以高调、多样的姿态在商业地产行业掀起浪花。
近日，贵友大厦宣布将商场部分空间改为优客工场、上海悦荟广场携手米域打造联合办公空间等消息甚嚣尘上，引入联合办公成为购物中心与百货布局调整新热潮，联合办公又以高调、多样的姿态在商业地产行业掀起浪花。
新市场拥有不断创新的变化。联合办公又被招商人员归类为商场新业态，颇有成为商场新标配之势。
借势东风 应运而生
2008年金融危机使灵活、高效、吸纳就业的中小微型企业得到各国政府大力扶持，同时由于中小微企业难以承担高昂的办公场地费用，灵活的联合办公模式应运而生。借助2010年共享经济的东风，联合办公迅速发展。
购物中心+联合办公模式就最早出现在美国旧金山，在当地最大的购物中心之一Westfield Mall开设了首个Bespoke办公空间;2015年中国“双创”政策上升至战略高度，国内为创业人群服务的众创空间批量诞生，成了国内联合办公的脱胎雏形。
我国引入联合办公最初实施的策略是将整栋或部分办公楼租赁给联合办公运营商运营，按照联合办公运营商或需要量身定制办公设施的企业租户的特定需求建造办公楼，将现有的办公楼改造成为联合办公空间，或买进酒店和厂房资产改造成为灵活的办公空间。
受“双创”政策与大环境影响，2016年至2017年，联合办公在中国呈井喷之势发展，商业地产看到联合办公的前景，着手布局，商场与联合办公品牌的“联姻”就此展开，时至今日，“商办混合”已然将成热点趋势。
联合办公品牌TOP20
各取所需or互利共赢
对于商场而言，联合办公空间较传统零售店铺更为稳定。一方面，受电商冲击，当前线下实体商业经济均不太乐观;另一方面，与联合办公入驻的高层空间重叠的电影院、KTV、大型餐饮等业态，客流呈潮汐性、坪效较低。
正如联合办公品牌米域创始人冯印陶所说，联合办公可以弥补低效流量问题，具有天然的商业属性与办公属性。
在购物中心一侧，联合办公空间能够有效利用空间资源，丰富商场整体业态布局，助力购物中心在同质化竞争中脱颖而出。
对于贵友大厦之类的存量百货而言，“商办两用”新模式可化解其体量小、转型难与商圈位置不匹配、经营成本高等尴尬处境，将部分闲置店铺或坪效不高的部分区域改造为办公区出租，能够减轻企业经营压力。
总结来看，引入联合办公空间的商场主要呈现以下特点
体量较大，区域闲置率高，或容积率高，楼层过高导致难以向上引流，引入联合办公空间可以有效消化闲置区域；
项目存在地区发展不成熟或处于供应过剩区域，或商业项目定位落后于商圈环境，致使招商运营处于劣势，引入联合办公空间丰富项目业态，既可保证项目不被闲置，还能为商业积累人气；
对于联合办公而言，入驻购物中心也有着天时地利人和的区位优势。
在发展迅猛、竞争激烈的联合办公行业，各品牌都在寻求多元发展，聚多元业态为一体的购物中心和百货为其模式创新提供了可能性。
其次，与写字楼相比，商场的楼层面积更大空间开阔，更适合联合办公青睐的开放式空间设计；商场一般交通便利，联合办公入驻商场，可以享受商场的区位优势、公共空间、广告资源，吸引更多潜在客户，扩大品牌影响力。
急转直下or渐入佳境
2019年商业地产的同质化竞争越发激烈，存量商业改造难题仍旧亟待解决，实体商业“求娶”联合办公解决燃眉之急的迫切程度不降反增。而此时联合办公行业经过近三年的快速发展，从爆发进入了冷静期，发展速度显著变缓。
受金融调控以及贸易战的影响，金融企业、实体经济企业扩张办公空间的需求大大降低，联合办公与传统办公面临较大的承租压力。
2018年底，氪空间传出关店、裁员消息；今年1月初，因长期难以盈利，金地集团旗下联合办公品牌ibase退出联合办公行业；5月底，聚梦空间进入破产清算程序。
联合办公行业一度被行业人士唱衰，实体商场为何仍旧相继加码？
对此，行业专业人士称，行业当前的经济形势是加速行业洗牌的过程，2017年下半年开始，联合办公行业就开始出现一系列的收购、并购动作，这是一个优胜劣汰的过程。
对此，第一太平戴维斯华北区商业楼宇部董事林硕表示，此过程推动着传统品牌去创新升级，增强品牌的差异化、服务的多元化、运营的精细化，通过激烈竞争生存下来的品牌将带领整个行业迈向更成熟的阶段。
2017-2018国内联合办公收/并购情况图
而联合办公行业发展速度也并未变缓。2012年中国联合办公市场空间面积仅达13.5万㎡，2014年中国联合办公市场空间面积达到78.6万㎡，之后便呈现爆发式增长态势，截止至2017年中国联合办公市场空间面积增长至670.8万㎡。
据前瞻产业研究院发布的《2019年中国联合办公行业市场现状及发展前景分析》统计数据显示，未来几年，中国联合办公市场的空间面积将继续保持高速增长，预计到2024年，中国联合办公市场的空间面积可突破1亿㎡，占商业办公物业总面积的19%，联合办公的方式将会深入商业办公物业租赁市场，成为商业办公物业租赁模式中一个重要的选项。
数据来源：前瞻产业研究院整理
携手共进 任重道远
可见在上述背景下，通过激烈竞争生存下来的品牌，将更加注重产品服务升级与精细化、人性化的运营，他们对新拓网点的地理位置、收益率以及回报周期的要求也会更高。
而当下多数联合办公的盈利模式不够成熟，虽已引进会员、社群、共享经济等诸多新元素，但仍未彻底摆脱“二房东”角色，商场引入联合办公也多是跟随潮流，解决“去库存”问题，没有真正挖掘联合办公的价值，购物中心与联合办公的结合停留在单纯的空间改造与租赁关系。
超越物理层面的聚合，购物中心与联合办公结合的更高价值应在于“前商业后办公”模式的有效连接。以美国旧金山 Westfield Mall的办公空间Bespoke为例，顾客可以直接走进空间并体验电商产品，参与产品研发的交流和讨论，产品展示橱窗关起来就成为办公人员的会议场所。
除了办公区、产品试用空间，还有可分割使用的会场、休息区、阅读室等，满足创业者对办公的各类需求。
这种“前商业后办公”的模式拉近了创业者与消费者的距离，助力创业企业加速成长，提升了联合办公品牌效益与知名度。
同时也为购物中心注入新业态，提升物业价值，构成了完整的生态循环链条，实现了创业企业、联合办公品牌、购物中心三者的互利共赢。而我国“购物中心+联合办公”距离这种生态模式的实现还有很长的距离要走。
作者 梁晓蕾