单个购物中心租金收入超15亿：一个核心级胜过二十个远郊区！2018上市商业地产企业年报业绩大盘点（港外资篇）
导读：港资和外资对核心资产的痴迷保证了其长期稳健的发展。既保持出租率，又保持租金收入的持续提升，在很多港资商业地产企业眼里，商业项目运营的质量远比速度和规模更重要。
今日将已正式发布年报的港资与外资房企业绩汇总，仅供大家参考。几个显著特点如下：
1，面对内资企业的快速发展，曾经在商业市场“先入为主”的港资企业在发展上也面临很多难题，特别是优质地块难拿，且盈利空间压缩。
2，持续优化核心资产组合，或者说强化核心优势能力，从而提升原有物业经营收入水平，是目前港资/外资企业的主线思路之一。例如完成大规模翻新的上海恒隆广场租金收入在2018年增长逾12%，租户销售额上涨13%。
3，聚焦一线城市。凯德打包抛售非核心城市资产，并重金购入上海、广州重点产业板块的土地和项目。同样，新鸿基也在重仓上海和广州，成为其租金收入的重要来源。此外瑞安也在上海新天地整体开发板块中再拿高端商业用地，恒隆则以107亿元大手笔竞得杭州百井坊地块。
可以说，以谨慎乐观的态度，重点布局核心城市，持续加码资产优化，尽可能地发挥运营、资管等方面已经成熟起来的核心优势，才是这些企业与内资企业差异化的重点。
1、新鸿基地产发展有限公司
截至2018年12月31日，集团实现收入371.12亿港元，同比减少32.73%；毛利188.44亿港元，同比减少29.39%；公司股东应占溢利(不含永久资本证券持有人)204.69亿港元，同比减少38.03%；基本及摊薄每股盈利7.07港元，每股基础盈利为4.71港仙；宣派中期股息每股1.25港元。
年度期间内，连同合作项目租金收入计算，总租金收入按年上升7%至122.86亿港元，净租金收入按年上升7% 至95.08亿港元。租金收入有满意的表现是由于香港及内地的新租及续租租金上升，以及新收租物业带来收益。
截至2018年12月底，集团在内地包括合作发展项目的总租金收入按年上升20%至人民币20.25亿元。其余绝大部分是作投资用途的已落成物业，当中大部分是位于一线城市优越地段的重点零售和写字楼物业。集团将继续采取选择性及专注策略，在内地一线城市物色投资机会。
在报告期间内，集团在内地有三个项目落成，按所占权益计算，共提供约190万平方尺的楼面。
新鸿基地产发展有限公司落成项目一览表
2、九龙仓集团有限公司
2018年集团收入减少13%至港币210.55亿元，反映投资物业增长28%、发展物业下跌24%及撤出CME1。营业盈利增加36%至港币87.52亿元，主要因为投资物业增加26%、发展物业增加33%及撤出CME1。
投资物业收入增加28%至港币35.86亿元，营业盈利增加26%至港币19.84亿元。受惠于成都国际金融中心的贡献及新开幕的长沙国金中心所带动，内地投资物业收入增加30%及营业盈利增加28%。
已签约发展物业销售总额下跌16%至港币279.58亿元。内地已签约销售额下跌5%至人民币228.15亿元。
九龙仓2018年与2017年年度业绩比较
九龙仓2018年物业投资状况
3、太古地产有限公司
2018年年报显示，2018年太古地产收入147.19亿港元，净利润286.66亿港元。
其中，办公楼和零售物业的收入占大头，分别为63.8亿、52.1亿，占2018年总收入的43%和35%，而2017年办公楼和零售物业的收入是61.2亿、46.2亿，占总收入的33%和25%。物业买卖方面，2018年比2017年减少47.7亿。
于2018年12月31日，集团应占物业组合的总楼面面积约2910万平方尺。集团应占总楼面面积中约有2670万平方尺是投资物业，包括已落成投资物业约2320万平方尺，及发展中或持作未来发展的投资物业约350万平方尺。
在太古地产三个主营区域来看，内地物业租金收入的增加，成为太古地产全年租金收入增长的关键。
内地已开发项目
2018年太古地产中国内地投资物业的租金收入总额增加12%至25.67亿港币，其中21.63亿港币来自零售物业及3.91亿港币来自办公楼物业。在太古地产收益下降的情况下，内地零售物业租金收入上涨对太古地产整体租金收入增加起到了积极作用。
01
北京三里屯太古里
在2018年，三里屯太古里继续延续“首店收割机”的实力，包括南区和别去两个相邻的零售区域，共约250间零售店铺。由于三里屯太古里不断强化其作为时尚零售地表的地位，市场对其零售楼面的需求坚稳。在报告期内，三里屯太古里零售销售额增长 11%，租用率为100%。此外，三里屯太古里西区(前称北京三里屯雅秀大厦)将被翻新成为三里屯太古里的延伸部分，预期将于2019年后期竣工。
02
广州太古汇
广州太古汇位于广州天河区的优越地段，是一个以零售为主导的大型综合发展项目，太古地产认为其2018年的租金收入总额有满意的增长。在报告期内，广州太古汇的租用率为100%，零售销售额增长11%，反映在于完成了品牌租户的优化组合。
03
北京颐堤港
北京颐堤港是以零售为主导的大型综合发展项目，坐落与北京朝阳区。该项目包括一个购物商场、一座甲级办公楼，以及一件提供369间客房的上午酒店。报告期间内，颐堤港购物商场的租用率为99%。2018年的零售销售额上升0.3%。
04
成都远洋太古里
成都远洋太古里是以零售为主导的大型综合发展项目，是集团在中国内地的第二个”太古里“项目。在报告期内，成都远洋太古里租用率为99%，全年零售销售额上升22%。该项目成为成都的购物地标。
05
上海兴业太古汇
上海兴业太古汇，是太古地产在内地的第二个“太古汇”项目，其引进了全球最大的星巴克臻选烘焙工坊，在报告期内租户已承租(包括承租意向书97%楼面），92%的零售楼面已经开业，目前已成为上海的新地标。
内地发展中的投资物业
01
上海前滩太古里
前滩太古里是位于浦东新区前滩的低密度零售发展项目。这是集团在上海的第二个发展项目，也是中国内地第三个“太古里”项目。太古地产与上海陆家嘴金融贸易区开发有限公司联名成立了前滩太古里的项目公司，各占50%的权益，用来共同开发前滩项目。目前，该项目已正式启动招商，计划于2020年底起分阶段开业。
4、恒隆地产有限公司
报告期内公司实现收入94.08亿港元，与上年同期的111.99亿港元相比下降15.99%；股东应占基本纯利为40.93亿港元，同比下降26%。
物业租赁收入增加5%至港币81.81亿元。物业销售收入减少64%至港币12.27亿元。总营业溢利减少14%至港币68.22亿元。物业租赁保持稳健的表现，其收入及溢利录得良好的增长。内地物业组合的收入上升7%，而香港的物业组合收入按年增加3%。
內地物業以人民幣計值的收入於2018年下半年及上半年按年分別錄得6%及2%的增長。
恒隆地产已开业项目2018年年终业绩一览
来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2018年年报整理
5、嘉里建设有限公司
2018年，集团实现净利润87.36亿港元，同比下降14.44%。集团股东应占溢利为74.99亿港元，同比下跌19%。
据业绩报告，截至2018年12月31日，集团所持物业组合(以楼面面积计算)，包括发展中物业共2，536万平方呎，同比增长33.76%；已落成之投资物业共1，310万平方呎，同比增长8.8%。
集团来自中国已落成投资物业贡献包括租金和其他费用的营业额为36.86亿港元（2017年34.44亿港元），毛利按年增长7%至29.05亿港元（2017年：27.13亿港元）。
2018年业绩
2017年业绩
嘉里建设已开业项目出租率一览
来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2018年年报整理
6、汇贤产业信托 HUI XIAN REIT
截至2018年12月31日止财政年度，该信托实现总收益人民币(单位下同)32.01亿元，同比增长0.1%，物业收入净额20.6亿元，同比下降0.7%，可供分派金额15.17亿元，同比增长1.9%，分派金额15.17亿元，同比增长1.9%，每基金单位分派0.2653元。分派收益率8.3%。
就零售物业业务而言，该信托将继续优化位于北京东方广场及重庆大都会东方广场商场的租户组合，以带动租金收入及人流。
汇贤产业信托零售商方面2018年度
来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2018年年报整理
7、凯德商用中国信托（CRCT）
Capital Retail China Trust
2018年年度业绩报告显示，凯德商用中国信托的总收入为2.227亿新元，房地产净收入为1.474亿新元。比2017年财政年度高出9.4%，增长归因于收购后乐峰广场做出的财务贡献以及多租户商场的良好表现。
2018年，资产组合的租户销额总额和客流量分别同比增长18.8％和19.4％。截至2018年12月31日，资产组合出租率达97.5％，加权平均租赁期限为2.9年4。年内，集团签署或更新了663个租约，平均租金调升率为10.9％。包括乐峰广场及凯德广场•芜湖51.0%的权益，凯德商用中国信托截至2018年12月31日的资产估值经由独立估值师评估为139.93亿人民币，同比增加17.8％。
商场在2018年到2020年之间的到期租约占总租金的一半以上。自完成收购以来，商场在2018年连续四个季度的租金调升率都超过了20.0％，专卖店租户全年取得了双位数的平均销售坪效增长。在强大的租赁网络之下，乐峰广场的租户组合得以增强，这不仅为海珠区引进了25个特出的新品牌，更为商场创造了强劲的定位。
来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2018年年报整理